Трибуна:Пора спасать дольщиков!. Новосибирск

Валентин Сичкарев руководитель антикризисной группы «Дольщики застроек и банковские вкладчики» новосибирского регионального отделения партии «Единая Россия». В Новосибирске временно приостановлены

Застройщики должны оставлять часть квартир в резерве.

Валентин Сичкарев
руководитель антикризисной группы «Дольщики застроек и банковские вкладчики» новосибирского регионального отделения партии «Единая Россия».

В Новосибирске временно приостановлены работы почти на каждом втором строящемся жилом доме (на 160 из 334). Таковы данные Инспекции государственного строительного надзора по состоянию на 20 февраля 2009 г. Вряд ли за прошедшие два месяца ситуация сильно изменилась. В среднем в каждом доме — около ста квартир. Это значит, что с проблемой завершения строительства в нашем городе столкнулись около 16 тыс. человек. Далеко не всегда причина остановки строительства связана с экономическим кризисом (на 21 объекте работы не ведутся уже более двух лет).

Застройщики искали «обходные пути»

В нашу антикризисную группу с сообщениями о проблемных стройках обратились уже более 30 инициативных групп граждан. Острота проблемы вполне объяснима. До кризиса город лидировал в Сибири по объемам жилищного строительства. В отличие от соседних областных центров у нас высокая конкуренция на рынке строительных услуг. К сожалению, далеко не все застройщики привлекали средства в соответствии с законом «О долевом участии в строительстве» (так называемый 214-й закон). Кто-то начал строительство еще до того, как этот закон вступил в силу, кто-то осознанно искал «обходные пути» (предлагал покупателям жилья заключать с компанией договоры займа или реализовывал квартиры с помощью других схем, не соответствующих требованиям 214-го закона). Печально, но факт — люди соглашались с этими схемами, лишь бы купить жилье в понравившемся им доме. Сейчас именно они оказались в наиболее сложной ситуации.

Общаясь с застройщиками, чьи объекты оказались проблемными, я вижу, что их можно разделить на две неравные группы. Первая и наиболее многочисленная — это те, кого по большому счету можно назвать добросовестными застройщиками. Какие-то незначительные нарушения можно найти и у них. Но все-таки если, оценивая ситуацию на объекте, мы видим, что в строительство дома вложено больше средств, чем собрано с дольщиков, то для нас это главное свидетельство добросовестности застройщика. Но есть и такие объекты, в которые вложено намного меньше средств, чем привлечено от граждан. И недобросовестный застройщик не может объяснить, куда делись остальные деньги. То ли потрачены на строительство следующего дома, то ли вообще в непрофильные активы выведены.

Земельные участки можно переоформить на ЖСК

Сейчас мы столкнулись с тем, что некоторые строительные компании инициируют процедуру своего банкротства. Для тех, кто покупал квартиры не по договорам долевого участия, банкротство застройщика означает потерю денег. Как инвесторы, они будут кредиторами третьей очереди и рискуют ничего не получить в ходе конкурсного управления. С такой ситуацией мы столкнулись недавно на примере банкротства фирмы «КС-Росс». Антикризисная группа согласилась с позицией администрации области и мэрии о необходимости передачи инвесторам земельных участков, выделенных этой фирме. Инвесторам предложено зарегистрировать доли в объектах незавершенного строительства и создать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для переоформления на него земельных участков.

ЖСК может оказаться эффективным инструментом. Если в доме остались нереализованные квартиры, то их продажа позволит ЖСК получить средства на завершение строительства. Даже если все квартиры уже проданы, то ЖСК дает инвесторам возможность держать под контролем целевое использование средств. Но, к сожалению, не всегда это может избавить от необходимости вносить дополнительные взносы.

На мой взгляд, решить проблему можно, создав в каждом строящемся доме резерв непроданных квартир. Для этого необходимо на законодательном уровне запретить застройщикам продавать более 80% площадей в строящихся домах до сдачи объекта в эксплуатацию. Резервные площади стали бы страховкой для дольщиков. Переоформив на ЖСК земельный участок, они смогли бы распродать оставшиеся 20% площадей, достроить объект и сдать его в эксплуатацию. Рентабельность в строительстве даже сейчас в среднем не ниже 20%. При таком ее уровне продажа 80% площадей позволяет возвести объект только за счет средств, собранных с дольщиков.

мнение ПРОТИВ

Сергей Дьячков
управляющий партнер компании DSO Consulting:
Во-первых, болезнь легче предупредить, чем лечить. Во времена бурного роста рынка жилья (когда подавляющее большинство застройщиков не имело проблем с привлечением финансирования) ни одна парламентская партия не предупредила потребителей о неизбежности кризиса перепроизводства. А ведь надо было лишь внимательно прочитать Маркса («Капитал», книга 2, глава 12).
Во-вторых, рентабельность бизнеса по строительству жилья в среднем по рынку сегодня вряд ли превышает даже 10% — полуторалетняя стагнация и последующее снижение цен ее, по сути, уже «съели». Отсылки на удешевление себестоимости строительства не принимаются — в состоявшиеся затраты большинства из остановившихся строек уже вошли дорогие земля, материалы и труд. Более того, себестоимость и введенных, но непроданных квартир продолжает расти — если они строились на кредитные деньги .
И последнее. Даже если запретить застройщику в условиях растущего спроса продавать какую-то часть квартир, он найдет способ обойти это ограничение. Например, начнет брать кредиты у физических лиц под залоги этих самых непродаваемых квартир. Спрос ведь всегда рождает предложение.

Лично мне больше симпатичны меры, предпринимаемые региональными властями. При всей скудности ресурсов администрация Новосибирской области дает государственные гарантии под кредиты для завершения строительств жилых домов и субсидирует часть ставок по ипотечным кредитам. Это разумные меры. Между тем на любом рынке коммерческие риски и банков-кредиторов, и предпринимателей, и конечных потребителей — неотъемлемая черта, «родовая травма» капитализма. Хорошо ли подумали люди, доверяя свои деньги будущим банкротам?

мнение ЗА

Дмитрий Боковиков
генеральный директор компании «Строитель»:
На мой взгляд, в этой инициативе есть рациональное зерно. Благодаря резерву непроданных квартир у дольщиков появится дополнительный шанс завершить строительство. В принципе интересы покупателей жилья и сейчас хорошо защищает закон «О долевом участии в строительстве». Он исключает двойные продажи квартир и обязывает застройщиков направлять все привлеченные средства на строительство конкретного объекта. В соответствии с этим законом покупатели жилья могут потребовать от застройщиков выплаты штрафов и неустойки за несоблюдение сроков строительства. Однако, несмотря на гарантии закона, сейчас люди опасаются вкладывать деньги в несданные новостройки. От этого плохо и строителям, и дольщикам. Создание резервного фонда могло бы стать дополнительной страховкой для дольщиков и сделало бы рынок строящегося жилья более стабильным и цивилизованным.
Но инициатива антикризисной группы все-таки требует доработки. По-моему, предлагается запретить продажу слишком большого количества площадей. В условиях кризиса рентабельность снижается, и запрет на продажу 20% площадей больно ударит по строительным компаниям. Я считаю, что в резервном фонде можно было бы оставить 10% площадей. Вырученных от их продажи средств будет достаточно для ввода в эксплуатацию домов, находящихся на завершающей стадии строительства. Кроме того, необходимо предусмотреть защиту от возможной продажи резервных площадей по «серым» схемам.