Должная осмотрительность для недвижимости и строительства: как купить актив, а не проблему

Партнер и советник юридической фирмы Precedent Consulting Евгения Завацкая

Сначала вы обзаводитесь капиталом, потом сталкиваетесь с желанием сохранить и преумножить его. Располагая свободными средствами, ищете возможность их инвестировать прибыльно и безопасно. Если так, значит вы осторожны и осмотрительны.

Due Diligence — это и есть должная осмотрительность, то есть разумная степень осторожности и вдумчивости, проверка истории и профессиональный анализ всех важных, но не очевидных сведений перед любой сделкой по постоянно обновляемым методикам.

Специалисты выявляют все возможные риски, связанные с самим объектом, с продавцом, с претензиями государства и третьих лиц. 

Как безопасно инвестировать?

Деньги должны работать, и поиск безопасной парковки для денег зачастую приводит нас в сферу недвижимости и строительства. Исходя из целей и возможностей вы решаете купить земельный участок, апартаменты или квартиру, инвестировать в коммерческую недвижимость или в долевое строительство. 

Независимо от выбранного типа недвижимости, как только вы подпишите документы, деньги перестанут быть вашими и на какое-то время застынут в земле и бетоне (при оптимистичном сценарии). Именно до подписания документов вы решаете или совершить прыжок веры, механически проверив договоры, обременения и прочее из стандартного набора «риэлтерской проверки», или семь раз отмерить на качественно другом уровне с профессионалами, которые сотни раз видели, как и почему красивые и правильные документы и капиталы превращаются в боль. Это развилка между эмоциональным и рациональным, поскольку Due Diligence стоит меньше недвижимости.

На каком этапе проводить проверку?

Due Diligence целесообразно делать после того, как объект выбран, и стороны уже в целом обсудили все существенные условия, но до подписания самого договора.

Это подходящий этап и правильное время для проверки, которая может определить приемлемый для вас баланс рисков. Риски существуют всегда, но важно предельно сократить их, а по оставшимся — принять информированное решение, установив и обдумав все возможные последствия. 

Если в ходе проверки выяснится, что объект имеет дефекты или обременения, покупатель имеет право отказаться от покупки и вернуть себе задаток, если тот был внесен. Также информацию о недостатках и рисках возможно использовать как рычаг для большей скидки.

Что нужно обязательно проверять? 

Каждое неудачное вложение имеет свои особенности, но есть и общие черты, которые опытным юристам известны из десятков кейсов по сделкам и судебным спорам, случившимся спустя годы после их заключения. Есть методики, но нет простых алгоритмов. Чтобы увидеть, в чем может быть не явный, а скрытый риск, недостаточно быть опытным риэлтором, но поможет качественное академическое образование и лет 10 в судебных спорах о правах на недвижимость.

Общее: юристы проверяют договор и наличие или отсутствие обременений, данные о контрагенте и об объекте. Однако самое интересное, как всегда, в деталях: в спектре анализируемых данных, глубине проверки, которые сильно зависят не только от опыта, но и от уровня компетенций, позволяющих увидеть скрытые риски за красивым фасадом чистой истории. Последние годы показали, что проблемы возникают спустя и пять, и десять лет. 

Особенности: кроме базовых данных, следует изучать всю историю от законности первой сделки, проверять землеустроительную и градостроительную документацию, перспективы развития в конкретной локации. Например, для приобретения недвижимости в Крыму практически всегда нужно хорошо знать украинское земельное законодательство, причем в динамике ретроспективы его применения.

Кому поручить проверку?

Смотреть на документы и видеть из анализа все риски — не одно и то же. На практике осмотрительность может проявлять сам покупатель, штатный юрист или сопровождающее сделку агентство недвижимости. Однако, если инвестиция для вас существенная, лучше поручить Due Diligence тем, кто знает правовой рельеф местности и специализируется на изучаемых вопросах.

Универсального и одинаково эффективного алгоритма сбора и анализа данных не существует, вопросы, требующие внимания, уникальны для каждого случая и зависят от объекта, локации, целей и структуры сделки. Более того, это не вопрос «да/нет». Сами по себе сведения могут выглядеть безопасно, но профессиональные компетенции нужны, чтобы знать, что с чем и как именно соотнести. То есть, если найти информацию о недвижимости и арестах/залогах труда не составит, то понимание, как правильно распорядиться полученными данными, учитывая юридические компетенции и опыт, однозначно стоит инвестиций. 

Игра стоит свеч? 

Судите сами: если потерю инвестиций такого размера вы не забудете на следующий день, то вложить незначительный процент от стоимости в качественную проверку вопросов о титуле, правовой истории земли и строений, досье контрагента, прошлых и перспективных применимых градостроительных и других норм, а также в составление качественных документов по сделке, которые не формально, а реально защитят, если все идет не по плану, — более чем разумно. 

Недвижимость — это всегда про длинные дистанции, а значит, когда вылезет проблема, друга или риелтора с их устными заверениями рядом не будет. 

Отсюда выведем рекомендацию: если сделка для вас важна и ставки высоки, выгоднее инвестировать в DD понятный вам процент от стоимости желаемого приобретения (цены риска) и знать, что вы обезопасили себя от потери всех 100%. 

Узнать, что покупаете или с чем связываете свои инвестиции —
на порядок дешевле даже судебного спора, не говоря уже об экономике потери всей неосмотрительно вложенной суммы.  

Отличия частной инвестиции от предпринимательской

Необходимо учитывать, что в спорах, при прочих равных, частное лицо зачастую может сослаться на неосведомленность или заблуждение о предмете сделки, когда у предпринимателя шансов на судебную защиту в случае неосмотрительности меньше. Предприниматель обязан эту самую осмотрительность проявлять по закону и по обычаям делового оборота. 

Этапы земельного аудита

Сориентироваться поможет базовый чек-лист по задачам, которые можно поставить юристу, чтобы сделать мероприятия проверки земли прозрачнее для заказчика. Перечень можно и нужно дополнять в зависимости от особенностей. 

1. Правильно определить цель аудита и его глубину: объем проверки будет зависеть от ваших планов на землю, обстоятельств приобретения, включая реноме продавца. Например, Вы можете проверять: 

— Только законность титула — законность владения, свободу от обременений и чистоту истории переходов прав на объект.

— Титул, контрагента и договор — вы удивитесь, по каким опасным договорам «из интернета» и как часто покупают дорогую недвижимость.

— Дополнительно оценить вероятность, что землю отберет государство из-за каких-то нарушений в давней истории, оценить, что вы сможете на ней построить, исходя из истории формирования участка, определения назначения и применимых градостроительных норм.

— Заглянуть дальше и изучить варианты эффективного владения и использования земли в конкретном контексте для оптимизации расходов. 

1. Запросить у правообладателя все имеющиеся первичные документы, документы о переходе прав, сведения об установленных функциональной и территориальной зонах, ограничения и обременения участка, историю его возникновения, сведения об изменении ВРИЗа, сведения об объектах, расположенных на участке, выписки из ЕГРН.
2. Доверительно обсудить с вами вопросы о планах на землю, особенности планируемого оформления сделки. От этих вопросов будут зависеть наиболее важные и уязвимые аспекты. Соответственно, это определит зоны для наиболее пристального внимания, чтобы или исключить риски, или учесть их в условиях предстоящих соглашений. 

Участки сельскохозяйственного назначения

Стабильно высокая доля среди крупных инвестиций — в сфере сельского хозяйства: виноградарство, виноделие или животноводство. 

Однако, нужно заранее обдумать возможности и варианты последующих действий, например, открытия на этих землях фирменного магазина с производимой продукцией, дегустационного зала или небольшого отеля. Нужно изучить все аспекты и составить матрицу рисков. Вы знаете ожидаемый профит, необходимые сроки, получите возможность оценить риски и их вероятность, сможете соотнести плюсы и минусы и принять выгодное для себя решение.

Приобретение земельного участка у частного лица

Приобретение земельных участков у частных лиц требует пристального внимания. Некоторые недостатки, которые сложились и «прощались» в истории недвижимости физическим лицам, очень вероятно заиграют новыми красками после смены владельца, заключения сделки и финансовых вливаний. 

Кроме базовых проверок согласия супруга, судебных споров и долгов, проверьте, не нарушены ли требования законодательства при далеких событиях приватизации. Последнее время прошедшие сроки все меньше останавливают желающих предъявить претензии.

Приобретение земельного участка на аукционе

Покупка земельного участка на аукционе не снижает риски, даже если кажется, что при такой процедуре участки формируют чиновники, а значит, все должно быть в порядке, и ваша единственная задача — выиграть. 

Например, один клиент, девелопер, обратился уже после возникновения спора. Он приобрел на аукционе участок для многоэтажного жилого строительства, разработал проектную документацию, получил необходимые согласования, начал привлекать денежные средства по 214 ФЗ и только в ходе строительства выяснилось, что муниципальное образование при формировании участка допустило нарушения, не позволяющие девелоперу завершить начатое. Уже больше года застройщик в судебном порядке пытается расторгнуть такой договор и взыскать с муниципального образования более 755 млн руб. арендных платежей и свои прямые убытки.

В этом случае удалось организовать защиту, но, во-первых, это стоило девелоперу времени, средств и нервов, а во-вторых, это была нетривиальная задача, поскольку в целом в российской практике ошибки властей перекладывают на инвестора, ссылаясь на его неосмотрительность. Бороться в таких случаях непросто, а приобретенный кот в мешке точно дороже Due Diligence.