Ашот Рафаелян: «Время точечной застройки прошло»

По данным министерства строительства Новосибирской области, по итогам 2020 г., в регионе было введено 1,9 млн кв. м жилья (110,5 % к аналогичному периоду 2019 г.), в 2021 г. — 2 млн кв. м (103,1 % к аналогичному периоду 2020 г.), в 2022 г. — 2,2 млн квадратов жилья, или 111,9% к 2021 г. По данным регионального Минстроя, область не намерена снижать этот показатель: предполагаемый объем ввода в 2023 г. — 2,450 млн кв. м. За 7 месяцев уже введено 1,7 млн кв. м.

13 августа в России отмечается День строителя. Генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» Ашот Рафаелян решил поделиться главными «болями» отрасли и мнением о том, что поможет развиваться и застройщикам, и городу.

По его мнению, одна из главных составляющих современного городского строительства — работа по комплексному развитию территорий (КРТ). Это инструмент, который позволяет масштабно подойти к освоению всей территории строящегося микрорайона и направить дополнительные средства на решение проблем обманутых дольщиков. По условиям конкурса, 5% от стоимости каждого земельного участка будут направлены на завершение строительства проблемных объектов в регионе.

Время точечной застройки прошло. В течение 20 лет мы искали новые инструменты для строительной отрасли — так появились масштабные инвестиционные проекты (МИП). Эта мера государственной поддержки позволяет привлекать к решению проблемы обманутых дольщиков действующих проверенных застройщиков. Они выделяют средства на достройку долгостроев и квадратные метры обманутым дольщикам. Застройщикам же, согласно Закону Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ, предоставляется участок без проведения торгов для строительства многоквартирных домов. В этом году программа по обманутым дольщикам идет к завершению, и мы понимаем, что МИП как программа в том понимании, которое было раньше, изжила себя. Сейчас это почти точечная застройка, только с решением неких социальных вопросов. Строительство в рамках МПИ не подходит и для решения всех остальных вопросов: дорожной и инженерной инфраструктуры, а главное — остается нерешенной основная проблема — строительство социальных объектов: школ и детских садов, — заявил Рафаелян.

Гендиректор АРЖС считает, что в регионе складывается следующая практика при застройке земельных территорий под жилые дома: застройщик передает земельный участок под школу или детский сад взамен другого участка или продает его муниципалитету, а мэрия берет на себя ответственность за строительство школы или садика. Но сроки строительства этих объектов остаются размытыми — на это может уйти до 8-10 лет, что  приводит к перегрузке социальной инфраструктуры.

Поэтому концептуально АРЖС рассматривает КРТ как будущее, в полном смысле, комплексное развитие территорий. Задача АРСЖ — создание инфраструктуры и социальных объектов за счет собственных средств.

Агентство ставит задачу — чтобы все проекты проводились по этому правилу. Для этого у нас есть все необходимые правовые инструменты. АРЖС по рыночной цене реализует участки, а доходную часть вкладывает в развитие инфраструктуры. Все площадки под КРТ прорабатываются как с технической, так и с экономической точки зрения, также мы проводим большую консультационную работу по развитию КРТ в городе. Для застройщиков это более интересные и выгодные условия. У них нет проблем с социальной и инженерной инфраструктурой, они заходят на участки, проектируют и строят по разработанным концепциям для этих территорий. Мы предлагаем открытое развитие строительной отрасли в Новосибирской области, а комплексное развитие территорий — гарантия строительства социальных объектов, — считает Ашот Рафаелян.

Один из примеров КРТ в Новосибирске — микрорайон «Клюквенный», это около миллиона квадратных метров жилья на территории между микрорайонами «Снегири» и «Пашино» в Калининском районе Новосибирска.

Помимо «Клюквенного», в рамках КРТ агентство реализует проект микрорайона «СмартСити» (площадь первого этапа — 138 га) в Советском районе, а также участок перспективного развития вдоль реки Ини в Первомайском районе. Все три проекта подразумевают строительство жилья и комплексное развитие инженерной и социальной инфраструктуры.