Аналитика рынка недвижимости из первых уст. О планах на 2016 год и инвестклимате на рынке новостроек рассказал генеральный директор ООО «ДСК КПД-Газстрой».
Проект развития микрорайона «Чистая Слобода» рассчитан до 2023 года, в нем проживает свыше 12000 человек, в 2015 году сдаются еще два дома. Застройщик микрорайона ООО «ДСК КПД-Газстрой» в 2015 году получил наивысший балл надежности, согласно рейтингу НОЗА (по шкале РАСК).
Сергей Викторович, расскажите о принципах и стратегии «ДСК КПД-Газстрой». Какова политика компании? На чем делаете основной акцент?
– Рынок жилой недвижимости сегодня – это серьезная борьба за каждого клиента. И, как правило, эта война ведется наиболее примитивным оружием – ценой. Для того чтобы предложить лучшую цену на квадратные метры, включается режим жесткой экономии и в первую очередь это экономия на самом покупателе.
Когда человек покупает не готовое, а инвестиционное жилье, он платит за свое будущее и видит его только в своем воображении. И в итоге он получает то, за что заплатил, после чего наступает серьезное разочарование, так как подобные решения нужно принимать, основываясь не на цене предложения, а на его ценности. Что же можно отнести к ценностям, не всегда входящим в цену квадратного метра?
Ответ на этот вопрос – это и есть ключевой фундамент стратегии "ДСК КПД-Газстрой" и микрорайона "Чистая Слобода". К ценностям относятся надежность и уверенность покупателя в том, что он получит ключи от своей квартиры в те сроки, которые указаны в договоре. Его спокойствие в том, что дом будет сделан качественно. В том, что у дома будет большой и просторный двор, для его автомобиля будет парковочное место. В том, что значимые для него параметры его будущего дома не изменятся в процессе уточнений проектных деклараций, не вырастет свечка во дворе, не поменяется конструктив его дома.
Ценность – это когда построенное жилье сопровождает необходимая дорожно-транспортная инфраструктура, когда застройщик задумывается о том, в какие сады и школы пойдут дети новых жильцов и прилагает все усилия для того, чтобы обеспечить решение подобных вопросов. От выполнения своих социальных обязательств, даже если они не прописаны в договоре, застройщика не освобождает ни ситуация на рынке, ни желание предложить покупателю лучшую цену. Лучшая цена не оправдывает худших условий для проживания людей, покупающих самую важную вещь в своей жизни – собственный дом.
2015 год подходит к концу. Что вы успели за этот период? Что введено в эксплуатацию, а что вот-вот сдадите?
– В 4 квартале 2015 года мы сдаем в эксплуатацию три дома на Спортивной, 13: уже получено разрешение на ввод дома 1, дома 2 и 3 на сдаче.
Кроме планового ввода недвижимости, идет благоустройство дворов, придомовой территории, установлены объекты инфраструктуры, например хоккейная коробка. Также в ближайшее время у нас запланирован запуск скоростного трамвая и организация открытой парковки на 320 машиномест. Попутно мэрия ведет работы по продлению и расширению улицы Титова, прокладке трамвайных путей. Следующий ввод у нас состоится в 1 и 2 кварталах 2016 года, к вводу домов данной очереди мы должны успеть подготовить новые участки дорожно-транспортной развязки по улицам Спортивная и Порт-Артурская, что разгрузит микрорайон за счет новых выездов на центральные автомагистрали. Также в этом году у нас достигнуто принципиальное понимание с властями города по срокам строительства новой школы внутри микрорайона «Чистая Слобода» на 1000 мест и предварительно – новой поликлиники.
Как вам удается работать такими темпами в кризис, не срывая сроков и не подводя ни подрядчиков, ни клиентов?
– Бесперебойность работы обеспечивается следующими факторами:
- Собственное производство и самостоятельное обеспечение всего цикла производственных и строительно-монтажных работ;
- Большой практический опыт в строительстве, в том числе успешно пройденные предыдущие кризисные колебания строительного рынка, в частности в 2008 г.;
- Отсутствие кредитов, продуманная бюджетная политика и обеспеченность собственными финансовыми резервами.
Строительство отличается от девелопмента недвижимости в первую очередь мерой ответственности и устойчивостью к кризисным колебаниям. ООО «ДСК КПД-Газстрой» выдерживает высокие темпы строительства и не планирует их снижать, потому что наши планы обеспечены нашими возможностями, а предложение квартир – сформированной потребностью покупателей приобретать качественный продукт по доступной цене.
Мы стараемся сделать доступное жилье качественным, а качественное доступным для широкого круга населения. Мы не гонимся за модными тенденциям (хотя стараемся их отслеживать), мы консервативны и традиционны. Но это и есть одно из условий нашей надежности и даже уникальности, поскольку в ворохе ярких и быстро меняющихся предложений мы строго соблюдаем свои стандарты и остаемся последовательными.
Какова общая ситуация на рынке недвижимости Новосибирска: город активно застраивается? Или начался период затишья, когда все игроки умеряют аппетиты? Какое место в общей картине занимает «ДСК КПД-Газстрой»?– Я считаю, что ситуация на рынке недвижимости Новосибирска сейчас предгрозовая, и это не опечатка и не запоздалая реакция на обстоятельства рынка. Динамика 2015 года – еще не кризис, а, скажем так, ненадежно отремонтированная водопроводная труба, в которую пустили воду с большим напором. 2016 год может показать положительную динамику и оживление рынка, а может случиться второй виток кризиса в соответствии с циклами Кондратьева, и мы снова будем нащупывать дно. В любой момент его могут спровоцировать как глобальные геополитические причины, так и прикладное применение законодательства в части страхования или договоров долевого участия, и этот кризис будет куда жестче и разрушительнее, чем все предыдущие. Вот его основные предпосылки.
Объемы ввода жилья в прошлом году стали рекордными для Новосибирской области, а в этом году, по всей видимости, и этот рекорд будет побит. Плановые показатели по вводу на 2015 год выполнены за 9 месяцев текущего года, так что, судя по всему, нас ждет перевыполнение плана области по вводу жилья и в этом году.
На фоне стремительно падающей покупательской способности и спроса рынок переполняется предложением, словно он резиновый. Также не стоит сбрасывать со счетов неопределенность законодательную в виде инициатив об отмене ФЗ 214 и постоянные сложности со страхованием ответственности застройщиков. Для многих строительных компаний на фоне падающего спроса законодательные изменения, которые приостановят саму возможность привлекать средства дольщиков, будут обозначать банкротство практически без вариантов. Так что строительный рынок сейчас находится в ожидании настоящего кризиса, который вполне может произойти в 2016 году. Насчет ООО "ДСК КПД-Газстрой" и нашего места в рынке, мы стараемся четко планировать и свои возможности, и степень отраслевых рисков. Что касается 2016 года, мы можем с уверенностью сказать, что все заявленные проекты будут реализованы.
Какие трудности возникают при реализации проектов? Как с ними справляетесь?
– Обычные рабочие трудности. Справляемся в рабочем порядке, стараемся анализировать и прогнозировать рынок и оперативно реагировать на его динамику.
На чем планируете сосредоточиться в будущем году? Какие проекты станут для вас приоритетными?
– Для нас очень важен проект новой школы, которую с нетерпением ждет весь наш микрорайон, это один из ключевых приоритетов на будущий год – сделать проект и четко обозначить сроки строительства для жителей микрорайона «Чистая Слобода» как имеющихся, так и будущих.
Также мы сейчас изучаем общественное мнение для реализации собственного маршрута подвоза жителей «Чистой Слободы» до электричек и метро, централизованной и безопасной доставки детей в школу. Надеюсь, что мы не только реализуем эти планы, но и перевыполним их, сделав «Чистую Слободу» еще более привлекательной для переезда. Весь мировой опыт показывает, что микрорайоны на периферии становятся или оазисом, близким кругом комфортной жизни, «малой родиной», или гетто, из которого хочется сбежать как можно быстрее. Мы делаем все, чтобы реализовать первый сценарий для наших жителей. Мы строим не только для них, мы строим для себя, мы сами переезжаем в «Чистую Слободу», там живет множество сотрудников ООО «ДСК КПД-Газстрой» и я сам в их числе. Поэтому могу сказать уверенно: «Чистая Слобода» – это не просто хорошее место для жизни, это хорошее место для счастья.
Долевое строительство, застройщик ООО «ДСК КПД-Газстрой». С проектными декларациями можно ознакомиться на сайте www.chistayasloboda.ru.