Россияне переосмысляют свое отношение к жилью, которое покупают для себя, а загородные дома из иллюстрации слогана «Жизнь удалась!» превращаются в роскошь, доступную и массовому покупателю.
Исторически интерес к пригородам начинает возрастать в крупных городах, когда последние подходят к логическому пределу дальнейшего развития в рамках городских границ. Бурный рост строительства в российских мегаполисах, временно прерванный кризисом 2008 г., быстро поставил ребром вопрос о новых нишах рынка жилой недвижимости. Выходом стали несколько новых форматов, среди которых районы комплексного освоения территорий (КОТ), реконцепция неэффективно используемого городского пространства и мультиформатные поселки.
Горожане засмотрелись на землю
За последние два-три года вкусы и модели поведения застройщиков и покупателей жилья заметно трансформировались. Застройщики во многом сосредоточились на возведении многоквартирных домов «мелкой нарезки» – апартаментов и студий. Номера квартир в таких домах могут исчисляться и четырехзначными цифрами. Очевидно, что такое жилье является больше недорогим инструментом инвестирования и предназначено в первую очередь для сдачи в аренду, нежели для постоянного проживания собственника. Те же апартаменты, например, даже лишены статуса жилой недвижимости: там нельзя прописаться, и нормы по обеспечению таких домов бытовой инфраструктурой, обязательные в случае с полноценными многоквартирниками, застройщики могут не соблюдать. Акценты на рынке городских новостроек оказываются смещены с жилья среднего ценового сегмента (которое может позволить себе обычная российская семья) либо в сторону недвижимости для аренды, либо в сторону элитного жилья. С другой стороны, часто бывающий в заграничных поездках «средний класс» начал постепенно менять представление о жизненном пространстве: если раньше оно ограничивалось стенами квартиры, то теперь покупатели жилья уделяют пристальное внимание и качеству благоустройства придомовой территории, и ландшафту, и экологии района. Проблемы трансфера из дома на работу при этом теряют актуальность – автомобилизация населения в крупных городах достигает пиковых значений.
Все эти факторы, а также растущее разнообразие предложений, помогают формировать спрос на жилье, находящееся даже в значительном отдалении от городских центров деловой активности. На перекрестке сегментов КОТ, малоэтажного и загородного жилья появились мультиформатные поселки, где с дворцами площадью в несколько сотен метров могут соседствовать более чем бюджетные сблокированные дома (таунхаусы) и классическое малоэтажное жилье на несколько десятков квартир. Судя по всему, с этого момента и началась кампания по отвоеванию адептами загородной недвижимости части рынка у городского жилья. Впрочем, эксперты считают, что индивидуальная застройка в итоге выделится из сегмента мультиформатных поселков, в который ее пытаются интегрировать многие застройщики.
Руслан Адигамов, директор по развитию строительной компании «Сибирский дом»:
Чаще всего стоимость квартиры в два и более раз выше стоимости дома сопоставимой площади. Разница в стоимости обслуживания городской и загородной недвижимости примерно такая же, опять-таки в пользу последней. К примеру, за 4,5 млн. руб. вы сможете купить квартиру в новостройке площадью 60-100 кв. м или построить дом в коттеджном поселке площадью 120-200 кв. м.
Стоимость загородного дома во многом зависит от строительных материалов. Кирпичные дома самые дорогие, а деревянные требуют длительной усадки. Компания «Сибирский дом» может построить каркасно-панельный дом, готовый для проживания за три месяца. Конечная стоимость и сроки строительства зависят от уровня отделочных материалов, которые покупатель сможет выбрать самостоятельно.
http://www.sibir-dom.ru/index.html
Дисконт в цене загородных квартир может достигать 10% по отношению к цене новостроек в черте города и 20% – по отношению ко вторичному жилью. По словам экспертов рынка, на данный момент самым ходовым товаром на рынке загородной недвижимости являются оборудованные коммуникациями участки площадью до 10 соток и стоимостью до 1 млн руб. Жилье будущие домовладельцы в основном предпочитают строить сами, и тут цена зависит только от толщины их кошелька. Если обращаться к примерам, то один квадратный метр готового дома, построенного по финской технологии «хонка», обойдется примерно в 1000 евро.
Многие выбирают самостоятельное строительство дома по двум причинам. Во-первых, на рынке загородной недвижимости получила широкое распространение схема спекулятивного строительства, когда частный подрядчик строит дом с минимальными вложениями, а потом продает его сразу после сдачи в эксплуатацию. Огрехи в постройке таких домов могут проявиться и через несколько лет после покупки. Кроме того, покупка готового дома требует одномоментно большой суммы денег, тогда как строительство дома – процесс, растянутый во времени, и его финансирование можно разделить на несколько траншей. На другой чаше весов – необходимость владения хотя бы минимальными навыками в строительстве: даже если вы сами не работаете на стройке, это позволит эффективнее контролировать работу бригады.
Екатерина Борисовская, директор по развитию ГК «Регион-Инвест»:
Очень важно понимать, что обслуживанием поселка, в котором находится дом, должна заниматься профессиональная управляющая компания, в которой есть собственная служба эксплуатации, техника, электрик, сантехник, садовник в штате. Иначе все прелести жизни за городом превращаются в сплошную головную боль.
С точки зрения стоимости в «доступном» сегменте жилье в городе стоит дороже загородной недвижимости. Жить в поселке выгодно. Например, в наших поселках «Пичугово море» и «Удачный» ежемесячный платеж составляет 1800 рублей. В эту сумму входит охрана, чистка дорог зимой, вывоз мусора, обслуживание мест общего пользования. Помимо этого жители платят за электроэнергию и воду по счетчикам.
Развитие поселка может остановиться на заборе
Рассматривая загородное жилье как альтернативу городской квартире, надо быть готовым идти на множество компромиссов, из которых необходимость проводить большее время в дороге до делового центра – далеко не самый существенный. Начать хотя бы с того, что в бюджетном плане наиболее приближен к городскому жилью вариант строительства на «земле без подряда», то есть, по сути, на голом участке с минимумом коммуникаций. А то и вовсе только с обещанием застройщика их подвести. Отсутствие коммуникаций сразу увеличивает стоимость дома на несколько сотен тысяч рублей, которые придется потратить на подвод газа, оборудование водопровода и канализации. И если проблема с последними двумя пунктами решается исключительно деньгами, то вопрос с газом сложнее – здесь готовность заплатить может и не ускорить процесс подключения. Газовую сеть в поселок могут тянуть годами. А без газа траты на ежемесячное содержание дома площадью в пару сотен квадратов могут легко вырасти до заоблачных по сравнению с городским жильем высот.
В плюс играет то, что такие участки на этапе продажи уже сформованы в поселки с огороженной территорией, охраной и управляющей компанией. В минус – то, что развитие поселка может остановиться на заборе, подведении минимальных инженерных сетей и шлагбауме на въезде. До кризиса 2008 г. застройщики, обладая сравнительно дешевыми и долгосрочными ресурсами, могли позволить себе развитие проектов поселков по полной программе до состояния «под ключ». Теперь такие проекты – редкость, и, как правило, носят «демонстрационный» характер. Или же с их помощью девелоперы зондируют потенциал тех или иных направлений.
Максим Петров, директор ООО АКД (ЖК Бавария):
При выборе квартиры за городом значение имеют коммуникации, а также экология и уединение. Предпочтение отдается малоэтажному жилью, закрытой территории жилого комплекса. Важно заранее узнать, что уже создано на этой территории, кто осуществляет уход за ней, есть ли управляющая компания. Именно это мы постарались предусмотреть в нашем объекте – жилом комплексе «Бавария», выбрав для него экологически чистое место в поселке Краснообск. Свежий и чистый воздух – главный плюс жизни за городом, в «Баварии» мы постарались по максимуму использовать возможности благоустройства для того, чтобы создать лучшие условия для полезного и приятного времяпрепровождения вне дома.
Местами цены на квартиры и коттеджи сопоставимы, но по цене кватиры вы можете найти дом без цивилизованных условий, где обслуживанием территории и коммуникационных систем вы будете заниматься самостоятельно, и это принесет дополнительные траты и хлопоты. Расположение, скорее всего, тоже будет не очень удачным, и вам придется за тридевять земель возить детей в сад или школу, или на визит к врачу.
Подробнее: http://nsk.dk.ru/firms/98685856/news/236938821
В случае с городским жильем, которое сегодня нередко втыкается посреди уже сложившейся застройки, ни о какой огороженной территории речи чаще всего не идет. Да и на полноценное благоустройство придомовой территории застройщиком чаще всего можно смело закладывать как минимум год. Для загородного жилья этот срок, конечно, может быть и дольше, зато домовладелец осознает, что это полностью зона его ответственности и здесь он не зависит от планов застройщика.
Дарья Кузнецова, руководитель проекта «Новая Кубовая»:
Сегодня, продав квартиру, можно, как минимум, удвоить квадратные метры в доме (если не брать самые отдаленные районы и квартиры минимальной площади (студии)). Дом должен радовать вас и вашу семью на протяжении всего времени пользования. Ипотека с господдержкой и беспроцентная рассрочка от застройщика на полгода сделают эту покупку более доступной. Содержание дома и квартиры аналогичной площади вполне сопоставимы.
Опровергая сложившиеся стереотипы, жители коттеджных поселков очень часто жалуются на непрозрачность и безальтернативность работы управляющей компании – и это роднит загородное жилье с городским. Хотя считается, что в бытовых вопросах уровень самостоятельности домовладельцев куда выше, чем у хозяев квартир, на повышении эффективности коммунального обслуживания это сказывается достаточно слабо – если говорить именно об индивидуальном жилье, скомпонованном в поселки. Для успешной «оптимизации» работы УК необходимы слаженные действия всех (или хотя бы большинства) жильцов, и тут владельцы загородных домов и квартир поставлены в примерно одинаковые условия: не договорился с соседом – не добился желаемого.
Игорь Зеленский, директор по проектам АН «КВАДРОТЕКА»:
Промежуточный вариант – таун-хаус в городе. К примеру, дом на Серафимовича: есть небольшой участок земли, своя территория, но коммуникации центральные, паркинг – под домом. Человек не удаляется от цивилизации, но расширяет жизненное пространство. Буквально за воротами – транспорт, школы, магазины. Метро в 15 минутах ходьбы. Такие объекты в центре города крайне редки!
Цена за метр в таун-хаусе гораздо ниже, чем в многоквартирном доме. Но площадь существенно больше. Примерно одинаково стоят 3-комнатная квартира 100 кв. м. и таун-хаус площадью 170 кв. м. В доме на Серафимовича помимо хороших площадей человек получает еще и полноценный гараж и территорию, которая делится на пять человек, а не на 300, как в многоквартирном доме.
Подробнее: http://nsk.dk.ru/firms/98726344/news/236938718
Крайне больной вопрос, касающийся как новых коттеджных поселков, так и районов КОТ – обеспеченность инфраструктурой. И если строительство инфраструктуры в районах с многоквартирными домами – обязательный элемент в программе застройщика, в коттеджном поселке возводить ее никто не обязан. Только в случае, если земля в поселке попадает в категорию ИЖС – «индивидуальное жилищное строительство». Такой вариант, конечно, будет менее бюджетным, чем покупка земли без подряда. Немаловажный момент: при выборе места для строительства дома необходимо изучить генплан развития территории, на которой расположен поселок. Без этого велик риск купить под дом участок, мимо которого через 5-10 лет проляжет, к примеру, железная дорога.
Автомобиль – не роскошь, а средство передвижения
Хотя мы писали о том, что компромисс, связанный с удаленностью дома от делового центра, не единственный, к которому стоит готовиться хозяину будущего дома, он имеет решающее значение. С развитием крупных городов ширится и их территория, и нередко расстояние до делового центра от загородного дома оказывается меньше, чем из удаленного спального района. Тем не менее, не стоит радоваться любому выгодному предложению «всего 12 км до центра города». Иногда на преодоление этих 12 км времени уходит больше, чем на путь в 30-40 км. Поэтому перед тем, как остановить свой выбор на том или ином участке, стоит для начала рассчитать примерное время в пути из всех рассматриваемых вами поселков с помощью онлайн-сервиса вроде «Яндекс.Пробок», а затем съездить туда самостоятельно.
И, как бы банально это ни звучало, весь смысл от покупки загородного дома для постоянного проживания исчезает, если в семье нет хотя бы одного автомобиля. Дорога до дома даже на рейсовом транспорте может занять в два раза больше времени, чем на автомобиле. К тому же (если говорить о сопоставимых с городскими квартирами предложениях), скорее всего, ближайший к поселку магазин будет находиться вне пешей доступности.
И все же, сколько бы ни говорилось об изменениях в отношении вчерашних городских жителей к их жизненному пространству, сухая статистика говорит о том, что силы этих изменений пока недостаточно для перекройки рынка жилой недвижимости. По словам аналитиков УПН, отрасль так и не вернулась к «докризисным» показателям, и ассортимент выставленных на продажу загородного жилья и участков сравнительно невелик. «Ситуацию усугубляет и то, что большинство проектов находится на начальной стадии реализации, что не позволяет в полной мере оценить их качественные составляющие, в том числе инженерную инфраструктуру, уровень благоустройства и прочее, отмечают эксперты в своем отчете. – В ближайшие месяцы рынок загородной недвижимости уже не сможет развиваться по инерции за счет тех покупателей, которые выгодно реализовали свои квартиры в городе. До конца года следует ожидать заметного снижения спроса, который будет усилен сезонным фактором».
ИНФГ
Сколько стоит дом построить?
«ДК» сравнил стоимость покупки городских квартир в домах-новостройках и готового собственного жилья в трех крупных городах России. Для сравнения брались квартиры и дома (в ближайших пригородных районах) площадью 100-130 кв. м.
Екатеринбург
Новостройка – от 6,4 до 7,2 млн руб.
Дом – от 5 до 8 млн руб.
Челябинск
Новостройка – от 5,4 до 6 млн руб.
Дом - 6,3 млн руб.
Ростов-на-Дону
Новостройка – от 8,5 до 9,1 млн руб.
Дом – от 3,7 до 5,5 млн руб.
Источники: E1, chel.kvadroom.ru, rostov.life-realty.ru