Владимир Литвинов: «Активность частных инвесторов в коммерческой недвижимости неоднородна»

Организаторы VIII Сибирского форума «Коммерческая недвижимость. Сибирский регион» попросили президента и генерального директора Группы компаний SKY GROUP Владимира Литвинова ответить на главные вопросы о состоянии рынка коммерческой недвижимости сегодня. «Деловой квартал» публикует интервью эксперта.

Как глобальные тенденции повлияли на рынок коммерческой недвижимости в России? Какие изменения вы наблюдаете?

 — Все изменения в большей степени начались после 2022 года. Произошел разрыв глобальных цепочек поставок и уход иностранных компаний, что привело к освобождению площадей, особенно в торговых и офисных центрах. Появилась необходимость в переориентации на отечественных арендаторов и пересмотре концепций объектов. Кроме того, произошел рост инфляции и ключевой ставки, что спровоцировало удорожание финансирования и сделало новые проекты менее привлекательными, а также повлияло на арендные ставки и стоимость объектов.

Из положительных тенденций: импортозамещение и развитие внутреннего производства. Это стимулировало спрос на складские и производственные помещения, особенно в регионах, где развивается промышленность. Кроме того, начался глобальный тренд на цифровизацию и автоматизацию, что ускорило внедрение новых технологий в управлении и эксплуатации коммерческой недвижимости. Изменилось потребительское поведение: рост онлайн-торговли и, как следствие, — смена предпочтений потребителей, что повлияло на форматы торговых площадей и требования к ним. Ну и, безусловно, — геополитическая нестабильность, которая спровоцировала общую неопределенность в мировой экономике и продолжает оказывать давление на инвестиционную активность и принятие решений.

Какие сегменты коммерческой недвижимости сейчас наиболее востребованы?

 — В текущей ситуации наиболее востребованными сегментами являются:

- Складская недвижимость — спрос на склады класса А и В остается высоким из-за развития e-commerce (любые продажи товаров онлайн), импортозамещения и необходимости хранения запасов.

- Производственная недвижимость: развитие внутреннего производства стимулирует спрос на производственные помещения, особенно в регионах с развитой промышленностью.

- Торговая недвижимость (с оговорками): Торговые центры, ориентированные на товары первой необходимости, развлечения и услуги, остаются востребованными. Эта тенденция сохранится, если собственники будут оперативно адаптироваться к новым реалиям и потребностям потребителей.

- Объекты под редевелопмент (процесс преобразования с целью улучшения, адаптации к новой среде): старые промышленные зоны и устаревшие объекты становятся интересными для перепрофилирования под новые нужды (например, культурный и деловой кластеры: арт-галереи, выставочные пространства, творческие студии или лофты, коворкинги, апартаменты).

Как изменился инвестиционный климат? 

— Инвестиционный климат в сфере коммерческой недвижимости претерпел значительные изменения за последнее время, и готовность частных инвесторов вкладываться в этот сектор напрямую зависит от этих изменений. Это обусловлено:

- повышенной неопределенностью, связанной с геополитической нестабильностью, экономическими колебаниями, инфляцией и изменениями в нормативно-правовой базе. Все это создает атмосферу неопределенности и влияет на принятие инвестиционных решений.

- ростом процентных ставок. Их повышение центральными банками делает финансирование более дорогим, что снижает привлекательность инвестиций в коммерческую недвижимость, особенно для тех, кто планирует использовать кредитные средства.

- изменением спроса, связанного с потребительскими предпочтениями, развитием электронной коммерции и удаленной работы, что повлияло на спрос на разные типы коммерческой недвижимости. Например, спрос на офисные помещения снижается, а на складские и логистические объекты может в какой-то период расти.

- инфляцией, которая влияет на стоимость строительства, операционные расходы и арендные ставки, что требует от инвесторов более тщательного анализа и прогнозирования.

- санкциями и ограничениями: в некоторых регионах их введение затрудняют международные инвестиции и ограничивает доступность финансирования.

Насколько активно частные инвесторы готовы вкладываться в коммерческую недвижимость?

 — Я бы сказал, что активность частных инвесторов в сфере коммерческой недвижимости сейчас неоднородна и зависит от нескольких факторов:

- тип недвижимости. Инвесторы проявляют больший интерес к секторам, которые демонстрируют устойчивый спрос и потенциал роста, таким как складская и логистическая недвижимость, объекты здравоохранения и некоторые типы ритейла (например, магазины у дома).

 - географическое расположение: здесь инвестиционная активность может варьироваться в зависимости от региона и города. Инвесторы обычно предпочитают рынки с устойчивой экономикой и перспективами развития.

- размер инвестиций: мелкие и средние инвесторы могут быть более осторожными и предпочитать небольшие объекты с более низким уровнем риска. Крупные инвесторы могут быть готовы рассматривать более крупные и сложные проекты.

 - инвестиционные стратегии: инвесторы с долгосрочной стратегией могут быть готовы переждать период неопределенности и инвестировать в объекты с потенциалом роста в будущем. Инвесторы, ориентированные на быструю прибыль, могут быть более осторожными.

 - доступность финансирования: возможность получения финансирования по приемлемым ставкам остается важным фактором для многих частных инвесторов.

 - ожидания доходности: Инвесторы ожидают более высокую доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость, чтобы компенсировать повышенные риски.

Есть ли на рынке коммерческой недвижимости нестандартные форматы, набирающие популярность?