Вместо готового дома — стройка: на рынке загородной недвижимости идет смещение спроса

Какие характеристики оказались важны, и как изменились планы клиентов на загородном рынке после 24 февраля, рассказали специалисты Циан.Аналитики.

По их данным, на протяжении 2020-2021 г. большинство потенциальных покупателей на рынке загородной недвижимости РФ выбирали для себя готовые дома или дачи — в среднем на такие запросы приходилось 70,4% спроса (от всех звонков). Еще 27,3% спроса поступало на покупку земельного участка и 2,3% — таунхауса.

С апреля 2022 г. ситуация значительно поменялась: доля звонков на покупку готовых домов в апреле-мае 2022 г. снизилась до 59,5% (-10,9%), при этом спрос на покупку участков впервые вырос до рекордных 39,4% (+12,1%), а доля таунхаусов снизилась до 1,1% в общем объеме спроса.

Таким образом, в целом по России 4 из 10 покупателей на рынке загородной недвижимости выбирают для себя земельные участки, сделали вывод аналитики.

Эксперты Циан выделяют три основные причины нового тренда:

Экономия. Покупка дома — это серьезное вложение, не у всех есть возможность сразу найти такую сумму. Покупка участка же позволяет разбить затраты, а начать строительство дома — позже, даже через несколько лет, снизив финансовую нагрузку.

Инвестиции. На фоне высокой инфляции недвижимость для многих россиян традиционно остается самым очевидным и простым вариантом для сбережения средств. Покупка участка — дешевле, чем дома или квартиры, то есть на изменения структуры спроса на «загородке» повлиял также инвестиционный интерес.

Дефицит ликвидных домов. Последние два года наблюдался рекордный рост спроса, что привело к вымыванию немалого объема предложения. Найти подходящий дом все сложнее, поэтому покупатели чаще задумываются о строительстве, а не покупке готового объекта.

В целом по России большую часть объектов в продаже (55,5%) составляют дома, 42,5% — земельные участки, 2% — таунхаусы. Как отметили аналитики, с 2020 г. произошли незначительные изменения: увеличение доли участков при снижении доли предложения на таунхаусы.

В абсолютном выражении выбор покупателей снижается по всем сегментам: с 2020 г. объем предложения в России сократился на 19% для домов и на 12% — для земельных участков. Стоимость земельных участков по РФ выросла в меньшей степени, чем по домам: с конца 2020 г. по конец 2022 г. — на 17%. в 2022 г. — еще на 10%. На дома стоимость за два года выросла на 36%, в 2022 г. — еще на 10%.

Отдельно по Московскому региону прирост в 2020-2022 гг. был выше для домов, однако по 2022 г. участки растут в цене быстрее, посчитали специалисты Циан.

По их данным, после 24 февраля 2022 г. планы россиян, рассматривающих приобретение загородной недвижимости, поменялись: только у 39% респондентов они оказались прежними, остальные выбрали другие стратегии. 16% отложили покупку, 5%, наоборот, —решили, что нужно ускорить сделку на фоне неопределенности и ослабления курса рубля. 9% потенциальных покупателей были вынуждены понизить изначальные требования к приобретаемой недвижимости (меньшая площадь, худший район), однако это коснулось в первую очередь покупателей домов, а не земельных участков. 6% клиентов отказались от «первички» в пользу загородных объектов на вторичном рынке. 5% вместо покупки дома стали рассматривать для себя земельные участки.

Снижение первоначальных требований особенно заметно для покупателей домов, отметили аналитики: критерии изменились как по средней площади, так и стоимости. Количество звонков на объекты в бюджете до 5 млн руб. составляло 56% в целом по стране в феврале 2022 г., в марте доля увеличилась до 65%. По площади доля тех, кто выбирает дома не более 100 «квадратов», увеличилась с 50% до 56%.

Для земельных участков смещение спроса менее выражено — в бюджете до миллиона рублей доля звонков выросла с 45% до 49%. Пожелания по площади остались прежними.

70% респондентов будут строить дом для постоянного проживания, еще 28% — для временного, 1% — под сдачу в аренду или перепродажу и 1% — пока не определились. Несмотря на дефицит ликвидных вариантов, инвестиционная активность на рынке пока минимальна — модель покупки земли под строительство дома для перепродажи в России пока не развита, отметили эксперты Циан.

Поскольку почти каждый третий респондент будет проживать основное время в другом месте (преимущественно в квартире), то при выборе участка больше значения имеет его удаленность от постоянного места проживания. 5% хотели бы добираться пешком (15-20 минут ходьбы). Однако больше половины — 58% — все же готовы рассматривать удаление дома, до 70 км, и 37% — свыше 70 км от квартиры.

Четверть (26%) хотели бы построить дом в черте города с развитой инфраструктурой, 21% — в коттеджном поселке. Однако не всем нужна развитая инфраструктура: в садовом товариществе выбирают участок 18% респондентов, еще 35% — в деревне.

Смещение спроса в пользу покупки участка и самостоятельного строительства во многом продиктовано дефицитом подходящих готовых вариантов и экономией бюджета, считают аналитики. Большинство респондентов отметило причину самостоятельного строительства как возможность создать дом точно под свои потребности, реализовать все задумки — экспертам это говорит о большом количестве неликвидных объектов на рынке, интересных больше ради земельного участка, а не самого строения.

Под «экономией» покупатели участков подразумевают как меньшие затраты непосредственно на строительные работы, так и оценку будущих затрат на проживание —за счет использования энергоэффективных технологий покупатели рассчитывают на сокращение расходов на содержание, да и новые коммуникации обслуживать дешевле. То есть затраты оцениваются не только в моменте — играет роль дальнейшая эксплуатация.

Половина респондентов, планирующих строительство дома, закладывают бюджет до 3 млн руб., год назад (в апреле 2021 г.) ситуация была аналогичная — половина россиян также планировала уложиться в 3 млн руб. Каждый четвертый собирается потратить 4-5 млн руб. Таким образом, 3 из 4 покупателей земельных участков не готовы вкладывать более 5 млн руб. на строительство дома. Снижается и доля тех, кто готов тратить более 20 млн руб. на строительство.

Циан также провел опрос в 2021 г. среди респондентов, которые уже построили дом. Менее трети из них уложились в сумму до 3 млн руб. (28%), а большинство потратили 6-20 млн руб. Планируя строить дом, россияне не всегда адекватно оценивают реальные предстоящие затраты, считают аналитики.

В абсолютном выражении 48% респондентов планируют стоимость квадратного метра дома «под ключ» с отделкой — до 50 тыс. руб. Еще 26% — от 50 до 75 тыс. И 24% — от 75 до 100 тыс. руб. Таким образом, 98% всех покупателей планируют, что стоимость дома не превысит 100 тыс. за «квадрат».

Основные источники финансирования покупки и строительства дома: собственные средства (57%), ипотека (46%). Продажу другой недвижимости рассматривают 28% опрошенных. Самый редкий вариант — это продажа автомобиля (3%). Также в списках — потребительский кредит (15%) и привлечение маткапитала (17%). Год назад для строительства дома реже продавали другую недвижимость (13%), то есть накопить на строительство дома без проведения «альтернативных» сделок все сложнее.

Покупатели земельных участков не торопятся со строительством домов из-за подорожания строительных и отделочных материалов, а также общей неопределенности с уровнем доходов и занятостью.

Только 53% покупателей собираются приступить к строительству в течение года после приобретения участка. В прошлом году таких было 62%. Увеличилось количество тех, кто отложит строительные работы, в течение трех лет с покупки строить дом будут 41% клиентов против 31% в прошлом году

Только каждый пятый респондент планирует строить дом самостоятельно. Остальные привлекут подрядные организации (строительные компании или же частные бригады). 39% собираются работать «смешанным» способом, привлекая на разные этапы работ нескольких подрядчиков.

По размерам площади участка предпочтения отдаются вариантам площадью 6-12 соток, что вполне подходит для строительства полноценного дома для круглогодичного проживания. Земельные участки больше 20 соток практически не пользуются спросом.

Планируемая площадь дома в основном — в пределах 100-150 кв. м (46%). В прошлом году также наибольшая доля респондентов (36%) выбрали дома такой же площади для строительства. Прирост сразу на 10% связан с отказом от строительства более компактных вариантов, менее пригодных для круглогодичного постоянного проживания.

Несмотря на рост запланированной площади дома, этажность не увеличивается. 39% будут строить двухэтажный дом. Одноэтажный дом с мансардой планируют возвести 20% покупателей, просто одноэтажные дома — 25%. Трехэтажные дома стали пользоваться меньшим спросом — их доля составляет 6%. Остальные 10% не определились. Половина покупателей хотели бы себе дом с тремя спальнями (46%), каждый четвертый — с двумя или четырьмя спальными комнатами.

Треть респондентов не определились, из какого материала они хотят построить дом. Приоритетными, как и в прошлом году, остаются каркасные дома (32%) и дома из газосиликатных блоков (34%), на третьем месте — дома из цельного дерева.

Для загородного рынка ярко выражена сезонность спроса, поэтому именно этот сегмент восстанавливался активнее в сравнении с городской недвижимостью — уже в середине марта спрос превысил февральские показатели, а спрос на участки практически приблизился к значениям конца 2020 г. Смещение интереса к самым бюджетным домам ведет к росту средних цен на готовое загородное жилье в целом, поэтому мы ожидаем дальнейшее смещение спроса в пользу земельных участков, подорожавших с 2020 г. в два раза меньше, чем готовое жилье. По нашим прогнозам, в конце года прирост составит еще порядка 5-7%, помимо роста в 10% с начала года. Загородная недвижимость оказывается и в более выигрышном положении по причине того, что доля объектов, приобретенных в ипотеку, ниже, чем в сегменте городской недвижимости, где именно резкий рост ключевой ставки привел к существенному снижению спроса. На загородном рынке это отразилось в меньшей степени, — прокомментировала руководитель направления Циан.Загородная недвижимость Анна Березина.