«Рынок клиента, а не продавца» — как себя чувствует новосибирская вторичка

В феврале-марте 2022 многие собственники решили приостановить продажи своих квартир, потому что боялись остаться с большими деньгами, которые непонятно, сколько будут стоить. В результате наметилась разнонаправленная тенденция: с одной стороны, у некоторых покупателей была предодобренная ипотека по льготной ставке, а кто-то хотел пристроить свободные деньги, часть людей стремилась купить квартиру, а другие снимали квартиры с продажи. Произошел локальный всплеск спроса, затем — существенный спад, на несколько десятков процентов просел спрос и вместе с ним — предложение. Со временем ипотека пришла к ставке чуть более 9%, и постепенно это приводит к оживлению спроса — люди адаптировались к изменениям и начали подыскивать себе жилье. Спрос, который накапливался с марта, постепенно реализуется сейчас, — рассказал руководитель направления вторичной недвижимости Авито Сергей Хахулин.  

Что касается цен, то, по данным аналитиков платформы, в августе 2022 г. стоимость жилья на вторичном рынке Новосибирска на «Авито Недвижимости» снизилась на 1% по сравнению с июлем как в абсолютных показателях, так и в пересчете цены за квадратный метр. В целом по России цена на объекты вторичного рынка за месяц не изменилась.

Больше всего в Новосибирске в цене за месяц потеряли лоты с четырьмя и более комнатами — в августе их цена снизилась на 6%. Далее идут объекты со свободной планировкой (-6%), двухкомнатные и однокомнатные квартиры (-0,4% и -0,3% соответственно).

Как отметил Сергей Хахулин, спрос на одно-двухкомнатые всегда выше всего, и именно он в периоды неопределенности колеблется в первую очередь. А вот в сегменте трешек и многокомнатных чаще всего — стабильность, так как у него есть свой постоянный покупатель из категории населения, которое, как правило, не утрачивает платежеспособность в зоне турбулентности. Также этот сегмент обычно не покупают с целью инвестиций — большие квартиры приобретают в основном для себя.

Снижение средней стоимости объектов происходит на фоне роста объема предложения на вторичном рынке жилья на «Авито Недвижимости». За месяц количество размещенных на платформе объектов в Новосибирске выросло на 7%, в то время как по России в целом — на 5%.

Постепенное снижение стоимости объектов на вторичном рынке Новосибирска — тенденция, которую мы можем наблюдать на протяжении последних нескольких месяцев. Это все еще в гораздо большей степени «рынок клиента», нежели «рынок продавца». Он характеризуется осторожным спросом, где покупатели перед совершением сделок стараются семь раз отмерить, а продавцы вынуждены держать цены на свои объекты на том же уровне или даже продавать квартиры с существенным дисконтом — 5-10%, если хотят выйти на сделку как можно скорее, — отметил Хахулин.

Средняя цена на студии в Новосибирске на «Авито Недвижимости» в августе 2022 г. составила 1,2 млн руб. Однокомнатные квартиры в городе обойдутся в среднем в 3,75 млн руб., двухкомнатные — в 4,86 млн руб., трехкомнатные — в 6,4 млн руб., объекты с четырьмя комнатами и более — в 9,3 млн руб.

Наибольший «вклад» в снижение цен внесли Ленинский, Центральный и Кировский районы города, где стоимость квартир на вторичном рынке по сравнению с июлем 2022 г. снизилась на 1,2%, 0,7% и 0,5% соответственно. В Дзержинском, Заельцовском и Калининском районах цена не изменилась.

Как отметили аналитики, в Центральном районе цены на квартиры на «Авито Недвижимости» снижаются с февраля 2022 г. — за полгода они стали доступнее на 1,4%. Однако район все равно в лидерах по стоимости в Новосибирске — в среднем жилье здесь обойдется в 7,15 млн руб. На втором месте — Железнодорожный район, где квартира на вторичном рыке стоит в среднем 6 млн руб. Затем идут Советский и Заельцовский с показателем — 5,5 млн руб. в каждом. Дешевле всего «вторичка» — в Кировском и Первомайском районах, где квартиры обойдутся в 3,63 млн и 3,5 млн руб. соответственно.

Самым популярным районом Новосибирска на «Авито Недвижимость» в августе 2022 г. стал Октябрьский, где доля спроса на вторичку составила 19%. Второе и третье места — у Кировского и Ленинского районов (18% и 17% от общей доли запросов). Реже всего пользователи ищут квартиры в Железнодорожном (4%) и Советском районах (3%).

Как отметил Сергей Хахулин, сегодня, когда на рынке большое предложение и меньший спрос, у покупателя есть возможность поторговаться, потому что он всегда может найти альтернативу, отсюда появляются предложения со скидками. Однако, по словам эксперта, аналитики «Авито Недвижимости» ожидают, что в осенние месяцы рынок придет к большему балансу, так как покупателей становится больше, и они начнут больше конкурировать за те объекты, которые находятся в продаже.  

А также он поделился пятью способами сэкономить при покупке «вторички».

1. Стоит присмотреться к квартирам на первых и последних этажах, где традиционно жилье продается с заметным дисконтом. По данным платформы за август 2022 г., объекты на первых этажах в Новосибирске были на 800 тыс. руб. дешевле, чем на средних. Разница в цене — чуть больше 17%. В результате стоимость метра снижается до 89 тыс. руб. При этом, объект на первом этаже можно подобрать с расположением на высоте второго, например, в «сталинках». При покупке квартиры на последнем этаже экономия чуть меньше, но она тоже есть. На «Авито Недвижимости» такие объекты в Новосибирске стоят на 10% дешевле, чем на средних этажах. В денежном выражении выгода составит в среднем 450 тыс. руб.
2. Выбрать район, где стоимость квартир ниже. Иногда разница при сопоставимом метраже — в два раза.
3. Следить за колебаниями цен. Цены на квартиры даже в одно время и в одном городе меняются неравномерно. Если за этим следить, то можно подобрать выгодный вариант.
4. Использовать дополнительные выгоды от посредников. Платформы с объявлениями заинтересованы в увеличении целевого трафика, а банки — в дополнительных клиентах, иногда они объединяются, чтобы предложить эксклюзивные условия по программам кредитования.
5. Торговаться. Продавцы часто ставят цены не окончательные и с запасом. Поскольку пока на рынке вторичной недвижимости правила диктует покупатель, многие собственники квартир готовы давать дополнительные скидки, чтобы быстрее закрыть сделку. Также на просмотр объекта лучше взять с собой специалиста, который занимается приемкой квартир на вторичном рынке, — он выявит возможные недочеты, что станет аргументом для обоснования торга в сторону снижения цены.