Игорь Белокобыльский: «Новый закон приведет к изменению цен на квартиры»

Госдума приняла неожиданную для застройщиков редакцию закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», она предполагает множество новшеств, которые приведут к негативным последствиям как для застройщиков, так и для потребителей. 

Директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский прокомментировал ситуацию, рассказал, к чему она может привести, и что намерены делать игроки рынка ради минимизации рисков для себя и покупателей.

«Закон оказался, как гром среди ясного неба. Госдума накануне своих каникул принимала обычный пакет законов, в том числе и о компенсационном фонде. Он был представлен в первом чтении, Минстрой РФ и участники рынка были с ним знакомы и претензий не имели, но вдруг, в третьем чтении, 21 июля, появился новые поправки, которые ни с кем не согласовывались и устанавливали новые требования к застройщику. Данные поправки делают невозможным для застройщиков привлечение денежных средств населения для строительства жилья.

Мы считаем, что компенсационный фонд как инструмент очень полезен и необходим, но в части требований к застройщикам закон перегрузили ненужными нормами.

Приведу несколько примеров. Одно юридическое лицо – одно разрешение на строительство. Вроде бы ничего особенного, но как же быть с проектами, касающимися развития застроенных территорий? На сегодняшний день законодательство РЗТ предусматривает поэтапное освоение территории. Приступить к строительству по каждому этапу возможно после расселения жителей аварийных домов и получения разрешения на строительство. То есть законодательство разрешает работать по каждому этапу параллельно, что сокращает сроки расселения аварийного жилья.  Однако новая редакция закона не позволяет осуществлять поэтапное освоение территории. Это приведет к дроблению участков и, как следствие, – точечной застройке, а также увеличению сроков расселения, если вообще застройщики заинтересуются такими участками.

Сейчас мы работаем в этом правовом поле. Компания «Экострой», входящая в состав ГК «Стрижи», реализует проект «Солнечные часы» на ул. Аренского, мы ее выиграли на конкурсе. Сейчас осуществляется освоение первой очереди, заканчиваем расселение жителей со второй очереди, но, по новому закону, мы можем не успеть приступить к освоению третьей очереди, то есть люди останутся проживать в аварийных бараках. Если этот закон останется в принятой редакции, то о развитии застроенных территорий и комплексном освоении можно забыть.

Другое новшество: затраты, не связанные непосредственно со строительством объектов, не могут превышать 1% от общей стоимости. Законодатель конкретно не определил виды затрат. Как с этим работать? Все принятые поправки не дадут осуществить застройщикам свои планы по возведению социальной инфраструктуры.

Следующая норма: чтобы привлекать средства граждан, застройщик должен перед регистрацией первого договора задепонировать 10% от будущих средств. Почему именно 10%? Считал ли кто-нибудь из разработчиков этого закона ту нагрузку, которая ляжет на экономику? Мы сможем обеспечить депонирование этих средств, но что же тогда будет с себестоимостью, – вопрос.  

Еще один момент закона: теперь контроль за всеми транзакциями застройщика ложится на банки. В Новосибирске есть только один банк, который умеет работать со строителями в плане контроля – это Сбербанк. Но только на весь огромный могучий банк, есть, наверное, всего 20 специалистов по этому вопросу. Мы по этой программе работаем со Сбербанком с самого основания ГК «Стрижи», то есть 5,5 лет, тем не менее, зная нас, как облупленных, они по каждому новому проекту раз в месяц задают нам вопросы. Вы представляете, что будет с застройщиками, если теперь какой-нибудь мелкий банк Х, в каком-нибудь небольшом городе, будет наделен полномочиями контролировать их транзакции?

Из-за такого количества вопросов и возмущений после принятия закона строительное сообщество пребывало в состоянии шока. По инициативе Национального объединения застройщиков 28 июля в Москве была организована встреча с министром строительства РФ Михаилом Менем. В ней участвовало 11 застройщиков РФ, руководитель НОЗы и аппарат министерства. Мы обсуждали новый закон, и министр разделял нашу озабоченность. Он предложил президенту НОЗы организовать рабочую группу, которая сформирует предложения для внесения изменений в новый закон, принятый без участия профсреды. Рабочая группа создана, министр пообещал организовать встречу участникам рабочей группы с разработчиками закона. 

Закон проработан без участия профессионалов, поэтому, с моей точки зрения, если он вступит в силу, то многие застройщики откажутся работать с деньгами населения, в частности – ГК «Стрижи». У нас все хорошо с банками, у нас есть свои активы, поэтому мы справимся. Если сейчас у нас соотношение банковских денег и средств населения 10%:90%, то теперь будем работать наоборот – 90% на 10%, то есть деньги дольщиков будут составлять самую минимальную часть привлеченных денежных средств. Но много ли компаний могут выжить в таких условиях?..

Комплексное освоение территорий, которое требует миллиарды на подготовительные работы, стоит под угрозой, потому что на эти работы денег не будет – я пока не вижу ни возможности, ни желания банков инвестировать миллиарды в подготовительные работы. Поэтому вопросы ветхого аварийного жилья, вопросы комплексного освоения территорий – за бортом. К чему это может привести? Например, к резкому сокращению количества участников на рынке, к резкому сокращению предложения, а это, в свою очередь, приведет к изменению цены на квартиры в бОльшую сторону.

Застройщикам, по большому счету, без разницы, в каком поле работать: есть правила игры – мы подстраиваемся. Мы подстроимся к закону, найдем возможности в нем работать, и, в принципе, мы к этому готовы, но закон ставит под угрозу наработки целых десятилетий, когда наша страна и общество пытались решить социальную проблему обеспеченности населения жильем. Ведь были времена, когда семьи размером 7-10 человек ютились на пространстве порядка 40 кв. м. Сейчас совсем не так: покупка квартиры стала потребительской нормой, и молодые люди, которые только начали зарабатывать хотя бы в районе 40 тыс. руб., уже имеют свое жилье. И мы можем этого лишиться. Более того, застройщики, которые останутся на рынке, будут по-прежнему получать свою маржу, они будут брать не количеством, а ценой. Стоит ли идти по этому пути?..

И последний момент: у нас в РФ рынок жилой недвижимости только начал превращаться в рынок покупателя, который только начинает чувствовать себя полноценным, требовательным потребителем, еще только начали появляться застройщики, которые стараются удовлетворять требованиям покупателя. Так вот, новая редакция закона может привести к тому, что рынок покупателя в жилом девелопменте так и не появится, и останется только рынок продавца. Поэтому мы будем участвовать в сохранении рынка покупателя, насколько можем». 

Комментарий недели