Придется доплатить: стоимость домов на землях ИЖС на 70% выше, чем по остальным объектам

Согласно подсчетам специалистов Циан.Аналитики, средняя стоимость дома на участке для ИЖС в среднем в России на 70% выше, чем по домам на участках под садоводство. В 2021 г. ценовая разница была двукратной, но за счет постепенного сокращения площади домов для постоянного проживания, разница в бюджете снижается, отметили аналитики. Средняя стоимость дома в России на участке ИЖС составляет 11,7 млн руб., что на 17% выше, чем год назад. По домам на землях садоводства — 6,9 млн руб., что выше прошлогоднего показателя на 26%.

За три года — с 2020 по 2023 г. — средняя стоимость дома в России на землях ИЖС увеличилась в 2,2 раза, по домам на землях садоводства — в 2,3 раз, посчитали аналитики. То есть объекты для постоянного проживания и «сезонного» дорожают сопоставимыми темпами, причем основной рост пришелся на 2021-2022 г. (+60% и 66% соответственно). А в 2022-2023 гг. больше дорожали дома на землях садоводства, отметили эксперты.

Среди регионов только в Иркутской области дома на землях ИЖС — ниже в среднем по стоимости, чем дома на землях садоводства (-3%). Разница в 10% также характерна для Северной Осетии. По остальным субъектам РФ дома ИЖС — дороже. Разница более чем в три раза — в Белгородской области, Коми, Брянской области, Кировской области, Курской. В Новосибирской области разница составляет 1,5 раза. Купить дом на землях ИЖС здесь стоит 6,4 млн руб., а в категории «Садоводство» — 4,1 млн руб. Динамика стоимости в 2023 году к 2022-му — 41%, к 2020-му — 67%.

В Москве дома на землях ИЖС дороже на 80% (36,35 млн против 20,14 млн), в Московской области — на 158% (28,3 млн против 10,96 млн соответственно). В целом по Московскому региону — 32,3 млн стоят дома на землях ИЖС и 15,6 млн — на землях для садоводства.

Также весной 2023 г. на загородном рынке аналитики зафиксировали минимальную разницу в площади домов ИЖС и на землях садоводства: 157,2 кв. м против 114,4 кв. м (37%). Три года назад, в 2020 г., дома ИЖС в продаже в среднем в России были по площади на 73% больше: 210,8 кв. м. и 121,7 кв. м. соответственно. То есть за три года дома на землях ИЖС стали меньше по площади на четверть, тогда как дома на землях садоводства «потеряли» всего 6%, выяснили в Циан.Аналитике.

Самые большие дома на землях ИЖС по площади в продаже сейчас (от 250 кв. м в среднем) — в Ингушетии, Санкт-Петербурге, Москве, Чечне, Смоленской области и Московской (преимущественно в столичных регионах и с наиболее развитым рынком индивидуального жилищного строительства, отметили эксперты). И наоборот, самые небольшие средние площади ИЖС, до 100 «квадратов» — в Забайкалье, Новгородской области, Курганской, Тыве и Алтае. В Новосибирской области средняя площадь дома на землях ИЖС составляет 121,7 кв. м, в «Садоводстве» — 89,2 кв. м.

Площадь участка с домами также снижается. Самая распространенная площадь участка для дома ИЖС — 6-12 соток (48%), в 2020 г. — 46%. Рост произошел за счет снижения доли объектов на участках большей площади, отметили аналитики: 23% на 12-25 сотках против 27% три года назад. Только 6% домов ИЖС — на участках от 6 соток.

Для тех, кто выбирает земли садоводства вместо ИЖС, самая распространенная площадь земельного участка — также 6-12 соток (62%), только каждый десятый объект — на площади 12-25 соток. То есть покупатели переплачивают при покупке дома ИЖС не только за его юридический статус, но и за большую площадь участка в среднем. Максимальная доля домов на участках от 25 соток (более четверти) — в Липецкой, области и Чувашии.

Отсутствие инфраструктуры для загородного дома — одна из основных проблем. Решение — приобретение дома в организованном коттеджном поселке, где девелоперы предусматривают необходимый инфраструктурный набор. Но всего 3,6% всех домов в продаже представлены в таком организованном формате, отметили аналитики. В марте 2022 г. в среднем по РФ доля домов в организованных поселках составляла 2,6%. Количество таких вариантов за год выросло на 29%, домов вне организованных поселков — снизилось на 9%. Такая динамика становится следствием выхода новых проектов от застройщиков, осваивающих загородный рынок как новое направление, считают эксперты.

В коттеджных поселках в среднем удастся приобрести дом на чуть большей площади участка. Например, в столичном регионе, где почти каждый седьмой дом в продаже — в коттеджном поселке, для 30% таких домов расположены на 12-25 сотках против 26% для «неорганизованных» домов. Площадь участка менее 6 соток имеют всего 6% домов в КП.

На протяжении последних трех лет распределение «новинок» загородного рынка на землях ИЖС и для садоводства не меняется: на три новых дома ИЖС выходит один дом на землях для садоводства. То есть у россиян действительно появляется больший выбор домов для постоянного проживания. Однако объектов именно в коттеджных поселках — минимальное количество, в среднем в 2023 г. в РФ только 4% домов ИЖС вышли в продажу в рамках КП, в 2020 г. эта доля была еще ниже: 2,5%. На фоне рекордных объемов ввода жилья населением одновременно остается практически неосвоенная ниша для строительства полноценных коттеджных поселков. Именно отсутствие общедоступной инфраструктуры становится одной из причин, по которым загородный формат подходит не каждому. И без крупных инвесторов ситуация мало меняется, — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.