«2022-й стал годом покупателя». Эксперт — об итогах на рынке недвижимости

Эксперт отрасли недвижимости, основатель и генеральный директор ГК One Company Айрат Ямаев

— Ушедший год стал для рынка периодом новых потрясений. Едва оправившись от пандемии, игрокам пришлось столкнуться с новыми трудностями. Спецоперация и мобилизация привели к тому, что спрос пошел на спад и стал нестабильным. Застройщики отреагировали на перемены, запустив удобные программы для покупки жилья в новостройках. Собственники, чаще вынужденно, чем охотно, предоставляли дисконт. Одним словом, продавцы стали ориентироваться на покупателей, а не наоборот. 2022-й стал годом покупателя.

Экстраординарные обстоятельства первого и второго полугодия повлекли за собой события, сформировавшие несколько трендов. Главными в 2022 г. стали события, связанные с ипотекой. Ключевая ставка менялась восемь раз, что не могло не отразиться на ипотечных ставках. В марте произошел резкий рост ставок, с апреля наблюдалось постепенное снижение, в осенний период, наконец, стабилизация. Важную функцию на рынке новостроек выполнили льготные ипотечные программы: ипотека с господдержкой, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов. Большую роль в их распространении сыграло увеличение кредитного лимита по программе с трех до шести миллионов рублей. 

Многие игроки рынка стали активнее применять инструменты субсидирования ипотечных ставок, оно стало одним из основных инструментов продаж новостроек. Поскольку цены на такое жилье выросли, повысить доступность квартир для конечных потребителей смог более комфортный размер ипотечного платежа.

К концу года стала востребована траншевая ипотека, внедренная на рынок Сбербанком. Ее активно берут на вооружение другие банки. Отмечу, что застройщикам не всегда бывает выгодно использовать траншевую ипотеку, т.к. она замедляет наполнение эскроу-счетов, вследствие чего может увеличиться ставка по проектному финансированию. Однако в текущих условиях рынка застройщики вынуждены ее использовать, чтобы обеспечить приемлемые темпы продаж.

Главным явлением рынка в 2022 г. для меня стал нестабильный спрос. Большой ажиотаж сменялся резким спадом. Девелоперы тоже вели себя по-разному: некоторые закрывали продажи до появления определенности, кто-то продолжил игру на повышение цен. 

На первичном рынке сохранилась тенденция роста цен. Вторичный, наоборот, был нестабильным, с затяжным падением спроса. В конечном итоге это привело к увеличению сроков продажи объектов и снижению цен на отдельные лоты. Такие тенденции были характерны практически для всех классов жилья. Но в месяцы наибольшего спада рынок эконом- и комфорт-класса снижался менее быстрыми темпами. 

В жилье бизнес- и премиум-сегмента выигрывали объекты, находящиеся в высокой степени готовности, либо введенные в эксплуатацию в 2022 г. Считаю, что в условиях новых экономических реалий — санкции, ограничения поставок импортных комплектующих, а также стройматериалов, инженерных систем — те дома, которые находятся на начальном этапе возведения, претерпят изменения проекта. Будет сложно закупить многие составляющие, в связи с чем проекты придется корректировать.

В феврале-марте прошлого года многие инвесторы пытались выгодно вложить свободные средства, поэтому наблюдался незначительный рост цен на недвижимость коммерческого сектора. Но после ухода зарубежных ритейлеров у крупных торговых центров возникли проблемы с арендаторами. Спрос на коммерцию стал снижаться. В топовых центральных локациях либо локациях в спальных густонаселенных районах есть объекты, спрос на которые по-прежнему высокий. По такой недвижимости не наблюдается тенденций к снижению арендных ставок и, следовательно, конечной стоимости помещений.

Что касается конца года, особенно декабря, то он был активен в плане продаж. Исторически так сложилось, что декабрь — самый насыщенный месяц по количеству сделок. Многие в это время хотят запрыгнуть в уходящий поезд, ведь неизвестно, какие условия для покупки недвижимости будут действовать в новом году. Отмечу, что игрокам рынка удалось адаптироваться после потрясений к новым экономическим реалиям. Состояние рынка медленно, но верно стабилизируется.

Что касается покупателей, то в этом плане в минувшем году рынок очень сильно изменился. Если раньше потребитель четко знал, зачем он покупает недвижимость, на какой период и как будет использовать ее в дальнейшем, то сегодня горизонт планирования заметно сократился. Не раз уже согласованные и назначенные сделки были отложены до лучших времен. Не позавидуешь и застройщикам, которые, имея на руках разрешение на строительство, зачастую не понимали, стоит ли запускать свой проект именно сейчас.  Увеличилось количество переменных, влияющих на экономику проектов.

Последние пять лет цена квадратного метра в стране постоянно растет. Соответственно не стоит ожидать, что недвижимость подешевеет. Допускаю такой вариант развития событий в первом квартале 2023 г., но он будет непродолжительным. Затем цены поползут вверх, возможно пару-тройку раз за год. Так устроен рынок.

Мы продолжаем жить в условиях неопределенности. С уверенностью могу сказать, что наступивший год будет наполнен вызовами на всех этапах строительства. Наверняка появятся необычные решения, о которых мы пока даже не догадываемся.