«Глупых и жадных остается только пожалеть». Аналитик — о рынке жилья в Новосибирске

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков

Если вы встретите знакомого застройщика, который скажет, что у него «все плохо», «продажи падают», а «цены не растут», знайте — он или глупый, или жадный. Или глупый и жадный одновременно. Ибо невозможно «чувствовать стагнацию» при невиданных с 2016 г. показателях сделок на рынке новостроек, ипотечного кредитования и продолжающегося на этом фоне роста цен квадратного метра строящегося жилья.

По данным нашего сплошного мониторинга всех предложений застройщиков Новосибирска, средневзвешенная цена 1 кв. м строящегося жилья в Новосибирске и области в октябре составила более 60 тыс. 800 руб. Таким образом, она подросла по сравнению с началом этого года на 5%, а за двенадцать месяцев ( по сравнению с октябрем 2017 г.) прибавка составила 8%.

Рост цены продолжается пятый месяц подряд. Отрицательные корректировки, которые случились в апреле-мае, вернули рынок к ценам начала года, к значению чуть ниже 58 тыс. руб. Соответственно, указанный рост цены 1 кв. м в 5% случился исключительно в период с июня по октябрь. То есть динамика — 1% в месяц.

Причем, когда я называю темпы роста цены в 8% годовых или 5% за пять месяцев, я привожу данные для рынка в целом, с учетом цен строительных компаний, находящихся в предбанкротном состоянии. А у самых устойчивых застройщиков Новосибирска показатели роста иногда зашкаливают и за 15%, и за 20% годовых.

Традиционно обращу внимание на сопоставление прироста стоимости 1 кв. м в новостройках Новосибирска с данными по инфляции за тот же период, а также на доходность депозитов в российских банках.

Итак, по данным Росстата с января по октябрь 2018 года, рост потребительских цен составил 3%. Соответственно, по сравнению с ними, цена 1 кв. м в стройке выросла почти в два раза — на 5 %.

Что же касается роста цены квадрата для рынка в целом на 8% годовых, то бОльщую доходность по банковским депозитам я не нашел. То есть, при условии роста цен устойчивых застройщиков в 15%, инвестиционная доходность в новостройках Новосибирска уже в два раза может превышать банковскую.

Теперь коротко о темпах продаж на основе данных об ипотечных сделках и о регистрации договоров долевого участия.

По итогам 10 месяцев этого года в области выдано почти 70 тыс. ипотечных кредитов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года рост составил 28%, а в сопоставлении с 2016 прибавка составила почти 40%.

Число зарегистрированных ДДУ с января по октябрь 2018 г. составило более 25 тыс. По сравнению с показателями 2017 г., рост количества сделок с новостройками составил 14%.

Это покупателей далеко не радует. Их время ушло. Цены продолжают расти на фоне сокращения предложений и беспрецедентного роста продаж, что не оставляет оснований прогнозировать торможение стоимости квадратного метра.

Рост цен происходит в диапазоне, серьезно опережающем инфляцию и банковские депозиты. И это дает возможность прогнозировать возврат инвесторов. Но придут они уже не ко всем. А только к устойчивым застройщикам. Умным и расчетливым девелоперам. С чем, собственно, их всех и поздравляю. А глупых и жадных остается только пожалеть.