До 1 июля 2018 года на новосибирском рынке новостроек появится значительное число разрешений на строительство.
Застройщики пытаются получить как можно больше разрешений на строительство до вступления в силу положений нового закона. По нашим оценкам количество разрешений на строительство жилых объектов, будет превышать среднее на 100-150%. Будущие проекты, на которые застройщики не успеют получить разрешения на строительство, придется отложить на неопределенный срок.
Однако это не значит, что жилые комплексы, на которые будут получены разрешения на строительство, сразу же появятся в продаже и покупатели увидят избыточное предложение новостроек. Если проанализировать складывающуюся ситуацию, то пик вывода новых объектов по полученным разрешениям на строительство до 1 июля 2018 года, придется на конец 2018 года, начало 2019 года. К этому времени, более или менее, заработают новые правила, и как прогнозирует большинство экспертов, цены на новостройки повысятся благодаря увеличению затрат застройщиков, а также снижению ипотечных ставок. Как раз к этому времени будет выгодно выводить на рынок проекты по разрешениям полученным до 1 июля 2018 года, так как, затраты по ним, из-за нового законодательства не увеличатся, а стоимость квартир вырастет вместе с рынком.
После июля 2018 года наверняка произойдет существенный спад активности застройщиков из-за существенных изменений правил игры на рынке. Не менее полугода займет адаптация застройщиков к новым условиям, поиск новых схем финансирования. Также на сегодняшний день, почти все банки кроме одного, двух с государственным участием, не готовы к новым условиям. По сути, мы увидим некую монополизацию рынка проектного финансирования после изменений условий работы застройщиков, продиктованных изменением в законодательстве.
Новые требования к застройщикам жилья вступят в силу с июля 2018 года. В большей степени изменения будут связаны с финансированием проектов. Застройщик будет обязан иметь не менее чем 10% средств стоимости строительства к моменту утверждения проектной декларации. Размер финансов застройщика, должен быть не менее 10% от объема стоимости строительства. Административные расходы не могут превышать 10% от проектной стоимости строительства. Прочие расходы, не связанные со строительством, ограничены 1% от общей стоимости проекта. Также создается еще ряд ограничений по привлечению денежных средств в строительные проекты.
Мы не ожидаем резкого изменения цен на новостройки Новосибирска. Однако плавное повышение цен неизбежно, на это будет влиять и общее повышение стоимости строительного производства, и затраты связанные с исполнением новых норм законодательства, и снижение ипотечных ставок. Так же можно утверждать, что уполномоченные банки постараются получить максимальную прибыль от складывающейся ситуации. Фактически банки с преобладающим государственным участием единственные, кто, скорее всего, сможет после июля 2018 года участвовать в финансировании застройщиков по новым правилам. Не надо забывать и про возможный контроль застройщика, путем приостановки финансирования по непонятным причинам, или не согласования проектного финансирования проекта по ним же.
Несмотря на все нововведения в выигрыше остаются крупные застройщики, которые без труда выполнят новые требования законодательства, и лоббирующие данные изменение.
Как в изменившемся правовом поле будут существовать ЖСК, инвесторы, паевые инвестиционные фонды недвижимости, и другие, на сегодняшний день неизвестно.
Спасут ли нововведения дольщиков от банкротств застройщиков, и каков будет механизм их защиты, узнаем через два, три года.
Директор ИК УНИКОН Семенов Е. В.
Председатель подкомитета по инвестиционно-финансовой деятельности в строительстве Союза "Новосибирская торгово-промышленная палата"