Что будет с вторичкой, или как рост ключевой ставки изменил поведение ипотечных заемщиков

Циан приводит статистику, рассчитанную на основе последних данных ЦБ РФ, опубликованных 30.08.2023. По данным аналитиков, в июле 2023 г. в РФ было выдано 170,5 тыс. ипотечных кредитов: 119,4 тыс. на вторичном рынке и 51,1 тыс. — на первичном.

Относительно июня активность выдач в сегменте новостроек увеличилась на 13,2%, в сегменте готового жилья — снизилась на 2,7%.

Уже в июле в ипотечной статистике нашло отражение решение ЦБ о повышении ключевой ставки, отметили эксперты. В июне слухи об ожидаемом повышении ставки ЦБ (а значит, и о росте ипотечных ставок на вторичном рынке) привели к увеличению активности среди покупателей.

В прошлом месяце на вторичном рынке выдачи выросли сразу на 7,2% (в апреле и мае, для сравнения, рост за месяц составил 2,8% и 2,4%). Количество выданных ипотек уступило июньскому результату — повышение ставки ЦБ ожидаемо привело к росту ипотечных ставок во многих банках.

Однако, снижение по итогам месяца было не очень сильным: кредиты активно выдавались до 21 июля (до решения о повышении ставки ЦБ), не все банки оперативно кардинально пересмотрели ипотечные условия, — прокомментировали в Циан.

На первичном рынке сохраняется рост активности: в июле темпы роста объема выдач даже увеличились относительно июня (тогда +3,9%). Такая динамика укладывается в общий тренд на восстановление рынка жилой недвижимости, считают эксперты. Поддерживают спрос программы льготной и семейной ипотеки, которая в 2023 г. активно набирает популярность.

Согласно данным Циан, в июле из всех выданных ипотек 70% пришлось на готовое жилье. Доля ниже, чем в предыдущие месяцы (во 2 квартале текущего года — 73%) и в ближайшее время будет снижаться.

Если в первом полугодии 2023 г. опережающими темпами росла вторичка, то с увеличением ипотечных ставок более привлекательными вариантами для большинства покупателей вновь станут новостройки, — спрогнозирвоали аналитики.

По объемам кредитования первичный рынок за месяц вырос на 12,2%, вторичный — сократился на 1,8%. Динамика сопоставима с динамикой по числу выдач. Всего в июле было выдано кредитов на общую сумму 646,5 млрд руб. Столь высокое значение вызвано сочетанием высокой активности по выдаче кредитов и увеличения среднего размера кредита, пояснили эксперты. 

Средний размер кредита в РФ в июле, по данным Циан, составил 3,79 млн руб. На первичном рынке он выше, чем на вторичном: в июле — 4,87 млн руб. против 3,33 млн руб. на вторичке.

На первичном рынке средний размер выданной ипотеки практически не меняется с марта текущего года (держится на уровне 4,8-4,9 млн руб.). За последний месяц он сократился на 1%. До этого с конца 2022 г. фиксировалось снижение показателя (застройщики стали постепенно отказываться от программ дополнительного субсидирования ставки до околонулевого уровня, а значит, ипотека стала дороже для населения). На вторичном рынке средний размер выданной ипотеки медленно увеличивается на фоне положительной динамики цен (за последний месяц рост на 0,9%).

Суммарный объем задолженности по ипотеке на конец июля, согласно подсчетам аналитиков, в 2023 г. составляет 15,65 трлн руб., из них 3,81 трлн руб. на первичном рынке и 11,84 трлн руб. — на вторичном. Месячный прирост долга на первичном рынке ускорился (+2,7% в июле против 1,5% в июне), на вторичном рынке, наоборот, замедлился (+0,9% в июле против +2,7% в июне).

С июня прошлого года задолженность по ипотечным кредитам составляет более половины от всех долгов россиян, отметили в Циан. В конце 1 квартала 2023 г. эта доля выросла до 51,9%, в конце 2 квартала — до 52,4%. В конце июля она составляет 52,1%, то есть относительно прошлого месяца показатель немного снизился — не ипотечная задолженность за месяц увеличилась сильнее (+2,4%), чем ипотечная (+1,3%).  

По итогам июля 2023 г. объем просроченной задолженности в целом по РФ составил 60,1 млрд руб.: из них 5,1 млрд на первичном рынке и 55 млрд — на вторичном.

Объем просроченной задолженности по ипотекам, выданным на новостройки, за месяц увеличился всего на 0,6% — меньше, чем общий объем задолженности (+2,7%). Несмотря на прирост «плохих» долгов, просрочка по кредитам на новостройки составляет всего 0,13% от общего объема задолженности. За месяц доля немного снизилась (было 0,14%). Медленное сокращение доли фиксируется и на длительном промежутке времени (например, год назад показатель составлял 0,16%).

Доля просроченной задолженности на вторичном рынке традиционно выше, но и здесь фиксируется снижение — по итогам июля показатель составил 0,46% (месяц назад — 0,47%, год назад — 0,55%). Объем за месяц практически не изменился (увеличился на 0,1%).

Повышение ключевой ставки окажет большее влияние на вторичный рынок недвижимости, где, в отличие от новостроек, нет льготных ипотечных программ. Уже по итогам июля фиксируется снижение интереса к ипотеке на вторичном рынке, несмотря на то, что еще не все банки кардинально изменили условия кредитования: относительно июня сократилось количество выданных ипотек и общий объем кредитования. Доля вторички от общего числа выдач снизилась с 73% до 70% и продолжит сокращаться, ведь разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках увеличится до 7-8 п.п., — прокомментировал руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов.