Новосибирск попал в число городов с потенциалом роста цен на вторичное жилье

За последний год средняя цена квадратного метра на вторичном рынке крупных городов, по данным «Циана», выросла на 9%. За тот же период средний уровень зарплаты, по данным hh.ru, увеличился на 16%. Таким образом, доходы населения росли быстрее, чем цены на жилье.

В рамках исследования все города разделили на четыре группы — в зависимости от динамики зарплаты и цен на вторичном рынке. В исследовании участвовало 77 административных центров регионов РФ с достаточной выборкой вакансий на HeadHunter и объявлений на вторичном рынке на Циане. Учитывались средние цены предложения на вторичном рынке в апреле 2025 г. и в апреле-2026 (без премиального сегмента).

В первую группу вошли города, где и зарплаты, и цены за последний год росли быстрее средних значений по выборке. Лидерами стали Белгород, Благовещенск и Великий Новгород. Среди сибирских регионов в эту группу вошел Красноярск: медианная предлагаемая зарплата здесь составила 88,2 тыс. руб., увеличившись за год на 16%, а средняя стоимость квадратного метра достигла 144,2 тыс. руб., что на 9% выше прошлогоднего уровня.

Вторая группа объединила города, где зарплаты заметно выросли, а цены на вторичном рынке либо прибавили минимально, либо снизились. Владикавказ, Майкоп, Астрахань, Абакан и Псков заняли места с первого по шестое по темпам роста средней зарплаты среди всех анализируемых городов (от +27 до +37%), но оказались среди аутсайдеров по динамике цен на жилье (от -2% до +5% за год).

Среди сибирских городов в этой группе — Иркутск, Горно-Алтайск и Кемерово. В Иркутске медиана зарплатного предложения достигла 96,0 тыс. руб. (+26% за год), а стоимость квадратного метра — 155,8 тыс. руб. (+6%). В Горно-Алтайске медианная зарплата составила 79,4 тыс. руб. (+25%), цена квадратного метра — 207,4 тыс. руб. (+6%). В Кемерове медиана зарплатного предложения достигла 71,8 тыс. руб. (+18%), стоимость квадратного метра — 119,7 тыс. руб. (+3%).

Именно в городах второй группы сохраняется потенциал дальнейшего роста цен на жилье. Рост доходов населения повышает покупательскую активность, в том числе на рынке недвижимости, что со временем может способствовать дальнейшему повышению цен. Дополнительными факторами выступают сравнительно низкий текущий уровень цен в большинстве таких городов — за счет эффекта низкой базы — и ограниченное предложение на рынке новостроек, снижающее конкуренцию между сегментами, — прокомментировали аналитики.

Третья группа, самая многочисленная, включает города, где рост зарплат оказался ниже среднего по выборке, тогда как цены на жилье выросли заметно. Эта группа неоднородна. С одной стороны, в нее вошли крупнейшие центры с развитым рынком жилья и высокими доходами населения — Москва, Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток, Хабаровск, Нижний Новгород. В таких городах потенциал роста цен сохраняется за счет стабильно высокого спроса как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих из других регионов. С другой стороны, в группе присутствуют города с относительно невысокими доходами населения — Кострома, Киров, Саранск, Йошкар-Ола, Вологда, Барнаул, Курган, Ульяновск, Ярославль, — где вторичный рынок заметно подорожал прежде всего из-за низкой базы.

Среди сибирских городов в третью группу вошли Барнаул и Новосибирск. В Барнауле медиана зарплатного предложения составила 67,3 тыс. руб. (+11% год к году), а цена квадратного метра — 139,2 тыс. руб. (+10%). В Новосибирске медианная зарплата достигла 83,3 тыс. руб. (+11%), стоимость квадратного метра — 149,4 тыс. руб. (+9%).

В четвертую группу вошли города, где и цены на жилье, и зарплата за последний год менялись минимально. Здесь представлены как локации, где рост ограничен изначально высоким уровнем цен и доходов — Салехард, Южно-Сахалинск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, — так и города, где стагнация рынка связана с низкими доходами населения и их медленным ростом — Элиста, Черкесск, Грозный.

Среди сибирских городов в этой группе — Томск и Омск. В Томске медианная зарплата составила 66,7 тыс. руб. (+11% год к году), цена кв. м — 129,5 тыс. руб. (+6%). В Омске медиана зарплаты достигла 73,3 тыс. руб. (+8%), стоимость квадратного метра — 123,8 тыс. руб. (+7%).

Потенциал роста цен на рынке жилья сохраняется в двух группах городов: в крупнейших межрегиональных центрах с высокой численностью населения и развитыми рынками — в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Новосибирске, Владивостоке, Хабаровске, Нижний Новгороде; а также в локациях, где за последний год заметно увеличились доходы населения, но рынок пока что не успел отреагировать на этот рост — в Астрахани, Пскове, Абакане, Владикавказе, Майкопе, Иркутске, Уфе, — рассказала ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская.