«Если ты не профессионал, то можешь потерять доходность и остаться с пустой недвижимостью»

— В этом году на рынок коммерческой недвижимости особенно повлияло государство, так как начало реагировать на экономические события, связанные с пандемией коронавируса. Поддержка строительства жилья однозначно повлияла на будущее торговой недвижимости, так как для развития этого рынка нужна инфраструктура и потребление. А новые жилые микрорайоны — это как раз то, что нужно. Увеличили материнский капитал, продлили программу по госипотеке — все это повлияло на строительную отрасль и создание инфраструктуры для торговой недвижимости.

Деятельность государства стала определяющим фактором для рынка. С одной стороны, оно поддержало развитие рынка, с другой — начало вводить разного рода санкции (например, ограничения на алкогольную продукцию и другие лицензируемые отрасли), что повлияло на спрос среди определенных типов недвижимости. 

Государство продолжит вмешиваться в экономические процессы, так как опасность распространения коронавирусной инфекции еще не миновала, экономика не пришла в чувство, сложно предсказать, какие меры придется принимать, поэтому необходим постоянный контроль, и прежде всего — финансовый.

Некоторые сектора держатся на своих запасах и смогут переждать этот период. Некоторым придется тяжело, так как ограничения, связанные с защитой от распространения коронавируса, скорее всего пока останутся.

Будут «кошмарить» общепит, торгово-развлекательные и фитнес-центры, а также другой бизнес, связанный с массовыми скоплениями людей. Деятельность эту будут жестко регулировать.

Такие отрасли, как туризм и авиаперелеты, вообще непонятно, как выживают сейчас: или до локдауна у них была сверхмаржинальная деятельность, или они просто могут позволить себе существовать на развитии внутреннего туризма. Государство заявляет, что все здорово, что рынок развивается, но конкретные шаги непонятны.

В целом государство стремится поддержать фундаментальные для экономики отрасли, но некоторые виды поддержки вызывают много вопросов (например, отсутствие налоговых проверок), и будет ли какая-то реальная финансовая поддержка малого бизнеса — вопрос.

Что касается инвестиций, то поскольку в экономике пока не наблюдается роста, то и количество инвесторов вряд ли будет расти. В коммерческую недвижимость вкладывают либо те игроки, которые уже давно работают на этом рынке, либо те, кто накопил, либо те, кто зарабатывает деньги в других секторах. 

Объем инвестиций в торговую недвижимость, я думаю, также не будет сильно меняться. Есть грамотные игроки, которые хорошо понимают, что не вся торговая недвижимость потерпела поражение, и вкладываются в объекты в спальных районах — например, отдельно стоящих зданиях, формирующих микро-торговые центры внутри района. У этого рынка есть будущее. 

Интересно отметить, за счет кого живет торговая недвижимость — это ритейл, который арендует или покупает помещения. На него повлияло потребительское поведение, которое, конечно, заметно поменялось во время пандемии, и отрасль оказалась вынуждена подстраивается под это поведение.

Стоит обратить внимание на то, как сейчас будет развиваться электронная торговля. Тенденция идет к тому, что супермаркеты начинают доставлять еду до дома. И здесь есть особенности конкуренции. Например, Сбермаркет, который, не имея собственной сети магазинов и производственных баз, за счет доставки получает огромную информационную базу по покупательскому спросу, получает логистические маршруты и в перспективе может стать серьезным игроком на рынке.

Кроме этого, есть такие гиганты, как X5 Retail Group, «Магнит» и другие, которые в какой-то момент могут стать одним из важнейших элементов экономики. Они стабильные арендаторы, они продолжают захватывать рынок, «выдавливая» неэффективные местные компании, и делят между собой территорию, пока еще не сильно пересекаясь локациями. И я думаю, здесь пока есть серьезный потенциал роста.

Спрос в электронной торговле, конечно, заметно вырос — потребители стали значительно больше пользоваться приложениями магазинов и службами доставки. Очень многое переходит в онлайн. Но есть еще сектора, которые пока не охвачены онлайном —например, торговля алкоголем. Я думаю, что это очень серьезный сегмент. Появится ли возможность онлайн-покупки и доставки этого товара — пока вопрос.

Общепит также может начать перестраивать форматы и акцентировать внимание не на обеспечении зала и работе с клиентами, а на улучшении доставки и качестве продукта. Я думаю, что не за горами появление заведений, которые готовят только еду навынос — только кухня и прилавок, без возможности посидеть.

Завершая, хотелось бы отметить, как чувствуют себя девелоперы в целом. Весной, во время локдауна, рынок был настроен скептически. В начале кризиса был шквал обращений от ритейлеров, которые просили скидки, кто-то был готов сразу съезжать, не было подушки безопасности. Тогда стало понятно: если ты не профессионал и не можешь оперативно среагировать, перестроиться, скорректировать стратегию, то можешь потерять доходность и остаться с пустой недвижимостью.

В ближайшем будущем появления новых игроков скорее всего не будет. Возможно, придется наблюдать деление старых, потому что для опытных игроков еще есть сегменты, в которых можно расти. Конкуренция останется на прежнем уровне, и игроки будут продолжать работать бок о бок.

Рынок растет, перестраивается, обстановка позволяет развиваться и зарабатывать деньги. Поэтому в новый год идем с оптимизмом.