Пришло время перераспределения ролей во всех сферах коммерческой недвижимости

Сооснователь компании по строительству и ремонту коммерческих объектов «Молодые Строители Сибири» Александр Филимонов

— Период неожиданных потрясений, начавшихся с марта 2022 г., оказался временем перераспределения ролей во всех сферах коммерческой недвижимости. Рынок столкнулся с массовым падением спроса, свободных площадей становится все больше, собственники пересматривают условия аренды, а активную деятельность в текущих реалиях демонстрируют локальные игроки и отечественные бренды. 

Международные игроки начали постепенно сокращать деятельность и вовсе уходить с российского рынка, многие отечественные компании также приняли решение об оптимизации расходов и сокращении арендуемых площадей. Часть арендаторов покидают свои площади в ТРЦ, новые не появляются, а оставшиеся стали запрашивать новые условия по аренде.

Покинувшие арендуемые площади российские компании — те, чья деятельность была напрямую связана с поставщиками иностранной продукции или их представителями. Мультибрендовые магазины лишились ключевых позиций в продуктовой матрице, и уже сейчас мы видим, кто не будет работать с осенней коллекцией. 

Важный нюанс: стены ТРЦ покинули якорные, трафикообразующие игроки. Их уход повлек значительные убытки для ТРЦ и коренным образом изменил спрос на арендуемые площади.

Главным преимуществом размещения бизнеса в ТРЦ всегда был трафик. На сегодняшний день, с потерей ключевых арендаторов, он снизился, а значит, сильно упали продажи у тех компаний, которые «сидели» на сопутствующем потоке покупателей. Если в ваших планах — открытие новой локации, то дважды подумайте, действительно ли размещение в ТРЦ окажется вам выгодным.

Текущая ситуация повлекла и некоторые положительные моменты для арендаторов.

Если целевая аудитория вашего бизнеса есть в ТРЦ — сейчас появилась отличная возможность зайти в лучшие торговые центры города на более приемлемых условиях. Упала конкуренция, появились новые свободные площадки — это хороший шанс открыться в топовом ТРЦ, который раньше вы не могли себе позволить. Жесткие требования, предъявляемые администрацией ТРЦ к интерьеру, экстерьеру и входной группе арендатора снижены, а значит, бюджет на открытие станет существенно меньше. К примеру, если ранее на строительство входной группы необходимо было закладывать бюджет в районе миллиона рублей, то сейчас получается согласовать сохранение существующей группы от прошлого арендатора, даже если она не соответствует текущему мануалу ТРЦ.   

Street-площадки всегда были заняты преимущественно локальными операторами и, на первый взгляд, не претерпели значительных изменений. Текущие игроки рынка street retail приостановили развитие и замерли в условиях неопределенности. Как следствие — новые коммерческие площади, первые этажи жилых комплексов и бизнес-центров столкнулись с проблемой поиска новых арендаторов. Это также касается офисных и складских помещений.

Если говорить о спросе на строительство и ремонт, то после нескольких месяцев полного его отсутствия мы начали получать запросы на просчет объектов от локальных предпринимателей. Чаще всего обращаются для консультации бизнесмены с планами по строительству и ремонту салонов красоты, капсульных кофеен и т.д. Крупные и известные сетевые игроки затаились. Также наблюдаем тенденцию, что на освободившиеся площадки стали заходить сетевые игроки, которые ранее были не так популярны, но их мощности позволяют заменить уходящие бренды и форматы. Считаем, этот мотив понятен и вполне реализуем.

В итоге формируется уникальная ситуация для рынка, и мы наблюдаем четыре основных сценария поведения игроков retail:

1. Действующие компании начали активно масштабироваться и занимать площади уходящих брендов. Чаще всего это крупные сети федерального значения, которые выходят на новый сегмент.
2. Развиваются концептуальные капсульные проекты. Открываются новые заведения, предприниматели ставят перед собой цель — масштабировать свой концепт в сеть.
3. Региональные сети и локальные бренды, представленные на площадях ТРЦ, столкнулись с уходом якорных арендаторов и попали в проблемную ситуацию. Падение выручки при сохранении постоянных расходов, которые отнимают всю прибыль. Они ждут возвращения привычного трафика посетителей в ТРЦ. Для дальнейшего развития владельцы стараются максимально оптимизировать существующую бизнес-модель и отстроиться от своих конкурентов в надежде, что существующий трафик в ТРЦ распределится на них.
4. Мультибрендовые магазины и игроки, зависимые от импортных поставок, остались без возможности дальнейшего продолжения работы в связи с логистическим кризисом и уходом брендов. У них остается последний шанс сделать финальную распродажу и закрыться.  

Трансформация рынка открывает новые возможности для бизнеса создать свой бренд и конкурировать не с европейскими игроками, а с российскими. Такое перераспределение поможет новичкам занять свою нишу. Тот, кто более активен, сможет найти альтернативу по поставщикам, производителям, сегментам, и найдет своего потребителя.

Ремонт и стройматериалы: стоит ли начинать сейчас?

Цены на строительные и ремонтные работы на сегодняшний день не изменились. При этом не все компании, осуществляющие такие услуги, выжили — мы отмечаем появление большого количества свободных мастеров на рынке труда из-за закрытия подрядных организацией.

Ряд производителей строительных материалов и электрооборудования остановили поставки и продолжают покидать российский рынок. Строительным компаниям приходится в короткие сроки искать качественные аналоги уже в процессе стройки. При выборе подрядной организации для ремонта коммерческого помещения отдавайте предпочтение компаниям, где есть полноценный отдел снабжения. При его отсутствии подбором аналогов будет заниматься прораб. Если он будет тратить время на подбор, замену и согласование стоимости, он неизбежно будет терять фокус внимания со стройки. От этого снижается качество, скорость и эффективность работ, что отражается на конечном результате и стоимости вашего объекта. Когда в штате есть необходимые мощности в виде снабженца и логиста, то без ущерба для стройки решаются все вопросы по подбору аналогов, согласованию и оперативной замене материалов. 

На первый взгляд, уход многих производителей кажется катастрофическим, особенно для частников и тех, кто производит ремонтные работы своими силами, однако аналоги подобрать реально. Но будем честны — мы не знаем, в какой момент аналоги могут закончиться. Существуют ощутимые сложности с доставкой автоматики, увеличены сроки поставки, и некоторое сложное электрооборудование приходит за 1-2 дня до сдачи объекта. При отсутствии слаженности процессов и контроля это может сорвать сроки сдачи объекта. 

С марта значительно выросли цены на все стройматериалы, но после бурного скачка произошла корректировка, и летом стоимость большинства стройматериалов вернулась к позициям начала 2022 г. Однако никто не может гарантировать, что цены не вырастут вновь. 

Если все это время вы откладывали запуск ремонтных работ — начните сейчас. Прогнозировать тенденции изменений на ближайшие полгода невозможно, какой ожидается рост цен на стройматериалы, в какой момент могут закончится аналог, и вы не сможете реализовать свою задумку в том виде, в котором хотели изначально. Придется подстраиваться и строить из того, что есть.