Стройка под давлением: что теряет Новосибирск при падении спроса на квартиры

На фоне обсуждения параметров льготной ипотеки вице-премьер Марат Хуснуллин подчеркнул важность баланса между бюджетными расходами и социальной значимостью жилищного вопроса. Охлаждение спроса на новостройки, вызванное более жесткими условиями кредитования и ростом ставок, может привести к меньшему числу запусков новых проектов, считают эксперты.

Учитывая, что средний цикл строительного проекта составляет два-три года, последствия сегодняшних решений будут ощущаться рынком и региональными экономиками вплоть до конца десятилетия, предполагают они. Поэтому эксперты в отрасли подчеркивают необходимость плавной трансформации мер поддержки, а не их одномоментной отмены, чтобы избежать шоковой адаптации и для девелоперов, и для банковской системы.

Исполнительный директор АРИД Роман Берсон отметил, что девелоперы в Новосибирске уже сейчас вынуждены наращивать долговую нагрузку, что в условиях ограниченного рынка увеличивает риски обслуживания долга и снижает рентабельность проектов. Замораживание эскроу и переход к проектному финансированию, хотя и защищают граждан, но усиливают зависимость застройщиков от графиков продаж и банковских требований. В итоге резкое падение продаж может поставить под угрозу выполнение обязательств перед банками и завершение проектов.

По мере роста долговой нагрузки маржа проектов сужается: выше расходы на обслуживание долга, увеличивается стоимость капитала и снижается финансовый запас прочности, что ведет к сокращению прибыли застройщиков и снижению их инвестиционной способности в новые проекты. Мультипликативный эффект, на который ссылается Марат Хуснуллин, означает, что каждый рубль, вложенный в стройку, генерирует около 1,6 рубля в производстве цемента, металлоконструкций, стекла, инженерных сетей и сферы услуг. Если говорить языком экономической географии, то строительство является своеобразным локомотивом для десятков смежных производств, — отметил Роман Берсон.

В моногородах, где градообразующее предприятие напрямую связано с выпуском стройматериалов или оборудования, остановка проектов мгновенно приводит к сокращению рабочих мест и снижению налоговых отчислений в местные бюджеты. Для многих регионов, где доля стройки в доходах достигает пятой части, даже трехпроцентное сокращение объемов может потребовать корректировки расходных обязательств, в том числе по линии национальных проектов и инфраструктурных субсидий, отметил эксперт. В такой ситуации критически важно не «рубить» отрасль резким сокращением поддержки, а работать над плавной трансформацией мер, чтобы не допустить резкого ухудшения финансового положения застройщиков и недоисполнения обязательств перед кредиторами, уверен он.

Роман Берсон подчеркнул важность дорожной карты и обратной связи от рынка:

В условиях нарастающей долговой нагрузки необходимы инструменты, помогающие гибко регулировать предложение без перекосов в ценах: целевые меры по проектному финансированию при устойчивой ключевой ставке, развитие инфраструктурной ипотеки для регионов и продолжение мониторинга со стороны профильных ведомств. При этом любая новая форма поддержки должна способствовать не просто сохранению бизнес-моделей, а устойчивости всей цепочки — от банков до дольщиков и региональных бюджетов. Именно от того, насколько качественно будет выстроена траектория выхода из текущей ситуации, зависит долгосрочная устойчивость отрасли.

Эксперт считает, что необходимо избегать повторения сценариев прошлого: резкое сокращение спроса и долговые проблемы влекут за собой долгострои и подрывают доверие дольщиков. Поэтому всем участникам рынка — от федерального уровня до застройщиков — необходимо работать над комплексной дорожной картой, которая учитывает банковские модели, потенциал господдержки и реальные доходы населения. Только сбалансированная стратегия сможет сохранить темпы строительства и роль отрасли как драйвера экономики даже при росте долговой нагрузки и снижении рентабельности девелоперов, заключил Берсон.