Регистрация в апартаментах разрешена. Как изменится рынок недвижимости?

Управляющий партнер АБ «Гребнева и партнёры», адвокат Ирина Гребнева

— Конституционный суд РФ признал право собственников апартаментов на регистрацию по месту пребывания, фактически приравняв их использование к жилым помещениям. Соответствующее постановление № 4-П было принято 3 февраля 2026 г.

В последние годы рынок апартаментов активно развивался как за счет инвестиционного спроса, так и за счет покупателей, рассматривающих апартаменты как более доступную альтернативу квартирам.

Апартаменты изначально активно продвигались как инструмент для получения стабильного пассивного дохода. Застройщики выбирали этот формат в том числе потому, что он позволял упростить работу с деньгами инвесторов. Однако значительная часть граждан приобретала апартаменты для постоянного проживания и на протяжении долгого времени добивалась возможности официально зафиксировать этот факт — оформить регистрацию.

Конституционный суд указал, что несмотря на нежилой статус, апартаменты фактически используются для личных, семейных и бытовых нужд, а постоянное проживание в них не запрещено. Запрет на регистрацию, по мнению суда, ограничивал право граждан на свободный выбор места жительства и нарушал гарантии частной собственности.

Постановлением предписано внести изменения в законодательство. При этом уже с 4 февраля 2026 г. владельцы апартаментов получили возможность оформить регистрацию по месту пребывания — для себя, близких родственников и членов семьи. Речь идет о временной регистрации, а не о постоянной, однако само решение заметно приблизило статус апартаментов к жилым помещениям.

Ключевой интерес этого решения заключается в его возможных долгосрочных последствиях для рынка недвижимости.

До сих пор застройщики апартаментов не были обязаны соблюдать многие требования, которые действуют при строительстве жилья, в том числе связанные с защитой средств инвесторов. Теперь возникает логичный вопрос: если государство признает право граждан использовать апартаменты как жилье, значит, в перспективе может встать и вопрос о сопоставимом уровне правовой защиты таких покупателей.

Рынок находится на своеобразной развилке, а дальнейшие шаги законодателя могут повлиять на конкурентные процессы в строительной отрасли и изменить баланс между жилыми проектами и проектами апартаментов.