Редевелопмент: как создать успешный проект на месте памятника прошлому

Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко)

— Что такое редевелопмент? В крупных городах с плотной застройкой это альтернатива новому строительству. Зачастую в центральной части таких городов спрос на качественные коммерческие объекты заметно превышает предложение, поэтому особенно актуально обновление зданий/помещений и повышение их ликвидности. Редевелопмент — это не просто ремонт, это смена текущего функционального использования объекта, подразумевающая его реконструкцию под новую концепцию. Непосредственно строительным работам предшествует серьезная аналитическая и творческая работа по разработке концепции.

Основные этапы работы над концепцией:

1. оценка месторасположения, имеющейся инфраструктуры и ее перспектив, аудитории, подъездных путей/доступности — требуется максимально прочувствовать место;
2. подготовка вариантов использования объекта, работа с архитектурными и планировочными решениями, с пулом потенциальных арендаторов, расчет приемлемых для них арендных ставок, выбор наилучшего использования.

Безусловно, после анализа приходит понимание экономической целесообразности редевелопмента, так как просчитывается затратная часть и окупаемость проекта.

Многие объекты в центре являются еще и наследием, которое стоит поддерживать. При переустройстве важно находить баланс «старого» и «нового» — создавать в таких объектах современные концепции и форматы с учетом истории. Мне это очень близко. При грамотном подходе редевелопмент способен создавать уникальные и крайне востребованные объекты.

В крупнейших городах мира уже давно работает схема редевелопмента, в первую очередь — как реорганизации промышленных площадок, исторически расположенных в тех локациях, которые при расширении мегаполисов, стали интересны для жилья, офисов или торгово-развлекательных центров.

Одним из самых известных мировых масштабных проектов стал порт Гамбурга, где редевелопменту подвергся целый район площадью 155 га, где с 2000 г. началось строительство нового многофункционального района, насыщенного жильем и офисами. Это пример глобального проекта. Но суть одна как для таких глобальных, так и локальных проектов — это создание чего-то нового и эффективного на месте памятника прошлому.

Интересные проекты можно найти в Париже, Лондоне, Нью-Йорке, Вене. Не исключением и Москва, где мы видим в текущем времени, как реализуются смелые идеи.

В Новосибирске тоже есть удачные примеры работ редевелопмента: ул. Фабричная, здание универмага LUKSE, точечные проекты преображений помещений, в частности реновация первых этажей на ул. Ленина, 25 м 27 компанией «Райдекс», проект на Проспекте Димитрова, 17 компании «Деловой Новосибирск» и т.п. Я считаю, это проекты, которые действительно, украшают город.

С какими ограничениями сталкивается девелопер при реновации объектов?

Во-первых, это административные и юридические ограничения, которые зачастую тормозят бизнес и препятствуют развитию таких проектов. Работая с партнерами над проектом на Димитрова, 17, пожалуй, только в одном госучреждении мы нашли понимание и поддержку — отдел озеленения поддержал нашу инициативу за свой счет заменить старые аварийные тополя на новые цветущие липы. Но для этого нам пришлось собрать десятки «бумажек» в самых разных организациях, а для проведения самих работ благоустройства территории нас обязали заключить краткосрочный договор аренды на землю и оплатить ее. При том, что 100% финансирования проекта было за наш счет.  Вот такие законы — не просто не содействующие развитию города, а препятствующие.  

Во-вторых, это общественный резонанс: чаще всего жители, не готовые к изменениям и новшествам, отталкивают все новое, не имея желания даже познакомиться с проектом. Здесь приходится работать с общественным мнением, уметь убеждать и подкреплять это фактами и документами, в частности визуализациями проекта, заключениями экспертов и т.п. Было бы, конечно, намного справедливее, на мой взгляд, и эффективнее для всех, если бы власть создала комитеты по развитию городской среды, которые были бы активными посредниками и участниками таких переговоров, содействовали и были сами заинтересованы в развитии города.  А также они могут вести диалог с собственниками (чьи объекты расположены на центральных улицах города), которые полностью игнорируют неухоженный внешний вид своих помещений/зданий, тем самым уродуя город.

Мне крайне симпатична цитата: «Город — это люди, а не стены». Зачастую девелоперы и власть это опускают при формировании городского пространства. Помимо нежелания об этом думать и полного отсутствия хорошего вкуса, возникает проблема незнания темы. Как часто наши строители задумываются, какие внутренние ощущения будет вызывать архитектура или созданная территория у человека на психологическом уровне? Будет ли житель комплекса чувствовать себя защищенным и спокойным за высокими заборами и шлагбаумами или, наоборот, возникнет ощущение опасности. Будет ли ваш сотрудник более продуктивным в стенах нового офиса, или будет ли покупатель настроен на оперативное принятие решения о покупке уже на входе в ваш магазин?  К сожалению, эта часть девеломпента и редевелопмента, которая, кстати, уже активно изучается и используется на Западе, у нас в стране, мягко говоря, слабо развита.  

Что мы видим в большинстве своем в Новосибирске: хаотичная точечная застройка центра (немного радует новый центр района метро Октябрьская, где первая линия застраивается современными зданиями, и некоторые из застройщиков стремятся поддерживать общий стиль) и однотипные спальные районы с крайне примитивными торговыми объектами, так называемыми районными торговыми центрами, больше напоминающими временные павильоны без какой-либо архитектурной мысли (среди редких исключений можно выделить такие жилые комплексы, как «Европейский берег» с четко выраженным стилевым вектором и грамотным обустройством территории).  Т.е. в целом полное отсутствие комплексного подхода к развитию территорий от городских властей.

На закрытии одного из самых атмосферных книжных магазинов Новосибирска «КапиталЪ» я познакомилась с книгой «Город как безумие. Как архитектура влияет на наши эмоции, здоровье, жизнь».  Автор Сара Голдхаген — одна из ведущих архитектурных критиков — знакомит читателя с идеей о том, как городская среда сильнейшим образом влияет на наше самочувствие и формирование личности. Она анализирует города, районы с точки зрения нейронауки и психологии. Автор призывает переосмыслить стиль и технологию строительства, да и в целом обратить внимание общественности на этот вопрос. Абсолютно разделяю эту точку зрения и всегда стараюсь максимально гармонично вписать свой объект в окружающую среду, не создавать визуальный резонанс, вызывающий отторжение, при этом реализовывать красивые, радующие глаз проекты. Особенно это актуально в регионах со сложными климатическими условиями.

И в заключение хочу привести цитату еще одного архитектора — Ренцо Пиано: «Красота может менять людей к лучшему, зажигая свет в их глазах. Создавая красивые здания, мы делаем города лучшими местами для жизни. Вслед за этим лучше становятся и их жители».

Думаю, что это есть истинная цель редевелопмента.