Рынок недвижимости Сибири — самый здоровый в стране

Около половины приходится на Новосибирск, еще четверть — на Красноярск и Иркутск. Портфель строительства в августе этого года достиг максимума с 2020 г. благодаря Новосибирску, отметили аналитики.  

С начала 2021 г. в Новосибирске наблюдался взрывной рост разрешений на строительство — застройщики торопились получить РНС, пока власти не увеличили на них соцнагрузку. Взрывной рост РНС закончился, и с начала года их объем уже упал на 30% к среднему значению 2021-2022 гг. Но задел для дальнейшего роста портфеля уже сформирован.  

Спрос на первичное жилье в Сибири уверенно восстанавливается с минимумов 2022 г., считают эксперты. Причем продажи восстанавливались последние 1,5 года, несмотря на слабое относительно всей России распространение околонулевой ипотеки от застройщика. Эти программы в регионе прижились не сильно, хоть и был период, когда казалось, что ставка 0% есть если не у всех застройщиков региона, то у новосибирских — точно у всех. Как следствие — средние ставки по ипотеке в 2022 г. снизились в Сибири в меньшей степени, чем в среднем по России. И это хорошо, считают аналитики. Потому что регион относительно безболезненно прошел через ужесточение регулирования и рост ставок на первичке.

В июле было совершено 6,2 тыс. сделок по договорам долевого участия (почти столько же, сколько в период ажиотажа марта-2022), а в августе и вовсе — почти 8 тыс. сделок. В результате запасы непроданного строящегося жилья в Сибири могут быть реализованы за 14 месяцев (лучше среднероссийского показателя 19 мес.), прогнозируют эксперты.

Доступность жилья в Сибири при этом чуть ниже среднего по РФ (доля платежа в доходах 32-34% в 2021-2023 гг. против 28-30% в России). Тем не менее, Сибирь — один из лидеров по восстановлению продаж наряду с Дальневосточным федеральным округом и Уралом.

Если после августовского ажиотажа спрос опустится к уровням июня-июля, темпы поглощения запасов в Сибири вернутся к примерно 20 мес. — близко к дефицитному периоду второй половины 2020-2021 гг., полагают эксперты.

Если оценивать рынок строящихся квартир на 1000 человек в регионах, то в Сибири строится на 30% меньше, чем в среднем по России (10 против 14) — меньше строится только на Кавказе. При этом продажи на 1000 человек отстают несильно — всего на 10% ниже среднего по стране. То есть текущий уровень продаж в Сибири скорее можно считать нормальным, а вот жилья строится маловато — оттого и запасы быстро поглощаются, пояснили аналитики.

Вторая причина неплохой ситуации на рынке жилья — концентрация в крупных городах. Здесь и зарплаты выше, и с демографией ситуация лучше. Таким образом, рынок жилищного строительства в Сибири выглядит одним из самых здоровых в стране.

Частично это связано с относительно небольшим объемом строительства и неплохим спросом, частично — с концентрацией в двух крупных городах.  

Скорее всего, портфель строительства в ближайшие годы продолжит расти, а его драйвером уже станет не Новосибирск, а Красноярск, при этом рост портфеля не приведет к затоваренности и навесу на рынке, а скорее поможет избежать дефицита и полета цен в Космос, спрогнозаровали эксперты.

При этом Новосибирск — единственный город Сибири, численность населения которого неуклонно растет последнее десятилетие. Вот и уверенной динамикой жилищный рынок Сибири обязан именно Новосибирску: портфель строительства в регионе — на историческом максимуме, темпы продаж — тоже. Вдобавок регион — один из активных «стартаперов» программы комплексного развития территорий (программа расселения граждан из ветхого жилья), а это дополнительный импульс для дальнейшего развития жилищного рынка.

Что же происходит в Красноярске? С 2020 г. портфель строительства в регионе упал на 35% и последние месяцы стагнирует.

Все дело — в градостроительных ограничениях. До этого года в Красноярске никак не могли утвердить новый генплан, поэтому застройщики, хотя и выкупали землю, но фактически строить на ней не могли. Вот портфель и снижался. При этом продажи чувствовали себя очень неплохо, а с июня 2023 г. и вовсе обновляют исторические максимумы, отметили аналитики.

По их данным, всего за июнь-август было продано 3,3 тыс. квартир — примерно столько же, сколько за предшествующие 5 месяцев суммарно.

Если такой темп продаж сохранится, то чуть больше чем за год в Красноярске будет распродано все строящееся жилье. А что происходит, если нового жилья строится мало, а старое разлетается как горячие пирожки? Правильно — растут цены.

В Красноярске с начала года они выросли на 6% (против 2% роста в Новосибирске и околонулевого роста по РФ в среднем). К счастью, новый генлан в этом году все-таки смогли утвердить, так что простаивавшие участки скоро начнут застраиваться, и дефицита рынок избежит.

Таким образом, рынок жилищного строительства в Сибири выглядит одним из самых здоровых в стране. Частично это связано с относительно небольшим объемом строительства и неплохим спросом, частично — с концентрацией в двух крупных городах.