эксперты Елена Астахова заместитель гендиректора по инвестициям ИСК «Метаприбор» Владимир Городецкий мэр Новосибирска Борис Григорьев генеральный директор компании «Юситек» Сергей Дьячков управляющ
эксперты
Елена Астахова
заместитель гендиректора по инвестициям ИСК «Метаприбор»
Владимир Городецкий
мэр Новосибирска
Борис Григорьев
генеральный директор компании «Юситек»
Сергей Дьячков
управляющий партнер компании DSO Consulting
Елена Ермолаева
директор компании RID Analytics
Виктор Заварин
генеральный директор компании «БКП-7»
Игорь Костылюк
директор по развитию строительной компании «ОЛДВИ»
Сергей Малев
директор компании «Дискус-инвест»
Наталья Обложкина
корпоративный директор промышленно-строительного концерна «Сибирь»
Игорь Панфилов
генеральный директор УК «Сибирь Девелопмент»
Александр Савельев
председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу новосибирского областного Совета депутатов
Александр Семенов
заместитель гендиректора корпорации «Ситех»
Наталья Супрунова
менеджер новосибирского филиала компании «Трест 36»
Виктор Якунин
исполнительный директор новосибирского филиала компании «Роснефтегазстрой»
Почему начинается возведение новых микрорайонов?
Надо ли все строящееся жилье сдавать «под ключ»?
Год от года в Новосибирске строится все больше нового жилья. По прогнозу мэрии, в 2007 г. будет сдано в эксплуатацию около 870 тыс. кв. м против 829 тыс. кв. м в прошлом году. «Точечная» застройка остается в прошлом. Большие объемы строительства требуют освоения больших площадок», констатирует управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Дьячков. Проект генплана города уже предусматривает в городской черте 33 перспективные площадки для строительства жилья, на которых можно построить 10-11 млн кв. м жилья. Девять площадок (микрорайоны «Акатуйский», «Береговой», «Весенний», «Ключ-Камышенский», «Плющихинский», «Родники», «Стартовый-Горский», «Тихвинский», «Южно-Чемской») общей площадью 518 га на 4,8 млн кв. м мэрия считает наиболее приоритетными.
Но любые пустыри требуют серьезных затрат на подведение коммуникаций, напоминает директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. Дьячков напоминает, что государство стремится сделать жилье более доступным: «А один из способов удешевления жилья оснащение площадок коммуникациями за счет бюджета». Подобные меры уже принимаются. Компании «Энергомонтаж», «Сибсервисстройреконструкция» и «Дискус плюс» (застройщики микрорайонов «Родники», «Тихвинский» и «Плющихинский») в 2006 г. выиграли проведенный Росстроем конкурс на право получения господдержки для создания инженерной инфраструктуры. По данным мэрии, на это из федерального бюджета будет выделено 647 млн руб. Александр Савельев, председатель комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу новосибирского облсовета депутатов, говорит, что механизм предоставления господдержки застройщикам микрорайонов еще не ясен: «Скорее всего, средства на подготовку площадок для строительства будут направлены, минуя самих застройщиков».
«Отсутствие инфраструктуры не должно тормозить развитие жилищного строительства», уверен Савельев. Он полагает, что выбор в пользу строительства новых микрорайонов оправдан: «Там можно построить больше жилья, чем на участках, прилегающих к существующим жилмассивам. И экономически такое строительство будет более эффективно, несмотря на немалые затраты на создание новых коммуникаций в конце концов, инвестиции в развитие инженерной инфраструктуры города необходимы и неизбежны».
В городе уже строится несколько микрорайонов. Концерн «Сибирь» возводит «Горский-2» на 360 тыс. кв. м жилья. Неподалеку «Первый строительный фонд» (ПСФ) намерен возвести жилой комплекс «Радужный каскад» на 150 тыс. кв. м. В Первомайском районе на берегу Ини ПСФ летом 2006 г. приступил к сооружению микрорайона «Весенний» (150 тыс. кв. м жилья).
В наступившем году начнется возведение еще ряда микрорайонов и крупных жилых комплексов. Несколько проектов реализуют иногородние инвесторы. Так, во втором квартале 2007 г. в Октябрьском районе, между улицами Толстого, Лескова и Маковского, планирует приступить к строительству микрорайона примерно на 180 тыс. кв. м жилья московская компания «Юситек». Ее гендиректор Борис григорьев говорит, что объем инвестиций в создание микрорайона составит 5 млрд руб. в ценах конца 2006 г.
Еще одна московская компания «Роснефтегазстрой» (РНГС) осенью 2006 г. приступила к строительству в микрорайоне «Щ» двух жилых домов общей площадью около 30 тыс. кв. м. Всего РНГС планирует построить 150 тыс. кв. м в «Щ». Но для этого потребуется снести около 30 ветхих домов на участке в 11 га. Исполнительный директор новосибирского представительства РНГС Виктор Якунин говорит, что для упрощения оформления документов на продажу квартир РНГС учредила в Новосибирске компанию «Роснефтегазстрой-Академинвест», которая и будет застройщиком следующих домов. В январе 2007 г. компания приступила к строительству в микрорайоне «Шлюз» примерно 60 тыс. кв. м жилья. Санкт-петербургский «Трест 36» намерен возвести в Краснообске около 200 тыс. кв. м жилья. Менеджер новосибирского филиала компании Наталья Супрунова говорит, что уже строятся три дома (около 74 тыс. кв. м).
Крупные проекты объявили и местные компании. «КПД-Газстрой» в 2007 г. приступит к застройке 15 га на окраине Западного жилмассива. Вложив в инженерное обустройство площадки более 250 млн руб., компания сможет возвести 177 тыс. кв. м жилья. К строительству в левобережной части Советского района жилого комплекса «Рыбацкая деревня» общей площадью 82-94 тыс. кв. м планирует приступить в 2007 г. компания «ОЛДВИ». По словам директора по развитию «ОЛДВИ» Игоря Костылюка, «Рыбацкую деревню» предполагается построить за 5-7 лет, инвестировав 3 млрд руб. В «Рыбацкой деревне» будут как коттеджи и таун-хаусы, так и многоэтажные дома с квартирами эконом-класса. Запланированы также общественный комплекс площадью примерно 8500 кв. м, открытая эстрада на 3000 мест, школа, детский сад. Это будет первый в городе жилой комплекс, в составе которого построят набережную и причал для моторных лодок, катеров и яхт.
Наиболее крупная из неосвоенных пока площадок Ключ-Камышенское плато. Мэр Владимир городецкий говорит, что вариант освоения этой площадки (силами одного или группы застройщиков) будет выбран в первом полугодии 2007 г.
По сведениям мэра, во второй половине года должна возобновиться застройка скандально известного микрорайона «Береговой». Московская «Социальная инициатива» (СИ) еще в 2003 г. заключила инвестиционный договор с мэрией о строительстве 350 тыс. кв. м жилья в «Береговом». СИ осваивала несколько десятков площадок в разных регионах страны, но вскоре была признана банкротом. В 2005 г. СИ переуступила права на застройку «Берегового» новосибирской компании «Мегаком», которая так и не приступила к освоению площадки. Год спустя права на застройку приобрела компания «Самарский деловой мир».
В Кировском районе на площадке в 30 га корпорация «Ситех» планирует построить микрорайон «Акатуйский». Пока, по словам заместителя гендиректора корпорации Александра Семенова, оформляются документы на аренду двух участков общей площадью 5,5 га: «На них можно построить 80 тыс. кв. м жилья». На одном из этих двух участков инвестором строительства примерно 40 тыс. кв. м жилья по договору с корпорацией будет компания «БКП-7». Через своего секретаря это подтвердил «ДК» и гендиректор «БКП-7» Виктор Заварин. По словам Семенова, для застройки 5,5 га в создание инженерных сетей потребуется вложить 250-300 млн руб., а для освоения всей площадки в 30 га около 600 млн руб. Строительство первой очереди начнется летом 2007 г. и завершится через 4 года. «Ситех» планирует просить мэрию о предоставлении и других участков будущего «Акатуйского».
С октября 2005 г. в соответствии с Земельным кодексом участки для жилищного строительства должны предоставляться только с аукциона (исключение сделано лишь для тех площадок, где требуется снос ветхого жилья). В мэрии не смогли предоставить точную информацию о количестве проведенных в 2006 г. аукционов по продаже участков и продаже права аренды участков для жилищного строительства. Пока крупнейшая из площадок, право аренды которой продано с аукциона, 26,4 га на улице Петухова (часть из 85,5 га будущего микрорайона «Южно-Чемской»). При начальной цене в 114,2 млн руб. участок приобрела за 294,2 млн руб. компания «Сибирь-Развитие» (входит в структуру концерна «Сибирь»), предложившая большую цену, чем «дочка» «Новосибирскэнерго» компания «Строитель». На этой площадке «Сибирь» планирует построить 250 тыс. кв. м жилья. В 2006 г. концерн приобрел на аукционе еще один участок для застройки площадью 1,4 га на улице Рябиновой в Октябрьском районе. «Конечно, аукционы повышают стоимость земли, но строительным компаниям необходимы площадки, необходимо развитие», говорит корпоративный директор «Сибири» Наталья Обложкина.
«Аукционы рыночный механизм. Участок приобретает тот, у кого больше денег. В итоге на рынке останутся самые сильные игроки», доволен Дьячков. Гендиректор компании «Сибирь Девелопмент» Игорь Панфилов считает, что благодаря аукционам доступ к земельным ресурсам упростился. Но пока не все площадки, выставляемые мэрией на аукционы, раскупаются с первого раза, свидетельствует Александр Савельев: «Большой спрос лишь на те, где затраты на строительство могут окупиться быстро». Многие застройщики запаслись участками до октября 2005 г. По сведениям мэра, ряд компаний обеспечил себя землей на 3-5 лет вперед.
Вскоре возможности для спекуляций земельными участками на вторичном рынке уменьшатся, полагает Савельев: «С 1 января 2007 г. вступила в силу поправка в Земельный кодекс, в соответствии с которой компании, ранее получившие земельные участки, должны до 1 марта 2007 г. оформить договоры аренды этих участков. У тех, кто этого не сделает, участки будут изъяты и выставлены на торги». Он говорит, что у более чем половины участков, выданных мэрией до 1 октября 2005 г., до сих пор не оформлены права аренды.
Пока аукционы не повлияли на стоимость жилья, считает Ермолаева, но со временем ситуация изменится. Ссылаясь на опыт Санкт-Петербурга, Дьячков говорит, что земельные аукционы увеличивают цену жилья на несколько процентов.
После перестройки новое жилье приобретали в основном богатые люди, которым стандартная отделка строителей была не нужна, они все равно ее меняли, вспоминает Ермолаева: «Однако в последнее время большая часть спроса и предложения перемещается в эконом-сегмент». «Появилась категория покупателей, желающих приобрести квартиры в новостройках с качественной отделкой, стоимость которой уже включена в стоимость квартиры», подтверждает Обложкина.
Концерн «Сибирь», как и компания «Энергомонтаж», строящая панельные дома на «Родниках», уже предлагают квартиры с отделкой. Но большинство строительных организаций в Новосибирске все же предлагают жилье под самоотделку. «На рынке отделочных материалов огромное разнообразие производителей, технологий, материалов. Какую бы отделку мы не заложили в проект, все равно инвестор будет переделывать», уверена Елена Астахова, заместитель гендиректора ИСК «Метаприбор».
РНГС и «Юситек» намерены строить «под ключ» жилье лишь для тех, кого переселяют из ветхого жилья. «Остальное будем продавать под самоотделку. Более обеспеченные покупатели предпочитают отделку квартир по индивидуальному дизайну», поясняет Борис Григорьев.
Сергей Малев, директор компании «Дискус-инвест» (занимается привлечением инвестиций в ГК «Дискус плюс»), оценивает затраты на отделку однокомнатной квартиры примерно в 100 тыс. руб. «Под ключ» должны строиться дома на окраинах с маленькой площадью квартир, считает Александр Семенов: «Их покупают небогатые люди, используя ипотечные кредиты и рассрочку. Для них тяжело даже 70 тыс. руб. потратить на отделку».