«Зачем мы уродуем земельный ресурс Новосибирска? Дайте городу подышать»

«Деловой квартал» собрал за круглым столом игроков новосибирского рынка недвижимости, чтобы поговорить о том, как отрасль прожила относительно спокойный 2023 год, и чего ей следует ожидать от тревожного 2024-го. Аналитики представили исследования тенденций рынка прошлого года и спрогнозировали 2024-й. Застройщики также рассказали о сложностях, из которых родился новый тренд — строительство апартаментов. Обо всем по порядку — в обзоре nsk.dk.ru.

В разговоре приняли участие управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков, независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, директор по управлению проектами и инвестициями ГК ЁЛКА девелопмент Максим Марков, директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева, генеральный директор ВОЛНА development Андрей Добринский, генеральный директор службы заказчика проектов бренда Сибирь Девелопмент Евгений Шульженко, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании SKY Group Артем Оводов, генеральный директор «Мега Апартс» Виталий Темишев, руководитель службы новых контрактов с застройщиками компании «Метр» Алексей Епанчинцев, коммерческий директор компании Дом-Строй Екатерина Михайлова, руководитель направления по работе с партнерами SG Development Дмитрий Агафонов, директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова, генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов, партнер Юридического партнерства «Курсив» Юлия Макаренко и управляющий партнер ЮК «Шумская и партнеры» Максим Посаженников.

Партнером круглого стола стал директор по маркетингу компании «Связь инжиниринг М» Владимир Калаев, который рассказал об интеллектуальной системе учета энергоресурсов для многоквартирных домов, апартаментов и элитной недвижимости (как спроектировать и сдать по требованиям энергосбытовой компании без задержек). Компания на базе своего оборудования УМ-31 SMART реализует интеллектуальные системы учета энергоресурсов. 

Также заочно экспертным мнением поделились управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин и основатель агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко.

Согласно исследованию независимого аналитика рынка недвижимости в Новосибирске Сергея Николаева, за 2023 г. объемы продаж в новостройках выросли к предыдущему году на 41,5%, на вторичном рынке — на 21,3%. Рост объема ввода жилья по региону составил 34,4 %, выведя область на 9 место среди топ-12 самых активных по вводу жилья регионов РФ (показатель по Новосибирску составил 30,6%).

Количество непроданных квартир в новостройках, по данным аналитика, выросло с декабря 2022 г. на 14,7%. Годовой рост цены квадратного метра в новостройках составил 12% против 15% в 2022 г., на вторичном рынке — 7,9%, против 15% в 2022 г. Рост числа ипотечных кредитов — 28,8%, а количества ипотечных кредитов на новостройки — 74,3%. Навес из инвестиционных квартир, как подсчитал Николаев, составляет в этом году 17-20 тыс. штук. Согласно прогнозу аналитика, избыток квартир в новостройках, вероятно, достигнет в этом году 40%.

Риски банков в новом году, по прогнозу эксперта, будут следующими: падение цен, рост плохих кредитов, банкротство застройщиков, возврат денег со счетов эскроу, замораживание строек из-за отсутствия специалистов, изменение законодательства, замораживание ипотечных платежей на время просрочки ввода.

В целом аналитик ожидает снижения продаж на 30%, а ввода — на 20%. Рост цены на новостройки будет, по его прогнозу, в пределах инфляции. Также возможен рост доли готовых квартир в общем объеме продаж застройщиков, снижение объемов ипотеки, повышение ее адресности. До 15% застройщиков нарушат сроки ввода объектов в эксплуатацию, считает Сергей Николаев.

Кроме того, рынку стоит ждать усиления господдержки, постановки на паузу многих новых объектов, роста монополизации рынка, в том числе в сегменте риэлторских услуг, ухода с рынка застройщиков с ценой квадрата до 85 тыс. руб. и роста доли ИЖС и малоэтажного домостроения.

Директор по управлению проектами и инвестициями ГК ЁЛКА девелопмент Максим Марков в целом согласился с коллегой по основным показателям, приведя экономические факторы, которые влияли на рынок в 2023 г. и продолжат влиять в 2024-м. В конце прошлого года, по словам Маркова, экономика РФ сигнализировала о потенциале роста: через 6-8 месяцев ожидался рост активности покупателей, а рост цен прогнозировался как сопоставимый с инфляцией. Также аналитики ожидали положительного ВВП, что, по официальным оценкам экономистов, и сбылось (+3,5%).

Инфляция в 2023 г. составила 7,2%, реальные доходы населения выросли на 5,4%, денежная масса — на 19,4%. Рост цен на рынке новостроек в декабре-2023 был сопоставим с инфляцией (+7,2% к декабрю-2022), однако, как отметил Марков, с учетом роста потребительской инфляции на 7,2%, реальный рост стоимости за вычетом индекса потребительских цен составил ноль.

В 2024 г. аналитик отметил сокращение госсубсидий банкам по льготной ипотеке и стагнацию цен новостроек. За январь 2024 г., по данным Маркова, была выдана 61 тыс. ипотечных кредитов на 235,6 млрд руб. против декабрьских 178,4 тыс. и 783,7 млрд руб. соответственно. Объем выданных за январь жилищных кредитов уменьшился на 65,5% — до 274,9 млрд руб. В количественном выражении также наблюдалось снижение (-64,7%) относительно декабря прошлого года (785 млрд руб.).

По программам с господдержкой в январе выдача ипотеки сократилась с 655 млрд руб. в декабре — до 189 млрд руб. Льготная ипотека с господдержкой упала с 280 млрд руб. — до 58 млрд руб., семейная ипотека — с 284 млрд руб. до 102 млрд руб.

«Таким образом, мы понимаем, что экономика РФ и активность потребителей зависит от действий ЦБ и финансового блока правительства, судьба застройщиков зависит от ключевой ставки. Денежно-кредитная политика — наше все. Чем мягче она будет, тем лучше будет чувствовать себя рынок. Мы как девелоперы должны будем смириться с тем, что уходим в среднемировую маржинальность, будет меняться сама модель: бизнес-модель «девелопер + банковские сервисы» переходит к конструкции «банк + строительная компания». Издержки нерыночной бизнес-модели будет оплачивать потребитель. Будущее жилищного строительства на рыночных условиях зависит от заинтересованности в таковом у государства и банков. Рост цены будет в районе инфляции, потому что эти условия нам будут диктовать ЦБ и банки», — заключил Марков.

Директор агентства RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что ее показатели незначительно отличаются от данных коллег. По подсчетам аналитика, средние цены предложения на вторичном рынке жилья Новосибирска после нормирования прибавили в январе 1,6% к декабрю. Средняя цена в январе составила 114 тыс. За прошлый год цена выросла на 7%. На первичном рынке средняя цена в январе составила 144 тыс., прирост к декабрю — 1%. За прошлый год цена выросла на 14%. Тренды конца прошлого года пока сохраняются, отметила аналитик.

«Разница в ценах между вторичным и первичным рынками составила в январе около 26%.

Это очередной рекорд — разрыв увеличивается каждый месяц. Суть кроется в разнице процентной ставки по ипотеке. Потому что до сих пор, несмотря на все повышения ставки ЦБ РФ, на первичном рынке средняя — около 6%, а на вторичном — в районе 10%. Соответственно, когда покупатель выбирает жилье, он смотрит на размер ипотечного платежа — насколько его семейный бюджет позволяет вытянуть эту цифру», — рассказала Ермолаева.

Что касается непроданных квартир, то их количество, по данным аналитика, снижалось осенью прошлого года, и в ноябре было минимальным, а в декабре и январе снова начало расти. Но пока, по мнению эксперта, это не критичные цифры. Около 21 тыс. квартир в январе было не продано — это порядка 45% от общего числа квартир в новостройках, подсчитала Елена Ермолаева.

Ставки по ипотечным кредитам, как отметила аналитик, практически не реагируют на изменение ключевой ставки ЦБ РФ, в декабре они оставляли 6,4% на первичном рынке Новосибирской области. Также по-прежнему сохраняется значительный разрыв между ставками на первичном и вторичном рынках — порядка 40%: если на первичном рынке можно взять ипотеку под 6,4%, то на вторичном — уже под 10%. Это и разгоняет цены на первичке, а также снижение курса рубля и высокая инфляция, плюс рост доходов части населения, связанной с ВПК, пояснила Елена Ермолаева.  

«Если говорить о прогнозах, то мы с коллегами из Российской гильдии риелторов сходимся на том, что номинальные цены снижаться не будут, так как не исключено, что в апреле снова случится скачок курса доллара и просадка рубля, которые могут опять подогреть спрос на недвижимость. В реальном исчислении цены сильно не изменятся, но в номинальном продолжат рост. Вопрос только — с каким темпом. На какое-то время можно предположить стагнацию цен, но вариант их отката мы даже не рассматриваем», — заключила эксперт.   

По мнению основателя агентства недвижимости «Республика» Дмитрия Холявченко, на рынок в 2024 году будет влиять четыре фактора:

Во-первых, комплекс базовых экономических факторов: падение доходов населения, территориальные и отраслевые изменения в распределении денег государством. Доходы падают у большей части населения, за исключением тех, кто имеет отношение к специальной военной операции и гособоронзаказу. Более того, ресурсы распределяются от таких более развитых регионов и третичных секторов экономики, как Новосибирская область в сторону депрессивных регионов с отсталыми производственными секторами. На третий год спецоперации это скажется на потреблении и ценах в еще большей степени.

Во-вторых, широкий спектр политических проблем, начиная от отъезда в среднем более молодых, образованных и богатых людей, которые сильно влияли на спрос и предложение на рынке жилья, и заканчивая нарастающим давлением санкций, издержками, связанными с импортозамещением и грядущим дефицитом платежного баланса. Не говоря уже о непредсказуемости государственной политики после президентских выборов. Дефицит федерального бюджета и государственных внебюджетных фондов, высокая инфляция в сфере товаров массового спроса при падающей покупательной способности рубля становится политической проблемой.

В-третьих, проблема платежеспособности массового спроса и уже идущий фактический демонтаж системы льготной ипотеки как массового инвестиционного инструмента. Сохранение адресных программ при нынешнем разрыве в ценах между первичным и вторичным рынками не поможет сохранить текущие объемы продаж даже наполовину от существующего уровня, который уже недостаточный. Застройщики на первичном рынке уже давно конкурируют не между собой, а с квартирами на вторичном рынке, в том числе и в домах, которые ими же и были недавно сданы. И лишь фантастическое по масштабам искажение рынка жилья льготной ипотекой позволило надуть пузырь в строительной отрасли. А, следовательно, отложенный эффект сыграет особо жестко.

В-четвертых, проблема резкого увеличения объемов предложения, в том числе со стороны огромного пула инвестиционных квартир, которые сразу же после фактического сворачивания льготных программ, вывалятся на рынок. В нагрузку к большому количеству квартир на вторичном рынке, которые фактически перестали продаваться из-за высокой ключевой ставки. Поэтому все зависит от того, насколько резко будет возвращаться рыночная ипотека. Если она будет возвращаться во втором квартале и на уровне 14-15% годовых, то цены на новостройки упадут только на 20-25%, если же рыночная ипотека вернется к концу лета под 11-12% годовых, то падение цен на первичном рынке будет на 30% и более.

Ужесточение денежно-кредитной политики и значительное повышение ставок оказало существенное влияние на кредитную активность населения. Спрос заемщиков на кредиты стал охлаждаться в конце года на фоне роста ставок и изменения условий по госпрограммам. В 2024 году этот тренд продолжится, и объем выдач жилищных кредитов снизится минимум на треть, прогнозируют наши эксперты. Сегодня клиенты все больше демонстрируют сберегательное настроение, корректируют свои планы, предпочитая разместить накопленные на первый взнос средства в сберегательные инструменты, доходность которых сегодня высока, — добавил управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин.

Застройщики согласились с показаниями аналитиков и отметили, что 2023-й год для них был успешным, однако от 2024-го они не ожидают того же, а также указали на те сложности, которые начнут влиять на отрасль в усиленном режиме.

Генеральный директор ВОЛНА development Андрей Добринский отметил:

— Поскольку мы, помимо строительства, занимаемся производством бетона, то видим, как цены стройматериалов влияют на рост себестоимости строительства. Поставщики песка, цемента, щебня и прочих материалов ежегодно значительно повышают цены, а сейчас они замерли и не меняют ценники до выборов президента. Как только выборы пройдут, мы увидим скорее всего приличный рост. Поставщики потирают руки. Поэтому рост себестоимости строительства будет однозначно, а значит, я соглашусь с коллегами, что никаких предпосылок к снижению цен нет. Также я согласен с тем, что мы ждем снижения ставки от Центробанка — оно, вероятно, произойдет во второй половине года. Это говорит о том, что люди начнут забирать свои депозиты из банков и вкладывать в недвижимость.  

Заместитель генерального директора по экономике и финансам компании SKY Group Артем Оводов согласился с коллегой:

— Мы тоже прогнозируем рост себестоимости строительства, но проблему мы видим в том числе в росте себестоимости подрядных работ по причине кадрового дефицита.

Что касается ипотечных требований (это важно, так как это основной инструмент реализации квартир), то там та же проблема: из-за дефицита кадров банки не успевают обрабатывать ипотечные заявки. Соответственно, даже при желании застройщика продавать больше, он не сможет это делать. Еще одна проблема для застройщиков — это высокая стоимость земельных участков, к тому же, их дефицит. И третья проблема — падение платежеспособности населения. Если она не вырастет, продажи тоже не вырастут.

«Часть этих сложностей, которые отметили коллеги, приводит застройщиков к тому, что они начинают строить вместо жилых домов гостиничные комплексы по упрощенной схеме, — включился в диалог генеральный директор службы заказчика проектов бренда Сибирь Девелопмент Евгений Шульженко. — Потому что в этом сегменте нет той неопределенности, которая существует на рынке жилья. Например, есть земельный участок, и застройщик выбирает, что ему построить — апартаменты или жилье. Схемы по апартаментам понятнее. Так апартаменты становятся новым видом бизнеса: раньше, когда люди покупали жилье, они ориентировались на аренду, сейчас это стало сложнее, поскольку нужно заниматься этим самостоятельно, апартаменты же — это более структурированный и упрощенный порядок получения дохода с этих квадратных метров».

Андрей Добринский возразил, что понимание апартаментов сегодня стало «резиновым»:

— Под апартаментами мы понимаем все: и псевдожилье, и коммерческие офисы, и торговые пространства, и гостиницы. Поэтому, вероятно, земельные участки, на которых строятся апартаменты, появляются следующим образом: застройщик купил хороший земельный участок, планировал там построить дом, но в связи с административными барьерами не смог этого сделать, поэтому решил возвести что-то вроде апартаментов — это такая лазейка в законодательстве. Но это не новая форма владения или управления. Если говорить о настоящих апартаментах, то это равно отелю. Такая форма существует во многих странах мира — цивилизованная гостиничная модель, отличающаяся тем, что там есть профессиональное управление со стороны компании, отвечающей за доходную часть, которую будет получать собственник юнита. И это две больших разницы: апартаменты вместо жилого дома из-за упрощенного законодательства и приобретение земельного участка целево — под гостиничный объект.

«Я с интересом смотрю на застройщиков апартаментов. Потому что не понимаю, кто покупает по таким ставкам, — заметил руководитель службы новых контрактов с застройщиками компании «Метр» Алексей Епанчинцев. — За прошлый год на рынок апартаментов поступило 6 тысяч лотов, в месяц их продается не более 200, поэтому чтобы продать имеющийся пул апартаментов, требуется 39 месяцев без поступления на рынок новых проектов. А они будут поступать. Поэтому мне интересно послушать застройщиков, которые строят и планируют еще вводить апартаменты».

«Открою секрет: никто не покупает по таким ставкам», — ответил коллеге руководитель направления по работе с партнерами SG Development Дмитрий Агафонов. По его словам, основные покупатели апартаментов сегодня — это инвесторы:

— Инвестор, у которого есть деньги, в новостройку без ипотеки вкладываться не станет, потому что заработать будет сложно. Поэтому он идет в апартаменты. А то, насколько рынок города насыщен сегодня апартаментами, я бы рассматривал с точки зрения отдельных районов. Не стоит забывать о том, что у нас в городе процветает правобережный шовинизм: из 17 строящихся комплексов апартаментов 16 расположено на правом берегу и всего один — на левом. Поэтому апартаментов хватает городу в целом, но не хватает левому берегу. Необходимо строить там, где есть спрос и мало предложения, и это — левый берег, где при отсутствии апартаментов есть множество объектов инфраструктуры: аэропорт, Экспоцентр, облбольница, ледовая арена, аквапарк. Поэтому левобережье будет пополняться апартаментами. А мы с большим нетерпением ждем тех, у кого много денег на вкладах — когда ставки понизятся, они заберут вклады и принесут деньги в недвижимость. Поэтому, как я сказал в начале, инвесторы — то, чем мы планируем жить в 2024 году.

«Мы сейчас как раз получили разрешение на строительство апартаментов на левом берегу. Ждем понижения ставки, потому что сейчас она значительно «съедает» экономику. Но в целом смотрим в сторону апартаментов, считаем, что перспективы есть», — отметил генеральный директор «Мега Апартс» Виталий Темишев.

 

Коммерческий директор компании Дом-Строй Екатерина Михайлова согласилась с коллегами, что апартаменты сегодня перспективный рынок, и отметила, что компания тоже смотрит в сторону этого сегмента, проектируя офисы, потому что видит запрос на большие помещения — 5-10 тыс. кв. м, а также бизнес-центры А-класса. Эксперт добавила, что, формируя свои будущие проекты, Дом-Строй теперь учитывает и эту тенденцию.

Данный вид объектов набирает свою популярность за счет широких возможностей использования, конкурентной цены, также он интересен иногородним клиентам. Условия ипотечного кредита на покупку апартаментов часто аналогичны базовым программам. По нашей статистике, доля ипотечных кредитов на покупку апартаментов в 2023г. составила порядка 1,5%. Однако, при выборе такого типа недвижимости нужно учитывать, что апартаменты нельзя приобрести за счет средств материнского капитала и программ с господдержкой, но есть возможность получить скидку к процентной ставке за счет совместных партнерских программ застройщиков и банка, — прокомментировал Сергей Никулин. 

Генеральный директор сети АН «Квадротека» Владимир Голованов поделился тем, как рынок выглядит глазами риелтора:

— Покупатель сейчас дезориентирован — из его головы не выходят «картинки» прошлого года, и он действительно, как здесь отметили коллеги, стал мыслить категориями не цены объекта, а ежемесячным ипотечным платежом, и в этом плане в их сознании — неразбериха. Надеемся, что всплески активности и желания людей улучшать жилищные условия все же будут происходить. Кроме того, у меня есть ощущение, что приоритеты государства сейчас могут сильно поменяться, потому что стране нужна новая индустриализация и прочее. Сейчас происходит перелом в сознании участников рынка, не все еще понимают, что происходит, все ждут волшебной ситуации с понижением ставки ЦБ, но очевидно, что чудес не бывает. В целом ситуация тревожная — много неопределенности и растерянности и на рынке, и среди покупателей.

Директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова обратилась к самим застройщикам, жестко высказавшись об избытке жилья на рынке:

— Я хочу в очередной раз спросить: куда мы столько строим? А где дороги? Все это перестанет продаваться из-за отсутствия инфраструктуры. Мы переживаем за рынок — как же он будет жить, а вдруг застройщики начнут уходить… Да пусть из 100 останется 50, и тогда город «оживет». Надо реально смотреть на вещи: отток людей из города за последние три года был очень большим, приехало значительно меньше — где деньги? Зачем нам такое количество квартир? «Казахстан» больше не «прибежит» к нам с деньгами, как три года назад. Зачем мы уродуем земельный ресурс города? Он невосполним. Мы уродуем его точечной застройкой и этими ненужными апартаментами. Дайте городу подышать — и потом у вас начнутся продажи. Я болею за город, за комфортную среду. Всех денег не заработаешь — дайте городу передышку, дайте нарастить потребительскую способность, и все будет хорошо.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков согласился и добавил, что, кроме прочего, цены на недвижимость не могут расти бесконечно.

«Хоть я и согласен с тем, что снижаться цены не будут, но отмечу, что расти они стали и будут медленнее. Рынок все это будет нормализовать. Нужно смотреть правде в глаза, а правда такова, то рынку будет довольно сложно, и не нужно этого скрывать. Однако у нас был 2008 год, и мы его пережили. Значит, и это переживем», — резюмировал эксперт.

Отдельным пунктом круглого стола стал комментарий партнера Юридического партнерства «Курсив» Юлии Макаренко, которая предупредила застройщиков о росте интереса государства к строительным компаниям с точки зрения регуляции и контроля.

«Сейчас много говорят о таком тренде, как комплексное развитие территорий (КРТ). Обращаю ваше внимание на то, что законодательство здесь еще недоработано. Хочу поделиться позицией Верховного суда, который сказал: с момента установления зоны КРТ вы можете развивать участок только в соответствии с зоной КРТ. Поэтому сейчас все пытаются исключить участки из этой зоны как могут. А власть уже научилась правильно проводить все свои регламенты. Зон КРТ у нас больше 70.

Второе, на что бы я хотела обратить внимание застройщиков — это ФНС. На очень многих строителей налоговая раньше внимания не обращала, а теперь она обращает внимание на то, как подводится финансовый результат, начинает говорить про дробление, задает много вопросов. Многих в конце 2023 года вызывали на беседу налоговики. Нужно понимать, что пристальное внимание государства — это новый тренд. Чтобы понимать, какие тенденции задает государство, я считаю, нужно смотреть за Москвой и в целом быть осторожными», — предостерегла юрист.

В целом застройщики разошлись на позитивной ноте, отметив, что альтернативы, кроме как хорошо работать, анализируя рынок и постоянно записывая «кардиограмму» экономики, у них нет, да и жилье все равно будет нужно всегда, а значит, так или иначе, в том или ином формате, строить будут в любые времена.

Фоторепортаж: Роман Лысков

Фото Дмитрия Холявченко: Кирилл Канин

Фото Сергея Никулина предоставлено пресс-службой ВТБ