Как частичная мобилизация повлияла на рынок вторичного жилья в Новосибирске?

По данным специалистов, рынок находится в состоянии неопределенности. В первые дни после 21 сентября фиксировалось падение активности потенциальных покупателей, но к октябрю рынок перешел к восстановлению.

В выборку для исследования вошли 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Расчеты ведутся по средневзвешенным ценам за кв. м. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru.

По данным аналитиков, цены предложения на вторичном рынке крупнейших городов РФ почти полгода стоят на месте. За последние три месяца в целом по РФ изменение средней стоимости квадратного метра составило всего -0,1%.

Как отмечают эксперты, есть многочисленные свидетельства (в соцсетях, профильных телеграм-каналах, устных комментариях) о том, что после объявления мобилизации продавцы предлагают существенные скидки (измеряемые десятками процентов), а на рынок вышло много предложений по схеме срочной продажи. В базах данных эти события отражения не нашли, изменения показателей средних цен носят весьма сдержанный характер и сохраняют те тренды, которые сформировались к началу сентября, — говорится в исследовании Циан.Аналитики.

В целом по всем анализируемым локациям с начала мобилизации средняя цена квадратного метра сократилась всего на 0,2%, то есть фактически динамика нулевая, кардинально цены предложения не меняются, несмотря на корректировку спроса, выяснили аналитики. Непосредственно при размещении объявления продавцы не готовы идти на заметные дисконты. Вероятно, существенные скидки появляются уже в процессе общения с реальными покупателями, предположили эксперты.

Две локации, где цены сократились заметно — Сочи (-3,2% с 20 сентября) и Севастополь (-2,3%), но здесь и до 21 сентября наблюдалась отрицательная динамика цен: за три последние месяца «квадрат» в Сочи стал дешевле на 6,5%, в Севастополе — на 5,6%.

По подсчетам аналитиков, за год цены по анализируемым локациям в целом увеличились на 15%. Там, где жилье интенсивно дорожало в 2020-2021 г. за счет эффекта высокой базы цены на протяжении последнего года растут в процентном отношении медленнее. К примеру, в Москве квартиры на вторичке подорожали на 5%, в Краснодаре (где год назад цены практически удвоились) — на 4%, а в локациях с относительно невысокими ценами они увеличились более, чем на четверть.

В Новосибирской области на середину октября средняя цена за квадратный метр составила 111,4 тыс. руб. За год она выросла на 19%, за квартал упала на 0,9%, а с конца сентября — всего на 0,1%, встроившись в общую статистику.

Что касается предложения, то на отрезке в несколько месяцев количество лотов в активном предложении на вторичном рынке медленно сокращается (из-за восстановления спроса в августе и начале сентября), отметили аналитики.

С начала мобилизации выбор практически не изменился (лотов стало меньше на 0,3%). Единого тренда по активности выхода «новинок» рынка (объявлений, которые появились на сайте впервые) пока не сформировалось. К примеру, в Москве за 20 дней после объявления мобилизации новинок было на 12% больше, чем за аналогичный период до этой даты, в Санкт-Петербурге — на 2% больше, в Новосибирске — на 13% меньше, в целом по анализируемым локациям — на 2% меньше. Это можно объяснить тем, что на рынке сохраняется неопределенность. Часть продавцов снимает объявления с реализации, тогда как кто-то, напротив, решает срочно приступить к продаже своей недвижимости, — прокомментировали эксперты.

В условиях сокращения спроса и роста ставок по ипотеке продавцам придется активнее предоставлять скидки, но пока основная часть торга идет непосредственно при переговорах, цены предложения корректируются слабо, заключили в Циане.

Основной тренд, который заметили специалисты сервиса после объявленной частичной мобилизации — это снижение потенциального спроса (количества просмотров объявлений). Среднее количество целевых действий на карточках объявлений (просмотры, звонки) в первую неделю после 21 сентября было на 20% ниже, чем за неделю до. В октябре показатели стали восстанавливаться, практически достигнув фоновых значений начала сентября, т.е. рынок отыгрывает падение.

На вторичном рынке активность аудитории обеспечена в том числе за счет мониторинга рынка на предмет оценки справедливой стоимости объекта, поэтому восстановление активности пользователей не гарантирует реальное восстановление спроса, подчеркнули аналитики.

Сейчас на динамику количества сделок может отрицательно повлиять повышение ставок по ипотеке, реализованное большинством крупных банков. Поэтому оценить ситуацию на рынке можно будет только после публикации Росреестром показателя сделок за октябрь текущего года.

Сейчас мы видим, что падение активности аудитории уже не такое существенное, как в первые дни после объявленной частичной мобилизации. Рынок приспосабливается к новым условиям, однако пока показатели ниже, чем в начале сентября. В начале года понадобилось два месяца, чтобы от падения рынок перешел к росту спроса. Объявление мобилизации не привело к падению средних цен предложения. Собственники стали чуть активнее изменять стоимость, но массовой коррекции не произошло. Вероятно, в ближайшее время на рынке сохранится стагнация цен, несмотря на активный сезон, — заключил руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.