Подводя итоги уходящего года, игроки банковского рынка отметили значительный рост ипотечного кредитования на фоне снижения других сегментов банковской деятельности.
Вице-президент, управляющий Сибирским филиалом банка ВТБ24 Станислав Могильников рассказал «ДК» о новых законодательных нормах, которые обеспечили «прорыв» в сфере кредитования жилья.
Введение новых норм добровольного ипотечного страхования (страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора) в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в целом достаточно позитивно для развития рынка ипотечного кредитования РФ – главное, что условия страхования данных рисков закрепляются законодательно и, как следствие, становятся прозрачными и понятными для всех игроков.
Наличие в арсенале ипотечного страхования таких видов страхования может стать дополнительным инструментом снижения кредитных рисков банков по кредитам с повышенными значениями коэффициента кредит/залог (более 70%), и, следовательно, способствовать снижению требований банков к размеру минимального первоначального взноса для клиентов, что очень важно с точки зрения повышения доступности ипотеки для конечного потребителя.
Будет ли эта новелла способствовать снижению ставок по ипотечным кредитам?
В перспективе эта инициатива может оказать некоторый положительный эффект на ипотечные ставки по кредитам где будет такая ипотечная страховка, если, конечно, механизм покажет свою эффективность с точки зрения урегулирования убытков при наступлении страховых случаев. Тем не менее, говорить об общем эффекте от данной инициативы пока преждевременно – он будет формироваться не только за счет факторов снижения рисков для банков, но и с учетом стоимости этой страховки для клиентов, которую предложат страховые компании.
Один из пунктов закона запрещает устанавливать кредитные ставки по ипотеке больше чем на треть превышающие среднерыночные. Это – зло или благо?
Тот факт, что теперь кредитная ставка теперь не может больше чем на треть превышать среднерыночную, несколько скорректирует рынок. Как известно, сейчас есть игроки, которые специализируются на высокорискованных видах кредитования, и их политика подразумевает достаточно высокие ставки. Казалось бы, это положительный момент, ведь кредиты станут более доступными, но есть одно «НО». Такая политика не берется «с потолка»: предлагая высокие ставки, банки-монолайтеры выдают кредиты заемщикам без кредитной истории, со слегка испорченной историей или без официального дохода. Снизив ставку, они пересмотрят свои риски, и такие заемщики (а некоторые из которых, возможно, вовсе не являются неблагонадежными) не будут иметь возможности получить кредит вообще.
Новая тема – изменение законодательства о залоге. В частности, предусматривается внесудебное обращение взыскания на жилье, но пока только если оно не является единственным.
По нашей оценке, данные изменения пока вряд ли окажут какое-либо значимое влияние на рынок ипотечного кредитования. Любой внесудебный порядок взыскания залогов таит в себе серьезные юридические риски. Взыскание залога таким порядком, вне зависимости от того, идет ли речь о единственном жилье или нет, может быть оспорено в суде. Впрочем, необходимо отметить, что такие случаи носят единичный характер, поскольку ипотечные заемщики, оказавшиеся не в состоянии исполнять далее свои кредитные обязательства, как правило, разрешают свои проблемы во внесудебном порядке, самостоятельно продавая недвижимость, находящуюся в залоге, - само собой, с разрешения банка, как держателя данного залога.