«Люди остались с кредитами и без домов»: эксперт — о кризисе на рынке ИЖС

Управляющий партнер адвокатского бюро «Гребнева и партнеры», адвокат Ирина Гребнева

— Формирование реестра граждан, пострадавших от действий недобросовестных подрядчиков в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), стало закономерным итогом накопившихся проблем на рынке частного домостроения. Предпосылки текущей ситуации сформировались в период активного роста индивидуального жилищного строительства, начавшегося в 2020 году на фоне доступных кредитных программ.

Индивидуальное жилищное строительство активно развивалось за счет кредитных продуктов — сельской, семейной и классической ипотеки. Люди массово привлекали заемные средства не только для строительства собственного жилья, но и в инвестиционных целях. Сформировалась модель, при которой граждане брали кредиты и нанимали подрядчиков для строительства домов. После завершения работ недвижимость продавалась, а прибыль распределялась между инвестором и подрядчиком. Такая схема эффективно функционировала при низких процентных ставках и высоком спросе на готовые дома. Однако изменение экономических условий привело к резкому снижению продаж и остановке рынка.

Когда ипотечные ставки выросли, рынок фактически встал. Подрядчики, рассчитывавшие на будущую прибыль, оказались без оборотных средств. В ряде случаев деньги были потрачены заранее, и строительные проекты остановились. По сути, финансовая модель перестала работать. Первые массовые обращения пострадавших начали поступать около полутора лет назад. Значительную часть заявителей составляют граждане, инвестировавшие в строительство домов с целью последующей перепродажи.

Долгое время у властей отсутствовали инструменты реагирования на подобные ситуации, несмотря на рост числа незавершенных проектов. В настоящее время расследуется несколько уголовных дел, связанных со строительством коттеджных поселков, в том числе фигуранты находятся под стражей.

Ключевая проблема заключается в особенностях правового регулирования индивидуального жилищного строительства. В отличие от долевого строительства многоквартирных домов, где используются защитные механизмы для покупателей, в ИЖС средства по договору подряда перечисляются напрямую подрядчику.

Если подрядчик не исполняет обязательства, у гражданина фактически остается только возможность уголовного преследования и судебного взыскания средств, однако зачастую взыскивать уже нечего. Использование эскроу-счетов в сфере ИЖС начало внедряться сравнительно недавно и пока не стало массовой практикой.

Формирование реестра пострадавших позволит государству оценить масштаб проблемы и выработать дальнейшие законодательные решения. Накопилась критическая масса людей, оказавшихся с кредитами и без домов. В таких условиях государство вынуждено реагировать, поскольку подобные ситуации неизбежно приводят к социальному напряжению.

Читайте также: Новосибирский юрист предупредила бизнес о последствиях решения по делу Блиновской