Как законодательные новеллы сферы недвижимости изменят жизнь игроков рынка и собственников

Эксперты Новосибирской ассоциации риэлтеров рассказали на своем портале о законодательных нововведениях. Что они меняют на рынке?

— Давняя проблема вторичного рынка — микродоли, которые позволяли проводить мошеннические схемы, — наконец-то будет решена. Закон, направленный на борьбу с «резиновыми» квартирами, принят.  

Ранее квартиру можно было в правовом смысле дробить на множество, даже самых мизерных долей, что создавало определенные сложности. Например, владелец небольшой дольки, которую нельзя выделить даже в помещение, начинал практиковать рейдерский захват, требуя продать ему оставшиеся доли по смешной цене. Или, наоборот, пытался заставить выкупить его долю за огромные суммы. В ход шли и грязные методы —прописка и заселение неблагонадежных жильцов.

Проблема зрела годами, создав еще один вид нарушений — «резиновые квартиры». Доходило до того, что в однушке оказывался «прописан» десяток человек. В свете этого были разработаны поправки в Семейный и Жилищный кодексы России — «Закон о микродолях», который Госдума приняла в трех чтениях.

Закон призван установить критерии минимальной доли, при которой возможно проживать в квартире, а также минимально возможные границы дробления долей в праве собственности. Доля в пересчете на метры не сможет быть менее 6 кв. м общей площади на каждого совладельца. Также в законе будут отражены некоторые нюансы и семейной собственности супругов.

Капремонт и льготы. Полезная инициатива разработана депутатами Госдумы и уже на рассмотрении. Льготы по оплате капитального ремонта будут назначаться автоматически, а органы власти должны будут сами запрашивать нужные документы или дополнительные данные в рамках межведомственного взаимодействия.

В конце июня 2022 г. инициатива прошла первое чтение в Госдуме, спикер которой Вячеслав Володин отметил, что проект «избавит пожилых граждан и инвалидов от необходимости собирать пакет документов для оформления права на компенсацию».

Компенсация как мера господдержки появилась в России в 2015 г. Регионы могут вводить как частичное, так и полное освобождение от уплаты взносов. В некоторых субъектах Федерации так и сделано — для граждан старше 70 или 80 лет.

Льготная ипотека. Рынок недвижимости всколыхнуло предложение Счетной палаты, которой руководит бывший министр финансов Алексей Кудрин. Ведомство через одного из своих аудиторов, выступивших публично, предложило исключить из льготных программ ипотеки однокомнатные квартиры, чтобы, мол, программы работали на улучшение жилищных условий. По мнению авторов, однушки таковыми не являются. На сегодня известно, что Минстрой России подобное предложение не поддержал.

В сообщении министерства отмечается: «корректировки программы льготной ипотеки в части введения каких-либо ограничений на приобретение малометражного жилья в настоящее время не рассматриваются».

Изъятие пустующих земель сельхозназначения с подачи российского правительства будет упрощено. Соответствующую инициативу рассмотрела правительственная комиссия. Инициатива имеет под собой веские основания: по сведениям Россельхознадзора, за 2020-2021 г. было обнаружено более 11,7 тыс. участков, которые не используются по целевому назначению или используются с нарушением закона. Например, участки заросли сорной травой и кустарниками.

Сейчас изымать брошенные участки можно, но, по факту, сделать это затруднительно. Затрудняет процесс и то, что, получив уведомления об изъятии, владельцы успевают участки реализовать. В этом случае, чтобы предъявить претензии к новому владельцу, нужно, чтобы прошло несколько лет. Бывает так, что и сделка фиктивная, но сделать ничего нельзя.

Законопроект позволит разорвать порочную схему, так как после выдачи уведомления в ЕГРН будет внесена запись о невозможности перехода права собственности на надел.

Росреестр сообщил, что с 29 июня 2022 г. формы выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГНР) откорректировали и актуализировали порядок их заполнения.

Новые данные, которые будут добавлены в выписки, ориентированы на защиту прав участников сделок с недвижимостью и проживающих в жилых помещениях лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних членов семьи собственников.

Закон обязывает удостоверять выпиской из ЕГРН госрегистрацию возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, включая ипотеку, а также изменения ограничения права, обременение объекта на основании договора или иной сделки.

На сегодня выписка из ЕГРН удостоверяет госрегистрацию договора, а вышеперечисленные корректировки удостоверяются с помощью специальной регистрационной надписи на договоре, дополнительном соглашении.

Нормативный акт также позволяет получать сведения о проживающих в помещении членах семьи собственника, например, несовершеннолетних, если сведения есть в ЕГРН. Есть нюанс: сведения сможет получить далеко не каждый, а только правообладатель, нотариус, правоохранительные органы или суд.