Доля новосибирских ЖК с коммерческими помещениями выросла до 90% за два года

Согласно подсчетам в рамках совместного исследования ГК DARS и «НДВ Супермаркет Недвижимости», доля увеличилась с 3,5% в 2021 г. до 8% в проектах, планируемых к вводу в 2026 г. Рост происходил последовательно: в 2022 г. доля коммерции возросла до 4%, в 2023 г. — до 5%, а затем ежегодно прибавляла по 1%.

Параллельно увеличивался и абсолютный объем коммерческих площадей. Если в 2021 г. в составе введенных жилых проектов в городах-миллионниках было 588 тыс. кв. м встроенной коммерции, то к 2025 г. показатель достиг 1,2 млн кв. м. Наиболее заметный скачок пришелся на 2023 г.: объем увеличился на 36,8% — с 672 тыс. до 918 тыс. кв. м. В 2024-2025 гг. темпы роста стабилизировались на уровне 13-16% ежегодно, а в 2026 г. ожидается сохранение объемов ввода примерно на уровне предыдущего года — 1,18 млн кв. м.

Рост коммерческой составляющей связан с изменением подхода к созданию жилых проектов. Девелоперы все чаще проектируют не отдельные дома, а полноценные кварталы, где магазины, кафе, сервисные предприятия и другие объекты повседневного спроса становятся частью общей концепции. Однако в современных жилых комплексах коммерческие помещения на первых этажах выполняют не только инфраструктурную функцию для жителей. Во многих случаях это еще и техническая необходимость.

По действующим строительным и санитарным нормам подземный паркинг запрещено размещать непосредственно под жилыми помещениями из-за рисков шума, вибраций и работы систем вентиляции. Возводить дополнительный технический этаж-прокладку экономически нецелесообразно: это «замороженные» квадратные метры, которые увеличивают высоту здания и себестоимость без какой-либо отдачи. Нежилые помещения на первом этаже становятся идеальным инженерным и акустическим буфером. Они надежно защищают квартиры от паркинга, соблюдая все нормативы, и при этом генерируют доход, компенсируя затраты на подземную часть. Это тот редкий случай, когда инженерная необходимость, экономика девелопера и тишина жильцов работают в одном векторе, — отметил коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов.

Коммерция уже стала массовым явлением для рынка. В среднем за период 2021-2026 г. (с учетом проектов, планируемых к вводу в 2026 г.) четыре из пяти новых ЖК в городах-миллионниках вводились с коммерческими помещениями на первых этажах.

Наиболее высокая доля таких проектов зафиксирована в Казани, Краснодаре и Санкт-Петербурге — около 90% новых ЖК за рассматриваемый период предусматривали коммерческие помещения. В Новосибирске показатель составил 90%, в Екатеринбурге — 85%. Минимальная доля проектов с коммерцией отмечена в Самаре и Омске — по 70%.

Разница между городами объясняется особенностями структуры рынка: в крупнейших центрах с активным развитием новых кварталов коммерция чаще становится частью комплексного освоения территории. В проектах меньшего масштаба девелоперы чаще сохраняют первые этажи под жилую функцию или технические помещения, — пояснил Дмитрий Софронов.

По объему введенных коммерческих площадей лидирует Санкт-Петербург. За 2021-2026 ггю в новых жилых комплексах города создано 1,03 млн кв. м встроенной коммерции. На втором месте — Краснодар (917 тыс. кв. м). За ними идут Екатеринбург (518 тыс. кв. м), Новосибирск (475 тыс. кв. м) и Казань (400 тыс. кв. м).

Эксперты «НДВ Супермаркет Недвижимости» отметили, что развитие встроенной коммерции соответствует тренду на создание районов с повседневными услугами в пешей доступности. Наличие полного набора коммерческой инфраструктуры в рамках проекта находится на третьем месте у потребителей при выборе новостройки после цены и транспортной доступности. Такие проекты наиболее востребованы на рынке и реализуются по более высоким ценам, чем аналоги без коммерческих помещений, отметили аналитики.

Концепция «15-минутного города» постепенно становится актуальной не только для Москвы, но и для крупнейших региональных центров. Новые жилые районы все чаще проектируются как самостоятельные городские единицы, где жители могут решать большинство бытовых задач рядом с домом. Коммерческие помещения площадью 40-150 кв. м позволяют формировать такую среду и одновременно являются привлекательным активом для инвесторов, — сказала исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Таким образом, за пять лет коммерция перестала быть вспомогательным элементом новых жилых проектов, рост ее доли в структуре ЖК и увеличение числа проектов с коммерческими помещениями показывают, что первые этажи становятся полноценной частью городской инфраструктуры, заключили эксперты.