Апартаменты — территория заблуждений. Мнение новосибирского аудитора

Руководитель компании TAXMASTER Елена Андриянова

Чиновники и депутаты всех уровней любят говорить о необходимости решать социально-экономические проблемы. Говорить не устают никогда, решать сплошь и рядом не получается.

Вот такая проблема, в которой есть и «социальное», и «экономическое», — это бум строительства апартаментов. И трудно найти в последние годы явление, которое было бы сопоставимо с ним по количеству и качеству заблуждений. 

Застройщики, которые строят апартаменты, заблуждаются, что они строят жилье

Максимум, который могут дать сегодня законодатель и суды, — это признание апартаментов помещениями для временного проживания. Отсюда — налоговые проблемы застройщиков, которые большинством из них еще не осознаются.

В самом деле, жилищное строительство льготируется налоговым законодательством. Освобождается от НДС передача инвесторам (дольщикам, покупателям) квартир и жилых помещений. Также не облагается налогом оказание услуг (выполнение функций) заказчика. Средства, полученные застройщиками, не признаются в целях налогообложения авансами. Но апартаменты — это не те жилые помещения, которые могут быть предметом подобного рода отношений. Поэтому застройщик апартаментов — законная добыча налоговиков. 

И напомним о банальной истине: привлечение к ответственности за неуплату (неполную уплату) налогов предполагает не только «предъявление» налогоплательщику самой недоимки, но и начисление пеней по ставке куда выше ставки ЦБ, не говоря уже о штрафе.

Инвесторы, которые приобретают апартаменты, также заблуждаются относительно будущих перспектив в части извлечения дохода.

Дело в том, что сдавать апартаменты в аренду они будут не как жилье, а как коммерческую недвижимость. И хорошо, если такой инвестор будет сдавать апартаменты в качестве индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (6% от выручки) или самозанятого лица (4 или 6% — в зависимости от «личности» арендатора — физическое или юридическое это лицо).

А если просто гражданин? Тогда по мановению волшебной налоговой палочки такой человек вдруг окажется предпринимателем на общей системе налогообложения с НДФЛ 13% и НДС 20%. И никакие имущественные вычеты на приобретение недвижимости ему не положены.

А если инвестор-арендодатель — юридическое лицо на общей системе налогообложения, то реализация услуг аренды не будет освобождаться от НДС, потому что предмет аренды не есть жилое помещение!

Заблуждаются и покупатели — будущие «жильцы»

Регистрация (прописка) — только временная и никак не постоянная. И можно забыть о тех самых социально-экономических правах, гарантированных Конституцией и законами, ради обеспечения которых создается городская инфраструктура. Детские сады, школы, поликлиники, места для парковок и т.п. — по нормативным требованиям жилой застройки — это для местных постоянных жителей, а не временных обитателей апартаментов.

Почему же так получается? Потому что действующему градостроительному, жилищному и налоговому законодательству неизвестно понятие «апартаменты». Это вам не аналог эконом-жилья — квартира-студия. Это жизнь, которая богаче всяких схем, и за которой не поспевает законодатель. В отличие от любимого ведомства премьер-министра Мишустина…  

Печально известный законопроект № 488847-7, внесенный в Госдуму в июне 2018 г. в целях «легализации» апартаментов как вида жилых помещений, а также многофункциональных домов, окончательно утонул под тяжестью отрицательных заключений профильных комитетов, министерств и ведомств, и не стал федеральным законом, «обновляющим» Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, по-прежнему установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.  

Чтобы прояснить ситуацию и развеять сопутствующие заблуждения, наверное, впору запускать мем «Апартаменты — не жилье». Так честнее будет.