Рынок загородной недвижимости в Новосибирской области показал рост по всем фронтам

Максимальный рост цен эксперты Циан.Аналитики обнаружили на юге и в регионах, граничащих с Московской областью. По их расчетам, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет в конце I кв. 2022 г. 10,7 млн руб. против 9,9 млн руб. в конце IV кв. 2021 г. (+8,6%) и 8,7 млн руб. год назад (+22,7%). Цены на загородном рынке традиционно увеличиваются с приближением дачного сезона: спрос растет, объем предложения сокращается, изменяется его структура (в продаже остаются более просторные и дорогие лоты, например, в IV кв. 2021 г. средняя площадь дома в РФ составляла 180,5 кв. м, в I кв. 2022 г. — 183 кв. м), что приводит к увеличению средней стоимости дома в продаже. В прошлом году за аналогичный промежуток времени дома подорожали на 4%, отметили аналитики. Как и в случае с городской недвижимостью, на фоне последних событий стоимость загородного жилья увеличивается сильнее, чем обычно.

За первые 3 месяца 2022 г. цены на дома максимально увеличились в Северо-Западном ФО (+13%). В остальных федеральных округах рост был сопоставимым (+7-8%). Столь выраженная динамика в Северо-Западном ФО связана со значительным увеличением цен сразу в трех регионах — Санкт-Петербурге (+20%), Ленинградской области (+14%) и Калининградской области (+14%), считают эксперты. В других федеральных округах также есть регионы с высокими темпами роста цен, например, Ростовская (+30%), Тверская (+20%), Тульская (+19%), Владимирская области (+17%), Краснодарский край (+18%) и Дагестан (+15%).

В итоге наибольший рост цен за квартал зафиксирован в петербургском регионе, в южных (Ростовская область, Краснодарский край и Дагестан), а также в регионах, граничащих с Московской областью (Тверская, Тульская и Владимирская области —  здесь, вероятно, сыграл роль рост спроса со стороны жителей столицы, предположили аналитики. 

В лидерах по росту цен за год — Северо-Кавказский ФО (+37%), за счет Дагестана (+54%) и Ставропольского края (+32%) с популярной локацией Кавказских минеральных вод; Северо-Западный ФО (+26%) — за счет Санкт-Петербурга (+35%) и Калиниградской области (+35%), а также Южный ФО (+24%) — за счет Краснодарского края (+63%) и Ростовской области (+43%). Дома в южных регионах с комфортным климатом увеличивались в цене за счет роста спроса со стороны удаленщиков из столиц и тех, кто до пандемии проводил лето в теплых странах, а в условиях полузакрытых границ потерял такую возможность, считают эксперты.

Среди регионов по темпам роста цен аналитики выделили также Омскую область (+56%; здесь объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре оказывают существенное влияние на цену, пояснили аналитики), Тульская область (+43%; за счет близости к Москве и спросу со стороны жителей столицы объем предложения сократился в два раза).

В Сибирском федеральном округе средняя стоимость дома в марте 2022 г.  составляла 9,9 млн руб., динамика за квартал составила 7,8%, за год — 20,2%.

За последний год загородные дома в России в целом подорожали на 23%, квартиры на вторичном рынке за тот же период времени прибавили в цене 29%, посчитали аналитики.

Обычно покупка загородного жилья предполагает большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные с необходимостью вкладываться не только в ремонт помещений и покупку мебели, но и в решение вопросов, которые не актуальны для квартир в многоэтажках (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений помимо самого дома). Поэтому цены здесь в процентном отношении на загородке увеличиваются медленнее. Только в 16 регионах за год дома подорожали сильнее, чем квартиры. Среди них регионы с максимальными темпами роста цен на загородном рынке: Краснодарский край (дома подорожали сильнее квартир на 42%), Дагестан (26%), Тульская область (25%), Омская область (22%), Москва и Санкт-Петербург (8%) и другие, — рассказали эксперты Циан. 

В 1 квартале 2022 г. загородные дома и городские квартиры на вторичном рынке дорожали сопоставимыми темпами (+8,6% и +8,7% соответственно). В 40% регионов в течение квартала сильнее подорожали дома, в 60% — квартиры на вторичке, выяснили аналитики. Загородная недвижимость традиционно начинает пользоваться повышенным спросом и увеличиваться в цене с приближением дачного сезона, поэтому в первой половине года и летом темпы роста цен могут быть даже выше, чем в сегменте квартир, отметили они. Например, по данным сервиса, в прошлом году за три летних месяца загородные дома подорожали на 5%, в то время как квартиры на вторичке — лишь на 2%. В конце 2021 г. после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке ускорился, а стоимость домов менялась медленно.

В 2022 г. на рынке загородной недвижимости уже нет такого ажиотажного спроса, который наблюдался в 2020 г., сообщили в Циан. Если во время самоизоляции потенциальный спрос (количество кликов на номер телефона в объявлении и звонков) бил все рекорды, но далеко не всегда приводил к реальным сделкам, то сейчас, по данным аналитиков, выше доля предметного спроса (смотрят объявления только те, кто действительно собирается приобретать дом). Поэтому количество просмотров объявлений в I кв. 2022 г. значительно ниже, чем в I кв. 2020 г. и немного ниже, чем в I кв. 2021 г., что, по мнению экспертов, не говорит о существенном снижении реального спроса.

Интерес к покупке загородной недвижимости традиционно возрастает с начала весны. В марте потенциальный спрос на 10% выше, чем феврале, и на 30% выше, чем в конце 2021 г. Ситуация аналогична прошлому году.

На загородном рынке, в отличие от рынка городской недвижимости, рост ключевой ставки 28 февраля не привел к всплеску активности. Население стремилось сохранить свои сбережения в более доступном и более ликвидном сегменте — городских квартирах. Спрос на загородном рынке поддерживался традиционными сезонными изменениями и не был связан с последними событиями, — прокомментировали аналитики.

Сейчас, по их лосвам, 22% всех уникальных посетителей сайта cian.ru, интересующихся покупкой жилья (квартиры или дома), просматривают объявления о продаже загородной недвижимости. Зимой, в конце IV кв. 2021 г. таких посетителей было меньше — 16%, что также свидетельствует о росте интереса к покупке дома с приближением дачного сезона, говорят эксперты. В половине регионов более трети интересующихся покупкой жилья смотрят именно загородные дома. Среди этих регионов — Краснодарский край (40%), Крым (42%), Ростовская область (39%), Ленинградская область (43%), Московская область (35%). В Псковской области покупкой дома интересуется половина всех желающих приобрести жилье. Самые низкие показатели — в Москве, Санкт-Петербурге и ХМАО (здесь более 90% выбирают квартиру, а не дом).

Объем предложения на загородном рынке сокращается высокими темпами с весны 2020 г. (после начала ажиотажного спроса на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде), посчитали в Циан. Наиболее активное сокращение предложения наблюдается в весенне-летний период, когда заключается большинство сделок.

Загородный рынок обладает ярко выраженной сезонностью: рост спроса и сокращение объема предложения с приближением дачного сезона — стандартная ситуация. Зимой выбирать объекты достаточно сложно: невозможно объективно оценить транспортную доступность (основной поток дачников происходит в летний период), состояние участка, рельеф, состояние водоема при его наличии, не все возможные недостатки дома будут видны под снегом (например, качество кровли). Поэтому основной спрос, а значит, сокращение предложения и рост цен наблюдаются перед началом дачного сезона, — пояснили эксперты.

С начала 2022 г. объем предложения в целом по РФ сократился на 13% (с 71,7 тыс. лотов до 62,5 тыс. лотов), сообщили они. Так как покупатели на загородном рынке активизировались после осенне-летнего застоя (начиная с августа 2021 г. объем предложения практически не менялся). Особенно быстро лоты уходили с рынка в марте, подметили в Циан. Год назад за аналогичный промежуток времени объем предложения сократился на 5%. В этом году на рынок поступает мало нового предложения. За три первых месяца 2022 г. в продажу вышло около 28,4 тыс. новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые), в то время, как в 2021 г. — 34,3 тыс. Продавцы уже вывели многие из планируемых к продаже лотов в 2020-2021 гг., поэтому новинок на рынок выходит немного, рост спроса превышает рост предложения, отметили аналитики.  

В качестве еще одной причины сокращения объема предложения может выступать изменение тактики продавцов, считают они.

На вторичном рынке городской недвижимости последние события привели к тому, что часть продавцов решили временно отказаться от продажи квартиры и сохранить свои сбережения в квадратных метрах. Часть, из-за непонимания новой рыночной стоимости, решили не продавать жилье, а сдавать. На загородном рынке может быть похожая ситуация. Например, в Подмосковье за март объем предложения на рынке аренды загородных домов увеличился на 14% (с 3,4 тыс. лотов до 3,9 тыс. лотов). В прошлом году в это время объем предложения в аренду уже сокращался с приближением майских праздников и дачного сезона, — прокомментировали специалисты Циан.

Сильнее всего выбор за I кв. 2022 г. сократился в Ростовской (-60%), Тульской (-48%) и Калининградской областях (-42%). Объем предложения в этих регионах значительный (особенно в Ростовской области — 6 место среди всех регионов РФ), поэтому даже такое значительное сокращение не приведет к дефициту на загородном рынке, сделали вывод аналитики.

После снижения активности на загородном рынке осенью и зимой 2021-2022 гг., в первом квартале 2022 г. с приближением дачного сезона интерес к покупке частных домов за городом вновь увеличился. В текущем году он уже более предметный, чем 2020-2021 гг. — объявления просматривают те, кто действительно собирается приобретать недвижимость, поэтому количество просмотров ниже, чем в предыдущие два года, но реальный спрос держится на высоком уровне. Повышенный спрос приводит к вымыванию с рынка наиболее доступных и привлекательных вариантов, что еще больше стимулирует рост цен, которые и так увеличиваются с приближением дачного сезона. В этом году объем предложения на загородном рынке недвижимости в течение первого квартала сократился значительнее, чем обычно (на 13% против 5% в прошлом году). Среди причин — выход на рынок небольшого количества новинок и изменение тактики продавцов (кто-то решил не продавать дом в связи с общей неопределенностью, кто-то решил сдавать его), — заключил руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.