Влияние льготной ипотеки на покупку жилья ослабевает, считают эксперты

Аналитики Циан проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в 1 полугодии 2021 г. по данным Росреестра. Количество договоров долевого участия (ДДУ) выше, чем в 1 полугодии 2020 г., но ниже, чем во 2 полугодии 2020 г. Влияние льготной ипотеки, которая привела к ажиотажному спросу на квартиры во второй половине прошлого года, ослабевает, считают эксперты.

Больше всего сделок по федеральным округам пришлось на Центральный ФО — 40%. Доля его в 1 полугодии 2021 г. возросла — в 2020 г. на него пришлось только 34%. В пересчете на численность населения лидером стал Северо-Западный ФО — 445 сделок на 100 тыс. жителей. Для сравнения — в Центральном ФО заключено 431 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО — 78 ДДУ на 100 тыс. человек. В Сибирском ФО в этом году на 100 тыс. человек пришлось 198 ДДУ. В среднем по России на 100 тыс. населения прошло 289 сделок на первичном рынке, посчитали специалисты Циан.

По сравнению с 1 полугодием 2020 г. во всех федеральных округах зафиксирован рост количества сделок: от +11,3% в Северо-Западном ФО до +85,5% в Северо-Кавказском ФО. Если сравнивать со 2 полугодием 2020 г., то увеличение только в двух округах — Дальневосточном (+6,1%) и Северо-Кавказском (+4,6%). Здесь мог повлиять эффект низкой базы — в обоих округах очень мало сделок: на Кавказе большая часть жилья вводится населением, а на Дальнем Востоке низкая численность населения, отметили эксперты.  В Сибирском ФО зафиксировано 33677 сделок в 2021 г., это +40% по сравнению с 1 полугодием 2020 г.           

Только в 12 регионах в 1 полугодии 2021 г. спрос на первичном рынке ниже, чем в 1 полугодии 2020 г. — это ДФО (Забайкальский край, Якутия, Амурская область и Бурятия), СЗФО (Архангельская область, Карелия, Вологодская область), СФО (Республика Алтай и Красноярский край), Астраханская и Владимирская области и Марий Эл. Здесь программа льготного ипотечного кредитования не позволила увеличить продажи на первичном рынке, пояснили аналитики. За исключением Красноярского края.

На 10 регионов, лидирующих по количеству сделок на первичном рынке, пришлось 62,2% общего числа ДДУ. Это выше, чем в 1 полугодии 2020 г. (тогда 60,8%) и чем во 2 полугодии 2020 г. (60,3%). Для сравнения, в 2016 г. на топ-10 регионов приходилось 55,5% сделок, далее, с 2017 г. по 2019 г., — 59-61%. Концентрация спроса нарастает, отметили эксперты. Особенно сильно за год возросла доля Москвы (с 14,3% до 16,2% от общего числа сделок) и Московской области (от 9,5% до 14,3%).

Программа льготного ипотечного кредитования сделала квартиры в Московском регионе более доступными, в результате чего спрос существенно увеличился как со стороны местных жителей, которые решили улучшить свои жилищные условия, так и со стороны региональных покупателей, считают аналитики.

По оценкам Циан, покупатели из регионов интересовались столичной недвижимостью на четверть активнее, чем до пандемии и объявления льготной ипотеки.

Лидером по количеству ДДУ традиционно стала Москва (68,3 тыс.). Далее — Московская область (60,6 тыс.), Санкт-Петербург (37,8 тыс.), Краснодарский край (23,8 тыс.), Новосибирская область (16,6 тыс.), Свердловская область (14,9 тыс.), Ленинградская область (10,5 тыс.), Рязанская область (10,4 тыс.), Самарская область (9,9 тыс.), Ростовская область (9,8 тыс.). За исключением Рязанской области — это регионы с городами-миллионниками.

Количество сделок на первичном рынке зависит в том числе и от ситуации в строительной отрасли, считают эксперты: в регионах с максимальными показателями числа ДДУ зафиксирован наибольший объем ввода жилья девелоперами. Топ-10 регионов по объему строительства в 1 полугодии 2021 г. практически полностью совпадает с топом по количеству сделок, отличия лишь в том, что вместо Рязанской и Ростовской областей в десятку попали Татарстан и Башкортостан, которые по числу ДДУ занимают 11 и 13 места соответственно.

57,8% всех ДДУ в 1 полугодии 2021 г. прошли с открытием эскроу-счетов — 244,4 тыс. сделок. Для сравнения: в 2020 г. (суммарно за первое и второе полугодие) показатель был ниже — 37,4%, а в 2019 г. — всего 5,6%. Лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (43,5 тыс. сделок), Краснодарский край (19,5 тыс.), и Санкт-Петербург (13,3 тыс.).

В первой половине 2021 г., по подсчетам аналитиков, количество ДДУ с эскроу в целом по стране лишь на 14% меньше, чем за весь 2020 г., а в некоторых регионах (всего их 24) даже больше — например, в Санкт-Петербурге и Новосибирской области (на 19%), в Томской области (на 37%), в Рязанской области (в 2,9 раз), в Псковской области (в 3,3 раза), в Кабардино-Балкарии (в 5,4 раза), в Забайкальском крае (в рекордные 39 раз). Только на Сахалине в первой половине 2021 г. показатель был меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (400 шт. против 493 шт.).

Субсидирование привело к существенному росту количества сделок на первичном рынке России во второй половине 2020 г., что в итоге отразилось на увеличении разрыва между ценами на жилье и средними зарплатами. С начала 2021 г. ажиотажный спрос спал — большинство уже решили жилищный вопрос, а рост стоимости нивелировал выгоду от льготной ипотеки, поэтому по итогам первой половины 2021 г. мы видим снижение количества ДДУ. Изменение условий по льготной ипотеке приведет к еще большему замедлению спроса во втором полугодии 2021 г. Уже сейчас статистика по Московскому региону показывает сокращение сделок на 20% за месяц, — прокомментировал руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.