Александр Назаров: Сегодня мы даем один однозначный совет — действовать нужно очень быстро

Основатель компании Nazarov&Partners Александр Назаров собрал игроков рынка, чтобы обсудить проблемы и варианты решений, обменяться опытом работы в сложных условиях. Все участники круглого стола отметили, что этот кризис не очень похож на все ранее пережитые, а главное — мы пока только стоим на его пороге и еще не ощутили всех последствий той турбулентности, в которую попала мировая экономика в конце февраля 2022 г.

Как отметила директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина, этот кризис — уже четвертый на ее управленческом веку, и проблемы, с которыми сталкиваются каждый раз арендодатели, по большому счету, одни и те же — арендаторы просят скидок или арендных каникул.

Российские девелоперы заигрались в уступки арендаторам. Такое ощущение, что у коммерческой недвижимости нет своей себестоимости. Некоторые просят не то что дать скидку, но и вообще решают бесплатно постоять и поработать. И почему-то это ложится на плечи управляющих торговых центров. В Европе такого нет. Там, если ты подписал договор аренды, то это твое обязательство, а значит, будь добр его выполнять. У нас же начинается буквально шантаж со стороны арендаторов, — рассказала Наталья.

Она также отметила, что «шантажом» грешат в основном крупные федеральные арендаторы, особенно якорные или просто занимающие большие площади. И дело здесь в том, что таким арендаторам принято давать льготные условия, и это делают все торговые центры, поэтому у других арендодателей как будто бы не остается выбора. На сегодня это одна из самых сложных задач торговых центров — выстроить коммуникацию с подобными игроками.

Как отметили участники круглого стола, если не бояться шантажа, и дать этим компаниям уйти, то их места смогут занять небольшие местные игроки, стартаперы. Однако на это замечание владелец, управляющий директор ЦУМ Новосибирск Эдуард Герлин высказал мнение, что на самом деле такие арендаторы не придут в ТЦ, потому что им нет смысла брать большие площади, платить аренду и ждать своего потока покупателей, когда так активно развиваются маркетплейсы, за которыми — будущее.

Он также отметил, что, к примеру, в США эта тенденция прослеживается уже несколько лет: там давно не вводят в эксплуатацию новые торговые центры, так как строить их нецелесообразно, когда маркетплейсы дают больше лидов и клиентов. Рынок там уже заметно поменялся, и эта тенденция дойдет до России, считает эксперт. Площади торговых центров будут использоваться больше как складские, нежели как торговые.

Подхватив тему зарубежных трендов руководитель ООО «ГИД», франчайзи Макдоналдс Иван Урванцев отметил: если смотреть на культуру общения арендодателей и арендаторов в США и Европе, то там 90% компаний, занимающих те или иные торговые помещения, платят определенный процент с оборота, как таковых арендных ставок и фиксированной платы нет. И российский рынок, по его мнению, должен к этому прийти. Также эксперт подтвердил тренд на переформатировние торговых центров под пункты выдачи и склады. По его словам, в западной части России эта тенденция уже оформилась.

Также Иван как франчайзи Макдоналдс рассказал о том, что и рестораны его сети (его точки не остановили работу в России) подхватили эту тенденцию и перестали открываться на фудкортах, а в пандемию коронавируса в 2020 г. и вовсе ставка была сделана на доставку и МакАвто. Именно это, по словам Ивана Урванцева, помогло заметно нарастить прибыль. Компания планирует придерживаться этой тенденции и открывать новые точки в формате доставки и МакАвто, а также точки в спальных районах. Как отметил эксперт, перемещение в формат у дома — это общемировой тренд, который касается и любых других торговых сфер.

Сооснователь сети «Академия кофе» Константин Буданов согласился с этим мнением, отметив, что для него было большим открытием и удивлением обнаружить, что одна из его маленьких кофеен без посадочных мест, не в центре города, показала большой спрос и принесла рекордную прибыль, во-первых, за пандемийный 2020 год, во-вторых, за март 2022-го, окончательно высветивший новые тренды. В эту точку, расположенную в не самом проходном месте на ул. Импподромской, часто ходят просто местные жители, выходящие на прогулку. И поскольку там можно было безопасно торговать кофе по время коронавирусного локдауна, она стала точкой притяжения, которая по сей день сохранила популярность.

Также из трендов Константин отметил то, что из-за ухода некоторых видов сырья, повышения цен и необходимости искать обходные пути доставок с рынка общепита начали уходить игроки, высвобождая помещения, которые арендодатели стали предлагать «Академии кофе» на выгодных условиях. Так как бизнес-философия предпринимателя строилась на том, чтобы вкладывать прибыль в развитие и операционную деятельность, он сумел развить сеть без заемных средств и накопить капитал на дальнейшее развитие. Поэтому теперь он «идет ва-банк».

Руководитель отдела складской недвижимости Nazarov&partners Евгений Галан вставил ремарку относительно двух прозвучавших тезисов о том, что переформатирование торговых центров под склады — это тренд. По мнению эксперта, это утопия, так как интегрировать такие объекты в городскую среду сложно. Иногда переформатирование может обойтись дороже, чем строительство нового, так как необходимы условия для удобной разгрузки и отгрузки, подъездные пути и прочие логистические нюансы, которые трудно организовать, особенно при новосибирской точечной застройке — когда торговые центры «втиснуты» в такие пятачки, где не всегда даже можно сделать парковку, хотя большинство ТЦ все же располагают парковочными площадями. Однако, как отметил Евгений Галан, арендаторы готовы были бы платить за такие объекты больше, чем платят за склады сейчас.

Директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что аналитики сравнивают кризис-2022 с кризисом 2008 г., так как экономические показатели схожи. По оценкам экспертов, инфляция составит не менее 20%, ВВП снизится от 8 до 11%. То же самое было в 2008 г.

По состоянию на февраль 2022 г., средняя цена предложения по продаже торговых площадей составляла 75 тыс. руб. за кв. м. Средняя арендная ставка по свободным площадям — 915 руб. за кв. м.  Если проводить параллель, то в 2007 г. у нас арендные ставки по свободным торговым помещениям снизились на 5%, в 2008 г. — на 18%, в 2009 г. — еще на 31%, то есть примерно в полтора раза. Может быть, сейчас ситуация не будет такой критичной — сказать трудно. Но важно отметить, что серьезно в кризис мы еще не вошли, мы сейчас стоим на его пороге, впереди нас ждет снижение, но насколько оно будет драматичным и длительным, пока сказать сложно, — рассказала Елена.

Эксперт также отметила основные тенденции, которые последние 5-10 лет наблюдаются на торговом рынке:

— переход к онлайн-торговле;

— волна строительства крупных ТЦ, гипермаркетов и существенное изменение потребительского поведения, когда люди от небольших покупок переходили к формату основательных закупок;

— обратная тенденция: открытие супермаркетов «у дома», способных поддерживать широкий ассортимент.

Пандемия привела к перестройке торгового бизнеса, усилилась онлайн-торговля и доставка из-за физических запретов на посещение магазинов. То есть в сфере торговли происходила революция за революцией — все время нужно было отвечать на какие-то вызовы. Сейчас мы стоим на пороге очень серьезного вызова, который задает несколько тенденций. Прежде всего это удар по онлайн-торговле, так как из-за рубежа покупать больше невозможно, и люди переориентируются на местных игроков; уход ряда операторов — пострадали ТЦ, заточенные на крупных международных игроков. И еще очень важный момент на торговом рынке — это мобилизационный тип потребления, который нас ждет в будущем, когда люди будут обрезать все свои покупки за исключением самых необходимых. Остальное испытает просадку — насколько длительную и серьезную — будет зависеть от развития ситуации, — заключила Елена Ермолаева.

Далее участники круглого стола задали руководителю арбитражной практики АБ «Гребнева и партнеры» Фарруху Каримову вопрос о том, как изменилась судебная практика сегодня. Эксперт отметил, что, безусловно, по-прежнему у юристов много дел по оспариванию сделок по аренде, и их количество растет. Из новых трендов Фаррух отметил запросы на релокацию бизнесов из России, в основном интерес — к странам СНГ. Что логично в связи с утратой европейских и американских связей. Юрист также отметил, согласившись с Еленой Ермолаевой, что мы пока стоим лишь на пороге кризиса, и еще заметим появление и нарастание новых тенденций. 

Как отметил брокер по коммерческой недвижимости АН «Авангард» Даниил Иванов, в первые две недели после начала «спецоперации» в Украине российский бизнес замер в ожидании, потому что никто не понимал, что будет с экономикой. Через какое-то время клиенты начали «оживать» и приходить с вопросами, во что вкладывать деньги, что покупать. По словам Даниила, предприниматели в основном хотят приобрести то, что потом может принести доход, то есть исключительно инвестиционные покупки, желательно — помещения с арендаторами в хороших локациях. И, говоря как раз об арендном бизнесе, эксперт отметил, что сейчас небольшие и слабые арендаторы будут сдуваться, и на их место начнут приходить «более дерзкие». Также Даниил Иванов отметил, что сейчас большое значение приобретает юридическая подстраховка — партнеры стараются закреплять юридически все нюансы и договоренности, потому что никто не знает, что будет дальше.

Подхватив эту мысль, директор «Риелторского бюро Бойко» Татьяна Бойко отметила, что наступает время «коротких договоров» — арендодатели не станут подписывать контракты на десятки лет, как раньше, чтобы было пространство для маневров. Также она уверена, что сейчас услуги брокеров и риелторов будут особенно востребованны.

Как заметила брокер по коммерческой недвижимости Nazarov & Partners Наталья Дерунец, отношения брокеров с клиентами сейчас действительно укрепляются, однако приобретают новые формы — брокеры и риелторы становятся «службой психологической помощи». Наталья рассказала, что сейчас идет очень большой поток запросов на аналитику рынка, а так как «степень накала у людей высока — приходится работать психологом». Клиенты хотят покупать ликвидную недвижимость в хороших местах, но очень дешево, чтобы потом дорого сдать или продать, отметила эксперт. Она также поделилась неутешительным фактом о том, что ажиотажный спрос на покупку недвижимости сегодня — это миф. Пока сделки либо стоят, либо продвигаются очень вяло.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что сейчас необходимо наблюдать за ситуацией и очень быстро реагировать.

Наступает время более осмысленных действий. Пока все в ожидании, но мы в сегодняшней ситуации даем однозначный совет: действовать нужно очень быстро. Если принято решение покупать, значит, нужно срочно покупать и искать варианты, где сделка не растягивается на недели или месяцы, — резюмировал Александр Назаров.