«Строительный рынок скорее жив, чем мертв»

Игроки рынка и аналитики обсудили ситуацию с договорами долевого участия (ДДУ), льготную ипотеку и ее влияние на строительный рынок, жилье премиум-класса, отток людей за границу, изменения стоимости квадратного метра первичной и вторичной недвижимости, эффект мобилизации и перенасыщение рынка.

В заседании приняли участие управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин, управляющий Сибирским филиалом банка «Открытие» Вячеслав Брюханов, управляющий директор Банка Дом.РФ Алексей Кузнецов и директор по корпоративному бизнесу Банка Дом.РФ Евгений Штихлинг, региональный директор компании «Интерлизинг» по СФО Валентин Данилов, директор RID Analytics Елена Ермолаева, независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, директор по управлению проектами и инвестициями ГК ЁЛКА девелопмент Максим Марков, директор коттеджного поселка «Берёзки» Екатерина Толкачева, директор компании ГЖА «Центр ипотечных программ» Евгений Машанов, основатель компании «Стройбизнесгруппа», эксперт общественной палаты Новосибирской области по устойчивому развитию и инвестициям Эдгар Карапетян, директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова, руководитель проекта ЖК Академия Дарья Курошвили, генеральный директор «Мега Апартс» Виталий Темишев, генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании SKY Group Артем Оводов, директор отделения развития ГК One Company Алексей Сержанов и руководитель отдела корпоративных продаж ГК ONE Company Анастасия Карпенко, управляющий партнер ЮК «Шумская и партнеры» Максим Посаженников, главный инженер компании «Сибирь Девелопмент» Сергей Нетбайло, менеджер по PR и коммуникациям архитектурно-строительного бюро «Бусы» Галина Фирсова.

Первый спикер круглого стола, директор RID Analytics Елена Ермолаева озвучила данные по ценам и спросу на недвижимость, динамике ипотечного кредитования и ДДУ в 2022 г. на строительном рынке:

С начала года мы ожидали сценарий резкого обрушения в кризис, но ситуацию удалось удержать. Сейчас мы наблюдаем постепенное ее ухудшение. Рынок «первички» за последние три года вырос настолько, что в любом случае должен был упасть, и ситуация в мире это сильно ускорила. Если подводить итоги 2022 г., то средняя цена предложения на первичном рынке составила порядка 125 тыс. руб. за 1 кв. м. (+13% к 2021 г.), на вторичном — около 105 тыс. руб. за «квадрат» (+15% за год). По данным Минстроя, за 11 месяцев 2022 г., количество выданных ипотек на покупку жилья снизилось на 40%. Но это не значит, что в такой же мере упал и спрос. Если посмотреть на статистику Росреестра за девять месяцев, то там совсем не такое драматичное снижение: -1% по ДДУ за 12 месяцев.

Если сопоставить эти цифры, то получается, что в прошлом году значительно выросла доля квартир, которые покупали без привлечения ипотечного кредита. То есть это те деньги, которые снимали с депозита и перекладывали «на хранение» в недвижимость как в более надежное место. Поэтому и на первичном, и на вторичном рынках порядка 45% квартир покупалось в ипотеку, а во втором квартале в ипотеку брали уже 14% на вторичном, 22% — на первичном.

По данным компании RID Analytics по Новосибирску, было продано за год около 19 тыс. квартир — 8,5% к 2021 г. Но такие колебания происходили неоднократно год от года. Наиболее высокий спрос наблюдался, когда люди старались воспользоваться старыми ипотечными условиями.

В 2023 г. все будет зависеть от экономики, а она — от политики.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев назвал другие цифры:

Если убрать из статистики все, кроме квартир, то падение продаж составило 20%. А если брать по остаткам, то количество квартир в продаже увеличилось с 31 тыс. до 48 тыс., т.е. фактически рост составил 60%. «Первичка» выросла за год на 17%, «вторичка» — на 15%, аренда —  на 12%, цены на дома — на 20%. То есть сейчас на строительном рынке образовался большой «навес».

Указ о мобилизации стал тем спусковым крючком, благодаря которому строительная сфера перешла из «рынка продавца» в «рынок покупателя». Сейчас предложение превышает спрос: спрос — 30 тыс. квартир, а «на полочке» лежит 49 тыс. Поэтому цены должны на 5-7% снизиться. Так как строительная отрасль довольно инерционна, предложение еще пару кварталов будет расти, и только потом начнет снижаться.

Этот год будет годом «продажников» (риелторов и начальников отделов продаж) — у них появится шанс быть лучшими. Потому что купить каждый может, а вот продать...

Как напомнил участникам круглого стола управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, говоря о росте цен, стоит понимать, что это номинальная цена. По его мнению, если строительный рынок — это «рынок покупателя», то очевидно, что скидки в 12-15% есть уже сейчас.

 

 

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК ЁЛКА Девелопмент Максим Марков рассказал о влиянии крупных игроков строительного рынка на цены на недвижимость:

Мы видим, что новостройки подорожали на 10% (декабрь 2022 к декабрю 2021 г.), а «вторичка» —  почти на 16%. Причем средневзвешенная стоимость квадратного метра резко взлетела в марте (+13%) и колебалась в пределах статистической погрешности, начиная с апреля и до сентября. Это колебание было в коридоре 122-125 тыс. руб. за 1 кв. м. В последнем квартале года цена начала падать и в декабре достигла 115 тыс. за 1 кв. метр. Это снижение спровоцировали наши крупнейшие застройщики: у кого самая большая «полка», у того и скидки, и специальные цены.

В августе 2022 г. мы вышли на продажи 2021 г., но сентябрьская мобилизация нас просто обрушила: были проекты, где продажи падали на 80%. Сейчас идет отыгрывание. У нас есть ощущение, что к августовским показателям 2022 г. мы выйдем к февралю 2023 г. Ликвидные предложения быстро раскупили, поэтому будет коррекция, и ситуация начнет выравниваться. Тем не менее, эффект влияния на цену крупных игроков сохранится, потому что их бизнес-модель позволяет снижать стоимость. А группе более малочисленной, производящей штучный продукт, ничто не предвещает падения в цене.

О влиянии уверенности в будущем на количество продаж и об изменениях в секторе малоэтажного строительства рассказала директор коттеджного поселка «Берёзки» Екатерина Толкачева:

У нас по итогам года не только не было падений, но был прирост объема продаж — около 10%. Год был неравномерный: во втором квартале спрос существенно превышал предложение. 2023 г. тоже будет сложным.

В 2022 г. мобилизация сильно подкосила: где-то сталкивались с отказом в выдаче ипотечного кредита, где-то у людей просто не хватает уверенности в завтрашнем дне — сейчас ее нет ни у девелоперов, ни у покупателей. А так как и строительство, и ипотека — это долгосрочные проекты, то очень нужна эта уверенность.

Региональный директор компании «Интерлизинг» по СФО Валентин Данилов рассказал об изменениях в 2022 г. и санкциях, повлиявших на строительный рынок, а также на рынок оборудования с точки зрения лизинга строительной техники: 

Сейчас лизинговая отрасль растет и развивается. Мы участвуем с 2015 г. в программе субсидирования покупки дорожно-строительной техники. Планируем в марте 2023 г. ее запустить. Но, по слухам, сумма будет урезана даже относительно 2022 г. Также из субсидии убрали дорожно-строительную технику с ПТС.

Был большой спад по продажам в 2022 г. — в основном он пришелся на второй квартал. Если в феврале был ажиотаж по покупке техники, а в марте забирали остатки зарубежных марок (американские, европейские экскаваторы и катки), то летом, особенно в августе, начался спад. На рынке образовалась большая нехватка техники. Во втором полугодии ситуация стабилизировалась, и сейчас техника есть на рынке, но она в основном китайского производства. Ее качество пока не дотягивает до европейского, да и подделок на рынке много. Зато ремонт и покупка такой техники обойдутся дешевле. Причем китайские запчасти, в отличие от европейских, в изобилии есть на российском рынке, да и стоимость выгодно отличается.

 www.ileasing.ru

Партнер круглого стола. Реклама

Основатель компании «Стройбизнесгруппа» Эдгар Карапетян отметил, что международные отношения действительно осложнились, и это заметно не только по технике:

Мы строим сложные и особо опасные объекты промышленного назначения: фабрики, комбинаты, заводы. В 2020 г. было затишье из-за пандемии, мы начали активно строить только с августа. И тогда все как с цепи сорвались — у всех были планы по увеличению производственных мощностей. Это длилось до конца 2020 г. и весь 2021 г. А в феврале 2022 г. активность резко прекратилась — главным образом, со стороны международных компаний, а также тех, в которых есть акционеры из-за рубежа. В то же время ушедшие компании были замещены отечественными.

На сегодняшний день есть спрос на проектно-строительные услуги. Российские компании, а также международные (под другими брендами) продолжают свою деятельность по строительству и расширению производств. Импортзамещение мы тоже прочувствовали: те идеи, которые годами пылились у местных производителей, теперь выходят на рынок, под них начинают строить здания. Также выручает параллельный импорт через Казахстан, Киргизию и т.д.

Директор коттеджного поселка «Берёзки» Екатерина Толкачева добавила:

«Поставки все налажены, и стройка идет. Но действительно изменилась логистика, удлинились цепочки поставок. То, что раньше шло напрямую, сейчас заменил параллельный импорт (преимущественно через Казахстан), где-то идет замена оборудования — европейского на китайское».

Также, говоря об итогах 2022-го, эксперты отметили, что строительную отрасль в 2022 г. сильно поддержала льготная ипотека, особенно ее продление.

Управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин согласился с этим утверждением:

Действительно, строителей в 2022 г. поддержала льготная ипотека, а также тот факт, что люди активно перекладывали деньги с депозитов в недвижимость, как уже отметили здесь коллеги. Если рассуждать, как менялась ипотека относительно спроса, то за год мы видим увеличение среднего чека по ипотеке более, чем на 20% — сумма приблизилась к 4 млн руб. Январь 2023 г. начался довольно бодро. Январской просадки не случилось — это все благодаря именно льготной ипотеке. Как будет дальше, будет зависеть от геополитики. Пока идем на уровне прошлых лет.

Сейчас мы действительно чувствуем, что пришел «рынок покупателя» — люди выбирают, люди не спешат. И поэтому благополучие строительной отрасли во многом будет зависеть от того, как сработают отделы продаж: у кого лучше продажники, тот и будет хорошо продавать.

По нашим данным, у застройщиков всех категорий (крупных, средних и мелких) есть планы по стройке — от этого фактора тоже будет зависеть корректировка цен на рынке. Программа льготной ипотеки продлена, «семейная» расширена на семьи с двумя несовершеннолетними детьми без привязки к году их рождения — это и будет основным драйвером продаж для застройщиков первичной недвижимости, которая по итогам прошлого года составила 40% в общей доле наших выдач.

Управляющий Сибирским филиалом банка «Открытие» Вячеслав Брюханов добавил:

В этом году рынок до уровня 2021 г. не восстановится, он составит 70%. Но это, опять же, если не будет новых политических потрясений. События февраля и сентябрьская мобилизация убили в людях желание покупать. По нашим ожиданиям, восстановление цены на уровень инфляции произойдет не раньше 2024 г.

Мое личное мнение: застройщики не до конца используют возможности формирования спроса. Все работают с человеком, которому точно нужна квартира, но никто не работает с теми, кто сомневается и не может до конца все просчитать. Здесь должно быть больше разъяснительной работы. Кстати, из-за невозможности потратить деньги за границей (или купить автомобиль) ежегодно формируется «навес» около 2 трлн руб. по всей стране, это тоже можно учитывать, планируя свои продажи.

Директор компании ГЖА «Центр ипотечных программ» Евгений Машанов добавил:

После мобилизации ужесточились требования, и банкиры стали тщательнее проверять тех людей, которые под нее попадают. Кроме того, так как мы международная компания, у нас есть статистика: увеличился спрос на продажи жилья в Новосибирске, Москве и Питере, так как люди уезжают в Таиланд и Турцию.

 

 

 

Генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов рассказал про «перетягивание одеяла» между застройщиками и покупателями:

Мы вдруг резко стали городом, где 1 кв. м стоит 100 тыс. руб. Психологическое привыкание идет достаточно сложно: ведь сейчас, если человек с 4-5 млн руб. выходит на рынок, то с этой суммой ему даже не к чему прицениться. Покупатели думали, что ипотека — это для них, строители считали по-другому. Наблюдалось некое «перетягивание одеяла», но сейчас победа в большей степени за застройщиками. Но если оценивать объективно, то строительный рынок скорее жив, чем мертв.

 

 

Управляющий директор Банка Дом.РФ Алексей Кузнецов и директор по корпоративному бизнесу Банка Дом.РФ Евгений Штихлинг поделились своей статистикой:

Наша компания проводила опрос банков: согласно результатам, картинка по объемам ипотеки крайне позитивная. По ноябрю-декабрю 2022 г., большинство банков приросло на 45% (Сбер — на 46%, Альфа Банк — на 44%, Дом.РФ — на 90%). Это связано с тем, что в декабре застройщики делали новогодние скидки. Также подстегнули спрос разговоры о том, что вот-вот ипотека закончится, и нужно успеть заскочить в последний вагон. 15 декабря ипотека была продлена, и рынок успокоился.

Есть такой макронегативный тренд, который формируется в РФ — снижение объема средств, которые накапливаются на эскроу-счетах, по отношению к задолженности застройщиков на проектном финансировании. Объемы вывода новых проектов и кредитов, которые берут застройщики на новые проекты, растут быстрее. Это автоматически влияет на оценку финансовых моделей, с которыми застройщик пойдет в банк. Все это приводит, в свою очередь, к росту затрат застройщика.

Впервые за три года объем средств на эскроу-счетах не то что не прирос, а снизился. И покрытие задолженности по таким счетам упало ниже 90%. В ноябре-декабре 2022 г., доступность проектного финансирования оценивалась удовлетворительно более чем 90% опрошенных застройщиков, а это более 100 стройкомпаний. Доступность повысилась из-за того, что на рынок стали заходить новые банки, которые ранее были более пассивными.

 

 

Директор коттеджного поселка «Берёзки» Екатерина Толкачева отметила, что сегодня вообще происходит переориентация рынка, как в 2020 г.:

Все начали смотреть на загородное жилье, начиная с 2020 года, когда ввели самоизоляцию по причине пандемии коронавируса. Сейчас «карантина» нет, но заграница становится все менее доступной. И с этой точки зрения вопрос, где провести отпуск, смещает фокус внимания снова на загород. Где-то на рынке происходит просадка, а где-то — подъем. У нас в 2022 г. объемы продаж оказались больше, чем в 2021 г.

Руководитель проекта ЖК Академия Дарья Курошвили возразила:

У нас тоже есть загородное направление, и сегодня мы чувствуем в нем отток по сравнению с предыдущим годом — в пандемию был действительно хороший подъем, высокий сегмент начал планировать больше свою жизнь внутри страны, это коснулось и отдыха, и планов на жизнь, в том числе — строительства своего жилья. Сегодня же много людей перестало планировать жизнь в России, особенно те, у кого много денег, поэтому в 2022 году премиум-сегмент меньше покупал загородную недвижимость. В ЖК Академия мы с этим столкнулись в меньшей степени — видимо, инвестиции в квартиры кажутся потребителю менее рискованными.

Директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова поддержала это мнение:

Люди затратили очень много сил на то, чтобы как беглецы покинуть страну и купить жилье в Турции и Дубае — не в Новосибирске. Этот год будет с просадкой, и потери мы будем видеть уже в мае. Сейчас главная проблема — дикая перенасыщенность рынка. Такой объем просто невозможно продать. Поэтому премиального сегмента как такового не будет. И надо учитывать, что сейчас нет инвестиций в недвижимость, а есть только сохранение в нее. Почему родители не покупают детям квартиры? Потому что нет стабильности. Здесь сложно говорить клиенту: покупайте — вы заработаете. А когда говоришь «сохраняйте», а дальше посмотрим — это другая история.

Управляющий Сибирским филиалом банка «Открытие» Вячеслав Брюханов подвел итог встречи:

Я хочу поддержать тех застройщиков, которые сейчас хотят взять паузу. Так как наш рынок саморегулирующийся, то строительное сообщество разделится на «отважных и безумных» и на тех, кто имеет мужество выжидать. И когда рынок поглотит эти избыточные «квадраты», тогда те, кто стоял на паузе, смогут вернуться. Я верю в равновесие, и в тех, кто относится к части «безумных и отважных» (и в тех, кто не относится) — все нужны для равновесия.

Фоторепортаж Егора Тиммермана