Итоги года на вторичном рынке: во всем виновата ипотека?

Аналитики выделили два периода в динамике цен на вторичном рынке недвижимости за 2023 г. В общей сложности за текущий год «квадрат» подорожал на 11,9%, что превышает показатели 2022 г. (+9,5%). По словам экспертов, основной рост цен пришелся на вторую половину года — с августа динамика стала более выраженной, каждый месяц цены увеличивались на 1-1,8%. Это произошло из-за того, что собственники мгновенно отреагировали на увеличение спроса и стали еще активнее «накручивать» цены выставленных лотов. Также был зафиксирован еще один тренд — рост спроса и цены обусловлен быстрым уходом с рынка более дешевых лотов, а не дорогих.

По прогнозам Циан.Аналитики, рост средних номинальных цен предложения все же продолжится. Сейчас многие ждут, что коррекция цен вниз станет возможной из-за подорожавшей ипотеки. Однако уже сейчас отмечают рост средних цен в объявлениях, которые появились впервые в декабре 2023 г., на 13,1%.

Согласно исследуемым данным, в первом полугодии продавцы боялись потерять потенциальных покупателей, поэтому аккуратно подходили к вопросу поднятия цен на новые объекты. Так, за это время они выходили в продажу в среднем на 0,4% дороже рынка. Во втором полугодии вырос спрос, а объем предложения и сроки экспозиции снизились, поэтому собственники стали выводить новые лоты по более высоким ценам — в октябре 2023 г. кв. м превышал стоимость рынка на 1,7%.

Спрос на вторичном рынке за 2023 г. оказался выше показателя 2022 г. примерно на 15%. По словам экспертов, активность соискателей начала расти с конца прошлого года. В июне-первой половине августа 2023 г. рост спроса усилился на фоне ожидаемого повышения ставки ЦБ, а вместе с ней и подорожания ипотеки. Во второй половине августа спрос ожидаемо начал снижаться. В конце года активность потенциальных покупателей на треть ниже рекордных значений августа. На фоне роста ипотечных ставок до крайне высоких уровней такое снижение можно считать коррекцией к уровню до ажиотажного спроса (весны 2023 г.).

Все же ипотека важный, но не решающий фактор для вторичного рынка. На нем традиционно много альтернативных сделок, часть из них не зависит от экономической конъюнктуры или ключевой ставки, а связана с естественным и миграционным движением населения, — прокомментировала эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.

Аналитики отметили, что динамика спроса в текущем году крайне спорна и нестандартна с точки зрения сезонных циклов на рынке. Обычно в летние месяцы активность покупателей снижается, а к концу года, наоборот, увеличивается. В 2023 г. все перевернулось вверх дном.

Согласно предоставленным данным, заметнее всего недвижимость подорожала в промышленных центрах, а именно в Махачкале, Тольятти, Новокузнецке, Кемерово, Саратове, Омске и Набережных Челнах. Кв. м в этих городах за 11 месяцев подорожал более чем на 20%.

Цена сибирского «квадрата» возросла неравномерно. Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке Новосибирска составила 121,8 тыс. руб. при динамике средней цены за год +8%, на Иркутском рынке — 123,9 тыс. руб. при динамике +10%, на Красноярском рынке — 116,3 тыс. руб. при динамике +15%, на Томском рынке — 113 тыс. руб. при динамике +16%, на Новокузнецком рынке — 99,2 тыс. руб. при динамике +27%, на Кемеровском рынке — 112,2 тыс. руб. при динамике +26%, на Омском рынке — 107,1 тыс. руб. при динамике +21%.

Максимальный рост средних цен отметили в Челябинске (+40%), а минимальный — в Сочи (+0,2%), Московской области (+3%), Москве и Санкт-Петербурге (по +5%). Ленинградская область — единственное место, где за 2023 г. цена предложения стала ниже на 2%, чем в прошлом году.

За год объем предложения на вторичном рынке крупных городов РФ и столичных областей уменьшился на 25%, отметили эксперты. Снижение количества лотов в продаже косвенно указывает на увеличение спроса. Только в ноябре и декабре количество лотов выросло на 1% и 1,1% соответственно. По словам аналитиков Циан, стабильный объем предложения свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса.

В первом полугодии 2023 г. лоты в готовых домах часто были более привлекательным вариантом по сравнению с новостройками, однако после повышения ключевой ставки ЦБ ситуация изменилась, так как ставки по ипотеке на вторичном рынке достигли заградительно высоких значений. Ипотека на вторичном рынке на какое-то время будет востребована теми покупателями, у которых или большой размер первоначального взноса, или есть понимание, что существенную часть кредита они смогут погасить в обозримом будущем. В связи с этим спрос на рынке снизится (будет и дальше «перетекать» в смежные сегменты — рынки новостроек и аренды), а цены будут стагнировать или медленно сокращаться, — подытожила Елена Лапшина.

Елизавета Михайлова