Девелоперы ставят на масштаб

Новосибирские застройщики не чужды архитектурных изысков, однако в погоне за прибылью эстетические соображения отходят на второй план, уступая место чисто экономическим показателям— таким, как скорость строительства, окупаемость и покупательский спрос. Строителей можно понять: архитектурные красоты слабо влияют на эти показатели.

По его словам, сейчас архитекторы занимаются строительным проектированием, а не зодчеством: «Девелопер понимает задачу прагматично: есть участок, нужно «посадить» максимум объема на этом месте или если не максимум, то экономично. Соответственно, все архитектурные изыски становятся излишними, поскольку ведут к удорожанию проекта».

Мечтать не вредно
«Изначально, на стадии идеи, каждый девелопер хочет выделиться— создать нечто из ряда вон выходящее или хотя бы отличное от существующих образцов на рынке»,— уточняет управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его мнению, это оправданно, ведь необычный облик здания способен обеспечить дополнительный интерес, статус. Поэтому, вспоминает собеседник, до 2008 г. какие только удивительные проекты не обсуждались, вплоть до частной клиники с вертолетной площадкой! Но, подсчитав экономику проекта, девелопер может отказаться от самых смелых фантазий. А кризис и вовсе заставил забыть об излишествах. «Сейчас на рынке успешен «Дискус плюс», покупателям которого не то что архитектура— балконы не нужны»,— говорит Сергей Дьячков.
«Точного ответа на вопрос, насколько архитектурная составляющая сказывается на успешности проекта, а именно: ставке аренды, цене и скорости продаж— нет»,— констатирует директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее мнению, хорошо продаваться может даже довольно убогий с точки зрения архитектуры дом— благодаря аккредитации по ипотеке или хорошей работе отдела продаж, в то время как авторский проект может простаивать в ожидании клиентов. Периодически на новосибирском рынке возникают проекты, неординарные с архитектурной точки зрения. Елена Ермолаева к таким относит, например, дом Silver House, комплекс Arka (девелопер — компания «Снегири».— Прим. «ДК»), и есть интерес покупателей к ним, однако насколько серьезным стимулом является именно внешний облик, неясно.
Как жилые, так и коммерческие площади оцениваются покупателями исходя из множества параметров, среди которых архитектура — на одном из последних мест, соглашается с Еленой Ермолаевой директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина. Она отмечает, что, подбирая арендаторов для строящихся комплексов и отвечая на их многочисленные вопросы, ей приходилось подробно рассказывать о местоположении, концепции, планировке, пожарной безопасности будущих зданий, а также множестве других важных вещей: «Но вопрос об архитектуре не был задан ни разу». По ее мнению, операторы торговых площадей и покупатели подходят к торговым комплексам чисто с утилитарной точки зрения: емкость парковки их волнует куда больше, чем соответствие тому или иному стилю.
«Девелоперов волнует не архитектура, а функциональность— удобство, эффективное использование площадей будущего здания», — констатирует директор «ВПС Консалтинг» Алексей Перфильев. Именно от этих моментов, по его словам, зависит востребованность объекта, а значит, доходность и сроки окупаемости проекта.
По мнению Елены Ермолаевой, стимулы, подталкивающие девелопера на создание чего-то архитектурно значимого, лежат вовсе не в плоскости экономики: «Это личные мотивы — оставить о себе память, создать что-то «действительно стоящее».
Именно так и объяснял свои мотивы девелопер жилого комплекса «Александровский сад» Александр Чепасов. Он считал важным довести до конца стройку, начатую еще его отцом, и реализовать инженерные замыслы, а вопрос рентабельности проекта не являлся первостепенным. «Александровский сад» строился долго и в итоге был отмечен на конкурсе «U-kon. Арт-проект 2010».
«На росте рынка могут окупиться даже самые смелые фантазии застройщиков»,— указывает топ-менеджер компании «Труд», попросивший не называть его имени. «Труд»— один из крупнейших новосибирских девелоперов. В 90-х строил дома из красного кирпича с башенками, а затем— современные билдинги из стекла и бетона, в 2007 г. анонсировал планы создания жилого комплекса «Солнечный» на берегу реки Оби. Изюминкой проекта должен был стать жилой дом по проекту звезды мировой архитектуры Хади Тегерани. Последний приобрел известность как основатель направления транспарентности (от франц. transparent— прозрачный): в его зданиях много стекла, поэтому они прозрачны, открыты навстречу окружающей среде, городу, природе. Из-за спада в экономике реализация проекта была приостановлена.
«До кризиса в Новосибирске существовал устойчивый спрос на эксклюзивное, элитное жилье— он до сих пор не удовлетворен, но его объемы уменьшились в разы»,— объясняет менеджер «Труда».
По его словам, стоимость услуг иностранных архитекторов не столь высока по сравнению с отечественными, как принято думать. Оплата именитого зарубежного мэтра может не сильно отличаться от новосибирских фирм: «Проектирование эксклюзивного дома стоит дороже, но и конечная цена за квадратный метр тоже выше, поэтому удельный вес оплаты услуг архитектора вполне может уложиться в стандартные 3-5% от всей стоимости».
Поднять цену
«Расходы на архитектора способны увеличить стоимость недвижимости, особенно если речь идет о самом дорогом сегменте», — убежден директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. Правда, оговаривается он, спрогнозировать, насколько может вырасти цена, сложно. В качестве примера риэлтор приводит знаменитый «стоквартирный дом» на ул. Спартака: «Несмотря на солидный возраст дома, квартиры в нем продаются дороже, чем в соседних строениях» (в 1937 г. проект этого здания получил Гран-при на международной выставке в Париже.— Прим. «ДК»).
«Несмотря на молодость и сравнительно небольшое количество памятников архитектуры, у Новосибирска есть свое лицо— и во многом это заслуга застройки последних лет», — полагает архитектор, директор компании «АкадемСтройПроект» Артур Лотарев. Он отмечает, что у каждой из новосибирских архитектурных мастерских есть свой узнаваемый стиль — правда, большую часть нюансов способен разглядеть только глаз профессионала, но в некоторых случаях достаточно и даже самого бег- лого взгляда.
«Новосибирский житель не избалован архитектурными излишествами, поэтому современные здания из стекла и бетона без особых изысков воспринимаются им положительно», — отмечает директор АН «Акрополь» Зафар Умаров. По его мнению, гораздо больше требований покупатели предъявляют к внутреннему устройству дома, планировкам, инженерии, а также видовым характеристикам.
«На рынке загородной недвижимости архитектуре придается гораздо большее значение, чем в сегменте многоэтажного жилья, так как покупатель приобретает весь дом целиком, а не одну «ячейку»,— объясняет председатель правления дачного некоммерческого партнерства «Марусино» Антон Тиунов. По его словам, редкий покупатель отличается доскональным знанием стилей и особенностей различных стилей, чаще внешний облик дома оценивается по критериям «нравится-не нравится». Он отмечает, что постепенно вкусы покупателей меняются в направлении более строгих стилей, становятся рациональнее и сдержаннее: «Неприступные замки с большим количеством окон и башенок теряют актуальность, во главу угла ставятся соображения практичности». Весь дизайнерский пыл реализуется в оформлении интерьеров, добавляет девелопер.
«При освоении больших жилмассивов роль архитектора сведена фактически к нулю — используются типовые проекты»,— рассказывает Артур Лотарев. Индивидуальный проект оправдан лишь в случае точечной застройки, добавляет он.
Для масштабных строек использование типовых проектов является благом, указывает директор компании «Энергострой» Владимир Литвинов. «Во-первых, на застройщика большой территории тяжким бременем ложится стоимость коммуникаций, а если площадка отягощена сносом ветхого жилья, то услуги архитектора и вовсе— роскошь. Во-вторых, хороший типовой проект гарантирует будущему жильцу минимум комфорта»,— объясняет он. В качестве примера комфортного, при этом недорогого типового жилья он приводит застройку «Родников» компанией «Энергомонтаж».
Для новосибирского рынка архитектурный вопрос обострится к 2015-2020гг., полагает Владимир Затримайлов. Он ожидает, что к этому сроку накопится разнообразная масса предложения как жилой, так и коммерческой недвижимости, и поэтому покупатели будут наконец-то выбирать здания, исходя и из их архитектурного облика.