Айрат Ямаев: «Я не верю в конец света. А в кризисе-2022 не вижу критичной ситуации»

Генеральный директор бизнес-сообщества One Company Айрат Ямаев

— Опытные игроки, пережившие не один и не два кризиса, понимают, что это не разовая история, а цикличный процесс. Кризиса, который наступил в пандемию, откровенно боялись. Так же, как и сейчас, тогда было неизвестно, что произойдет с рынком недвижимости в 2020 г. Опасались, что он замрет или угаснет, но вопреки ожиданиям произошло космическое движение вверх! У сегодняшнего кризиса абсолютно другая природа. На Россию наложены санкции, часть людей уезжает из страны, что негативно сказывается на экономике. В отрасли недвижимости (в частности, девелопмента) идет рецессия.

Интересен опыт Ирана, где санкции не прекращаются более 40 лет. На днях я пообщался с коллегой-иранцем. Он рассказал, что от последних санкций страна оправилась за два года. Массив денег, которые прежде зарабатывали иностранные компании, стали зарабатывать местные. Внутренние компании, представляющие малый и средний бизнес, начали стремительно развиваться. Соответственно, подросли зарплаты. Когда в Иране свыклись с кризисом, жить там стало в разы лучше.

В России в начале 2023 г., как мне кажется, положение рынка недвижимости будет тяжелым, но к середине либо к концу года ситуация резко изменится в лучшую сторону. При этом я подразумеваю, что политические действия в стране и мире не допустят угрозу глобальной войны, в общественной жизни наступит некоторая стабильность.

Сегодня мы наблюдаем следующую картину: многие россияне выкупили недвижимость в новостройках на комфортных условиях, будь то низкие ипотечные ставки или условия льготного кредитования. Вся она теперь на вторичном рынке, и ее крайне сложно продать. На первичном рынке идет борьба за клиента путем снижения ставок, внедрения платежных схем и дисконтов. Регулятор, Центробанк, не позволяет напрямую уменьшить стоимость квадратного метра — застройщикам такие условия невыгодны. Поэтому, полагаю, либо прямая цена будет держаться на прежнем уровне, либо появится скрытое дисконтирование: например, ставка по ипотеке, приближенная к 0% на длительный период, где застройщик оплатит 20-25% дисконта непрямым способом, а клиент, условно говоря, будет вносить за трехкомнатную квартиру ежемесячно 15-20 тыс. руб. вместо привычных сегодня 70 тыс.

Вторичка отстала от первички, значительно просела. Квартиры на первичном рынке уже поднялись в цене на 500-600 тыс. руб. за полгода. Люди отдают предпочтение первичному жилью, потому что платежные схемы по нему гораздо выгоднее. Важно понимать, что застройщик работает с проектным финансированием, и многие банки финансируют девелоперов даже вопреки низкому уровню продаж.

С точки зрения динамики, я считаю, в периоды активных действий спецоперации рынок будет замирать. Любая негативная новость, например, мобилизация, отрицательно влияет на продажи. Это естественное явление. Постепенно, неделя за неделей, люди будут успокаиваться, эмоционально восстанавливаться. Продажи выйдут на позитивный уровень, все снова пойдет по извечному кругу.

Что помогает мне так оптимистично смотреть на политическую и экономическую обстановку в стране? Внутренняя убежденность, наверное. Я не верю в конец света. А в условиях кризиса 2022 г. не вижу критичной ситуации, при которой девелоперам целесообразно сливать активы и уходить с рынка. Всякий раз, при каждом очередном кризисе, я смотрю на происходящее с философской точки зрения. Никогда не стоит останавливаться, нужно работать на максимум — и все будет отлично!