Good Bye, Hostel! Колонка новосибирского юриста о новом законе для гостиниц

Партнер юридического партнерства «Курсив» Юлия Макаренко

С 1 октября 2019 г. в жилых помещениях нельзя будет размещать гостиницы, а квартиры в многоквартирных домах использовать «для предоставления гостиничных услуг». В этой статье разберемся, как изменится гостиничный бизнес этой осенью и что владельцем апартотелей и хостелов нужно сделать уже сейчас.

Что означают поправки, внесенные в жилищный кодекс? Теперь в многоквартирных домах «гостиничные услуги» можно оказывать только в нежилых помещениях. Это касается не только хостелов в квартирах, но и иного вида гостиниц. Перевод жилого помещения в нежилое: реально ли это? Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения такого помещения. В Новосибирске этот вопрос находится в ведении Управления по жилищным вопросам мэрии Новосибирска.

Решение о переводе (а для случаев, когда для перевода проведена перепланировка или переустройство — Акт приемочной комиссии) подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве нежилого. При этом о принятом решении информируется не только заявитель, но и собственники соседних помещений.

На первый взгляд, процедура перевода достаточно заурядная: подал заявление — получил решение. Но так ли это на самом деле? С 9 июня изменились правила перевода помещений в многоквартирных домах, и сейчас перевести квартиру в нежилое помещение достаточно проблематично по следующим причинам:

Во-первых, не все помещения, в принципе, можно перевести в нежилое. Если в помещение нет отдельного входа (или нет технической возможности его сделать) и невозможно исключить доступ в него через общий подъезд после перевода, то такое помещение нельзя вывести из жилого фонда. Т.е. квартиру в «таунхаусе» вывести легко, а квартиру в обычном доме — проблематично. Квартиру выше второго этажа перевести возможно только при условии того, что под ней все помещения — нежилые. Также нельзя сделать перевод квартиры, которая находится в залоге, в которой проживают граждане, или если она находится в наемном доме.

Во-вторых, ужесточились правила получения согласия соседей на перевод квартиры в нежилое помещение. Теперь, помимо решения общего собрания собственников квартир дома, в котором находится помещение, нужно получить индивидуальные согласия каждого собственника соседних помещений, граничащих с переводимой квартирой. Заставить соседей дать согласие в принудительном порядке невозможно — они могут немотивированно отказать. Если же вам удалось уговорить их, приготовьтесь к проведению собрания дома. Процедура может затянуться, так как вам нужно собрать не просто большинство голосов собственников:

- если в доме один подъезд, то нужно, чтобы в собрании приняли участие 2/3 голосов, и проголосовали «за» большинство участников;

- если в доме больше одного подъезда, то нужно, чтобы в собрании приняли участие большинство собственников (50% +1), в том числе 2/3 из подъезда, в котором расположено переводимое помещение. Одобрить перевод должны большинство собственников, в том числе большинство соседей из вашего подъезда.

Кроме того, если для перевода помещения необходима реконструкция, из-за которой уменьшится площадь общего имущества жильцов дома (обычное дело при устройстве отдельного входа), то получить нужно единогласное согласие всех собственников дома.

Все эти правила нацелены на защиту жильцов многоквартирных домов, которые устали от того, что по их лестничным клеткам ходят толпы туристов, шумят и оставляют мусор прямо в подъездах.

Теперь жильцы с постояльцами хостелов пересекаться не должны, но даже если вы можете обеспечить отдельный вход, то будете бессильны, если большинство жильцов дома или соседи ближайших квартир все равно против вашего бизнеса в доме.

Последствия

Закон направлен на изменение правил для бизнеса — сдавать квартиры по договору найма для проживания, в том числе на краткосрочный период, никто не запрещает. Думаю, что жители курортных городов, которые иногда сдают «комнату на лето» в своей квартире, в которой живут постоянно, тоже могут спать спокойно. Если же вы в квартире организовали «гостиничный бизнес», то до 1 октября лучше перевести ее в нежилое помещение или переехать.

Если запрет на предоставление гостиничных услуг в квартирах нарушен, контролирующий орган или сосед смогут обратиться в суд с требованием устранить нарушения жилищного законодательства. Поэтому уже сейчас нужно оценить перспективность вашего бизнеса и принять все возможные меры.