Рынок ипотеки ждет существенное охлаждение, считают банковские эксперты

Управляющий директор «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин

— 2021 г. стал рекордным по объему жилищного строительства, количеству сделок по продаже жилья, а также выдачам ипотечных кредитов за всю историю наблюдений. В 2022 г. мы, скорее всего, увидим некоторое снижение цен на недвижимость, рост ипотечных ставок и уменьшение объемов выдачи ипотеки.

В 2021 г. рынок был разогрет государственной программой льготной ипотеки и поддержан ажиотажным спросом на жилье. Это привело к абсолютным рекордам как по количеству проданного жилья, так и по выдачам ипотечных кредитов.

В 2022 г. рынок будет стремиться к равновесному состоянию. Первичный рынок будет поддерживаться множеством сохраняющихся льготных ипотечных госпрограмм. В октябре 2021 г. в 16 регионах России средний выдаваемый ипотечный кредит был меньше чем 3 млн руб. Еще в 26 регионах сумма кредита была в пределах 3-3,5 млн руб. То есть почти половина регионов страны укладываются в максимальный размер кредита по государственной программе льготной ипотеки. Следовательно, все еще могут рассчитывать на субсидированную ставку по госпрограмме вплоть до середины 2022 г. Кроме того, на Дальнем Востоке действует своя госпрограмма, которая позволяет сохранять доступность ипотеки на высоком уровне даже на фоне роста цен на жилье.

При этом на первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен. Однако с учетом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 г. в диапазоне 10-12%. Что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки. Цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 г. на 3-5%.

Несмотря на некоторое снижение цен, неизбежное удорожание ипотеки повлияет на выдачи и рынок жилья. «Открытие Research» ожидает, что в 2022 г. спрос начнет возвращаться к относительно умеренным уровням допандемийных 2018-2019 г., когда ставки по ипотеке были близки к нынешнему прогнозируемому диапазону. По сравнению с этим периодом выдачи в 2022 г. могут оказаться на 10-15% выше, в том числе благодаря большей господдержке ипотеки. Вместе с тем количество выданных ипотечных кредитов в 2022 г. будет значительно уступать рекордным показателям 2020-2021 г. Финансовая нагрузка на ипотечных заемщиков неуклонно растет. На первичном рынке жилья в среднем по РФ размер ежемесячного платежа по ипотеке превысил уровни 2019 г. еще весной 2021-го, а на вторичном рынке — летом. Этот рост продолжается в обоих сегментах до сих пор. В случае дальнейшего повышения ЦБ ключевой ставки в 2022 г. доступность ипотеки для населения снизится еще сильнее.

Таким образом, по итогам 2022 г., по нашим оценкам, объем выдач может составить 1,2-1,3 млн ипотек на сумму 4,2-4,4 трлн руб., что на 20-25% меньше показателей 2021 г. Однако погрешность прогноза остается значительной по причине неоднородности рынка и общей неопределенности переходного процесса, вызванного завершением госипотеки и ажиотажного спроса.