«Арендаторы видят в собственнике «жирную свинью». Эксперты — об офисном и торговом рынке

«ДК» поинтересовался у экспертов рынка недвижимости, как сейчас ведут себя собственники помещений, чего просят арендаторы, удается ли договариваться, есть ли необходимость снижения рыночной ставки, что происходит в отрасли, и что же будет дальше.

Генеральный директор консалтинговой компании «Агентство развития бизнеса», президент Клуба управляющих бизнес-центрами, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью НГУЭУ Татьяна Гениберг

По договору, аренду за апрель арендаторы должны оплачивать до 25-30 марта. В то время, когда нужно было внести плату, арендаторы еще не знали, что сложится такая ситуация, и в большей части они оплатили апрель полностью, не запрашивая отсрочек и скидок. Вопрос льгот возникнет ориентировочно 25-30 апреля. Так как теперь все уже переживают период самоизоляции, и к концу апреля встанет вопрос, чем платить за май. Скорее всего, в это время и пойдет основной поток арендаторов, которые будут просить скидку. Тем не менее, есть такие, которые уже заранее просят. Собственники помещений, состоящие в нашем клубе, разработали несколько стратегий.

В основном они сводятся к двум моделям. Первая — это для арендаторов, у которых все зависит от оборотов (производственные компании, доставка продуктов и т.п). Здесь собственники применили такой подход: они дали 50% скидку на апрель и договорились, что свяжутся с арендаторами в конце месяца. Те предоставят свои отчеты по оборотам, и если обороты за апрель не снизились по сравнению с февралем и мартом, то они эту скидку доплатят, если же произошло значительное снижение, то скидка будет применена. Также здесь собственники могут отследить по потреблению арендатором воды, электроэнергии — если это производственная компания, то по этим показателям можно предположить и размер выручки, насколько она сократилась или выросла.

Вторая технология — собственники разделили всех арендаторов на три блока. Первый — те, у кого не произошло снижений оборотов. Они платят полную стоимость. Второй блок — у кого произошло снижение. Им сократили арендную плату на 50%. Третий блок — кто вообще закрылся. Им предложили два пути. Либо они платят только коммуналку, либо коммуналку и 10% от аренды за сохранение собственником имущества арендатора.

Две эти схемы уже прочно установились, и мы в рамках клуба об этом легко договорились, причем нас поддержали и арендодатели Барнаула, Омска, Кемерово.

Что же происходит на рынке? Умудренные опытом 2014 года собственники достаточно лояльно идут к своим арендаторам, стараются их сохранить, потому что понимают, что если арендаторы уйдут, то новых найти в этой кризисной ситуации будет значительно сложнее. Поэтому они договариваются о том, чтобы арендаторы остались. Но есть такие собственники, которые достаточно жестко стоят на условиях и требуют 100% оплаты.

Я слышала, что в Якутии один собственник ТЦ встал в позу и не пошел на снижение арендных ставок. Понятно, что у арендаторов весь апрель не было доходов, они разозлились и решили съехать из этого ТЦ все вместе. Скандальная кризисная ситуация возникла. Но до конца еще не разрешилась.  У нас в Новосибирске таких конфликтов не наблюдается, все достаточно спокойно. И договариваются, и обговаривают. Понимают, что и собственник помещений, и арендаторы — все в одной лодке, и если мы начнем эту лодку раскачивать, то никто в этом случае не выиграет.

Что касается тенденций, то мы заметили, что в бизнес-центрах стали высвобождаться офисы от 30 до 50 кв. м, такие арендаторы в основном уходят в хоум-офисы, работают удаленно. И еще одна тенденция: стали востребованными помещения очень маленькие, от 15 до 25 квадратов, запрос арендаторов — хорошая транспортная доступность либо линия метро. Видно, раньше компании занимали большую площадь, сейчас решили уменьшить. Какие-то наметки на ротацию арендаторов, пусть и очень слабые, уже начинают прослеживаться.

Что будет — однозначно сказать сложно, потому что мы не понимаем, как долго будем в условиях самоизоляции. Если они продлятся до лета и захватят его, то будет очень плохо. Арендаторам по-прежнему нужно выплачивать зарплату, и это расходы, которые теперь ложатся на арендаторов как постоянные. Собственники тоже в непростой ситуации, потому что, с одной стороны, арендаторы просят снизить ставки, с другой — у них тоже есть свои расходы и кредиты, которые нужно выплачивать. И будут ли банки снижать проценты, пока неясно, никаких действий и предложений нет. Получится, что доходы сократятся, а сократятся ли расходы — неизвестно. Все зависит от периода самоизоляции. Чем быстрее он закончится, тем быстрее мы восстановим экономику, переживем кризис и все будет более благополучно. Если «каникулы» продлятся, то этот кризис может стать очень затяжным.   

Сейчас на рынке очень сильное затишье, которое я вижу и в жилой недвижимости. Первичку активно покупали в конце марта, в апреле уже очень мало смотрят и первичку, и вторичку, на вторичном всплеска вообще не было. На рынке коммерческой недвижимости — полный штиль, застой, не снимают, не покупают, не продают. Рынок стоит. Будем ждать, как дальше развернется ситуация. Чем быстрее все закончится, тем быстрее мы всколыхнем экономику, но здесь не нужно торопиться, потому что это вопрос жизни и смерти. Будем надеяться, что все быстро наладится, Новосибирск — город умный, мы сможем, наверное, друг с другом договориться.

Руководитель проектов УК Выбор Юрий Гельман

Вместо долгого вступления в формате «В связи с последними событиями…», приведу просто ряд цифр по состоянию конкретных объектов коммерческой недвижимости в нашем управлении: всего арендаторов — 195, писем о снижении арендной платы/отсрочки/съезда — 31.

Прямые потери (съезд арендатора и скидки) на 10.04 составили 16% от месячной выручки, и это только 10 апреля. Прошло всего не более 20 дней с момента начала всей истории с коронавирусом в России, рекомендаций властей о самоизоляции и приостановки деятельности основного бизнеса. Нам повезло, у нас не много торговых помещений, основная часть — офисные, и мы с ужасом думаем о падении выручки у собственников торговых помещений.

Сделав свой прогноз — а ведь мы знаем своих арендаторов очень хорошо, и прекрасно представляем что с каждым будет через неделю-две-три-месяц — мы поняли, что в мае выручка упадет еще процентов на 10 от стандартных значений. Прогнозировать на более долгий срок — июнь, июль — я не берусь.

К чему все эти цифры? Занимаясь недвижимостью, каждый раз заходя на сайты СМИ Новосибирска, конечно я в первую очередь обращаю внимание на новости, статьи или обзоры о сложностях выживания бизнеса в текущих условиях с точки зрения взаимоотношений с собственниками помещений. И очень много сейчас говорят о том, что арендодатели ведут себя из рук вон плохо, не идут на уступки арендаторам, «выжимают» арендную плату, «выселяют» и всячески притесняют. Тут и там звучат вопросы и заявления: «Почему арендодатель не может простить нам арендную плату?» или «Ну ведь вам это ничего не стоит, вы ничего не потеряете».

Больше всего расстраивает то, что многие арендаторы видят в арендодателе «жирную свинью», которая жирная из-за большого количества денег, поступающих от бедных овечек (в их понимании — себя), и эта «свинья» ну просто обязана простить им все.

Нет, это не так. Конечно, собственникам, у которых нет кредитной нагрузки, легче принять на себя удар от текущей ситуации, но ведь этот собственник когда-то вложил свои деньги в эту недвижимость, ведь он должен их вернуть! И каждый раз, когда он дает скидку, он дает ее из своего кармана. 

А собственники взяли кредиты под этот бизнес и просто обязаны (подчеркну — обязаны) гасить этот кредит. Никто из арендаторов этот вопрос не оценивает. Не погасит кредит — банк заберет недвижимость. Все. Кстати, многие арендаторы просят снижения аренды так скажем «под шумок», хотя их бизнес и не пострадал особо, пока.

Конечно, весь рынок должен исходить из разумности. Есть всего два пути. Первый — часто выгоднее для всех сторон дать скидку и продолжить отношения с арендатором. НО! Скидка должна быть адекватной. Собственники не будут спасать бизнес арендатора, они могут лишь оценить альтернативу пустующему помещению на определенный срок и принять адекватное решение по предоставлению скидки или отсрочке и, если это решение не устраивает арендатора, то всегда есть второй путь — разойтись.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева

Арендодатели ведут себя по-разному, единой линии поведения пока нет. Мы сами как управляющая компания (управляем частью здания на Красном проспекте, 200), сейчас ведем переговоры с арендаторами. Ситуация тяжелая. С одной стороны, действительно, многие виды бизнеса эта ситуация подкосила, и выручка просто упала до нуля. С другой стороны, надо понимать, что и собственник здания тоже ограничен в маневрах: он в любом случае платит коммуналку, расходы по управлению, а также очень большие налоги — прежде всего имущественный. Это 2% от рыночной стоимости объекта в год, выходят крупные суммы. Плюс к тому — земельный налог и прочие другие, включая налог на прибыль, в отдельных случаях —  еще и НДС. А также все равно есть какой-то персонал, соответственно, ему платятся зарплаты и все налоги в фонд заработной платы.

Поэтому, когда арендаторы выходят с предложением обнулить аренду, то это, по сути, предложение выступить для них спонсором. Однако и в этом случае нужно понимать, что если помещение освободится, то все расходы по его функционированию останутся, а надежда на приход нового арендатора в ближайшее время небольшая.

Но есть сейчас и обратная ситуация: когда арендаторы из не пострадавшей сферы бизнеса (та же пищовка, например) предлагают снизить ставку из-за форс-мажора — просто стараются воспользоваться ситуацией. Поэтому логично, наверное, разбираться с каждым случаем отдельно.

Тем, кто находится в тяжелой ситуации — снизить арендный платеж на 30-50%. При этом есть и те виды бизнеса, по которым вообще вряд ли что-то в ближайшее время наладится — тот же туризм, или мелкие стартапы —  тут реально проще расстаться, с надеждой встретиться снова через несколько месяцев.

Понятно, что это будет очень тяжелый и долгий экономический кризис, особенно в России, где сразу несколько негативных тенденций наложились друг на друга —  это и технологическое отставание, и дешевая нефть, и упавший рубль, и вирус. И много других проблем в плане управления экономикой. Надежда, как всегда, — только на желание каждого отдельного человека жить лучше, на активность и деятельный подход.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков

С карантина выйдут не все. Увы, это уже понятно. Арендодатели сейчас находятся в раздумьях, так падение бизнеса точно будет на десятки процентов, появятся новые свободные площади в бизнес- и торговых центрах. А для тех арендаторов, которые останутся, ставки придется снижать. Ожидаем даже, что схема перейдет в процентную от оборота компании. То есть появится совершенно новый режим работы в этой сфере, для России новый, в США это уже практикуют давно. Арендная ставка будет равна нулю.

Кризис сейчас жесточайший, правительство не торопится сильно помогать. Количество предприятий МСБ уменьшится в разы. Нас ждут очень тяжелые годы. Те, кто пережил кризис 90-х, уже не боятся, они переживали более страшные вещи, Россия совсем недавно все это пережила, и этот опыт никуда не денется, поэтому взрослые предприниматели все равно сохраняются спокойствие и нормальный настрой. Глядя на них, и остальные тоже смогут все это пережить. А куда деваться.