Девелоперы не знают, кому угодить

За год девелоперы анонсировали как минимум десять новых проектов коттеджных поселков. Риэлторы уверяют, что видят высокий отложенный спрос на загородную недвижимость и ожидают традиционного для весны увеличения продаж. А некоторые — и незначительного роста цен на земельные участки и коттеджи.

Большинство заявленных новых проектов — это просто площадки под самострой. Как рассказывает директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов, как правило, покупателям предлагают «голые» участки, «нарезанные» по 10-15 соток на землях сельхозназначения, и обещают в будущем подвести к участкам коммуникации и дороги.
Руководитель загородного отдела агентства «Жилфонд» Светлана Прудникова к таким проектам относит, в частности, «Индию», «Удачный», «Рыболов», «Русское поле». По сведениям Ильи Балахонова, «голые» участки продаются плохо: потенциальных покупателей отпугивает отсутствие гарантий подключения к инженерным коммуникациям и неготовность документов на оформление земельных участков в собственность.

Покупатели хотят землю в собственность
«Покупателям нужны такие участки, где уже решены все основные проблемы: есть электроэнергия, вода, канализация, дороги, земля оформлена в собственность», — говорит управляющий Заельцовским офисом компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Игорь Зеленский. И некоторые девелоперы уже инвестируют в развитие коммуникаций и инфраструктуры поселка; организуют его сервисное обслуживание и готовят необходимый пакет документов для приобретения прав собственности на участки. По словам Игоря Зеленского, именно так строятся такие поселки, как «Золотая долина» (вблизи села Ленинское), «Серебряный бор» (неподалеку от зоны отдыха в Речкуновке), GreenHouse (п. Кудряшовский).
Но подобные участки предлагаются, как правило, лишь в элитном сегменте. Среди них есть даже проекты поселков с единой архитектурной концепцией застройки. Как отмечает Илья Балахонов, это, например, «Кедровый», «Лазурная лагуна», «Солнечный», «Золотая долина».
«Доктор Ключ» прогнозирует увеличение предложения земельных участков в этом году на 5-10% за счет новых площадок под застройку. В первую очередь это касается эконом-класса. Многие проекты в этом сегменте реализуются в форме дачных некоммерческих товариществ (на правом берегу это, в частности, «Райский уголок», «Кукушкино», на левом — «Новониколаевское», «Берег», «Вымпел»).
По сведениям Ильи Балахонова, подобные ДНТ созданы на землях сельхозназначения. Он говорит, что добиться от властей изменения разрешенного назначения использования участков, перевода их в категорию земель поселения очень сложно. Пока эта проблема не решена, покупатели не могут оформить землю в собственность и вынуждены заключать с девелоперами предварительные договоры на долгосрочную аренду (на руки они получают лишь членские книжки дачного товарищества). «Но если девелоперам удастся добиться смены разрешенного назначения использования земель и быстро провести межевание участков, то уже в ближайшие месяцы они смогут официально продавать участки», — рассказывает Илья Балахонов.
Спрос начал оживать
По данным компании «Доктор Ключ», сейчас сотка земли в подобных обществах стоит 10-70 тыс. руб. Когда назначение использования будет изменено, а к площадкам подведут хотя бы часть коммуникаций, цена поднимется до 150-200 тыс. руб. за сотку, прогнозирует Илья Балахонов.
Цены на коттеджи сейчас в среднем на 30% ниже, чем в первом полугодии 2008 г., подсчитали в компании «Доктор Ключ». В конце 2009 г. спрос на загородные дома стал понемногу оживать. По данным Центрального Агентства Недвижимости, в третьем квартале 2009 г. число сделок с загородной недвижимостью увеличилось на 18%, в четвертом — еще на 32% (по сравнению с преды- дущими кварталами).
Мнения риэлторов по поводу того, возможен ли рост цен на загородное жилье, расходятся. Олеся Бугрова, директор компании «БК Недвижимость», уверена, что в ближайшие два года цены не увеличатся. Игорь Зеленский и Ирина Таганова, руководитель отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости на Геодезической, ждут, что цены начнут расти со второго квартала 2010 г. А «Доктор Ключ» уже отмечает небольшой рост средней цены предложения коттеджей в Новосибирске на 5,6% в четвертом квартале 2009 г. и на 1,2% — в январе 2010 г.
Появляются новые проекты
Спрос на коттеджи сократился на треть по сравнению с докризисным временем, считают участники рынка. А предложение растет, девелоперы заявляют все новые проекты. Выходят на рынок и те проекты, реализация которых сейчас завершается.
Так, на май 2010 г. намечен ввод в эксплуатацию жилого комплекса «Золотая долина» в Советском районе. Девелопер проекта — СМУ-17 — утверждает, что почти все таун-хаусы уже проданы. Строительная компания «Мисто» планирует во втором квартале 2010 г. сдать в эксплуатацию первую очередь (семь таун-хаусов и 12 многоквартирных домов) жилого комплекса «Солнечная поляна» в районе ВАСХНИЛа. По сведениям «Мисто», на конец марта было продано 70% всех квартир в домах первой очереди.
Огромную площадку — 1,2 тыс. га в районе поселка Верх-Тула — готовится вывести на рынок закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Альфа-капитал земельный». В создание инженерной инфраструктуры поселка фонд планирует вложить около 10 млрд руб. Продавать участки под строительство он намерен по 40-65 тыс. руб. за сотку.
На 200 га за п. Морозово планирует построить поселок «Сады Семирамиды» компания «Фуд-Мастер Консалтинг». Сейчас огорожены и охраняются 70 га. Частично территория размежевана на участки от 10 соток, подведено электричество. Девелопер планирует летом подвести к площадке водопровод, а через год — газифицировать ее. Земля оформлена в собственность. По словам исполнительного директора компании «Фуд-Мастер Консалтинг» Владимира Непомнящих, на январь было продано только 10% участков. Землю продают от 50 тыс. руб. за сотку.
Продолжают развиваться проекты загородных поселков, заявленные в прошлом году. Например, на площадке ДНП «Марусино» проложены дороги к участкам, введена в эксплуатацию линия электропередачи, организована охрана площадки. Антон Тиунов, руководитель проекта ДНП «Марусино», говорит, что в 2010 г. будет построен газопровод.
«Фуд-Мастер Консалтинг» завершает реализацию проекта застройки элитного поселка «Лазурный» (общая площадь — 14 га) на берегу Бердского залива. Летом планирует закончить газификацию площадки. На январь оставались непроданными 5 из 39 участков.
Вкладывать деньги в строительство социальной инфраструктуры (магазина, школы, детского сада) будущего поселка большинство девелоперов не готовы. По словам Игоря Зеленского, дешевле делать акцент на близость поселка к уже имеющимся социальным объектам в ближайшем селе. Но есть и исключения. По словам Светланы Прудниковой, в Berezino club запланированы магазин, аптека, медпункт. В «Новониколаевском» собираются построить детский сад и школу, торговый центр. А управляющая компания Berezino club намерена организовать автобусный маршрут до школы ближайшего поселка Озерный.
Какие коттеджи выбирают новосибирцы

150-350 кв. м

коттеджи такой площади пользуются наибольшим спросом

15 соток

участки такой площади наиболее популярны для строительства коттеджей

на 40-45%

увеличилось количество недостроенных коттеджей в 2009 г.

870 га

под малоэтажное строительство предусмотрено выделить в соответствии с генеральным планом развития Новосибирска

Источник: мэрия, Центральное Агентство Недвижимости Спекулятивные покупки сократились

27%

такой в среднем была доля инвестиционных покупок коттеджей и земельных участков до кризиса

5-10%

доля инвестиционных сделок с земельными участками сейчас

12-15%

доля инвестиционных сделок с коттеджами сейчас

Источник: Центральное Агентство Недвижимости