Илья Поляков, ГК «Стрижи»: «Региональная власть сдаст серьезный экзамен»

28 февраля в Москве ассоциация «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА), совместно с Комитетом Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП РФ) по предпринимательству в сфере строительства провела круглый стол для застройщиков по теме: «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве».

Генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский принял участие в обсуждении дальнейшей судьбы отрасли, поделившись мнением о том, как будет жить рынок в регионах, если учесть то, что некоторые новшества в законодательстве ориентированы на Москву и совсем не адаптированы под реалии других субъектов РФ.

Как пояснил на заседании министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев, в рамках постановления правительства РФ часть застройщиков будет иметь возможность после 1 июля 2019 г. (когда вступят в силу изменения в 214-ФЗ) достраивать свои объекты по старым правилам, а часть сможет получить банковское проектное финансирование. Но есть еще третья категория строителей, которая не попадет под действие постановления.

Нужно обратить внимание именно на эту категорию, которая сейчас волнует и власть, и отрасль. Здесь есть два инструмента: первый — Фонд защиты дольщиков должен быть докапитализирован из федерального бюджета, и будет рассматриваться инструмент небанковского финансирования на возвратной основе как раз тех застройщиков, которые не подпадут под проектное финансирование. Ставка будет минимальная. Этот инструмент мы сейчас прорабатываем, — заявил министр.

Он также сообщил, что есть еще один механизм: субъект Российской Федерации может заключить соглашение с правительством РФ на установление индивидуальных критериев по готовности объектов и количеству договоров долевого участия. Пока же правила таковы, что готовность объекта должна составлять не менее 30%, а число ДУУ — не менее 10%.

Игорь Белокобыльский по этому поводу выразил мнение, что, исходя из объема операций, находящихся в зоне риска, можно ожидать, что объем потенциальных злоупотреблений на рынке будет велик.

Председатель совета директоров ГК «Стрижи» и депутат Законодательного собрания Новосибирской области Илья Поляков отметил, что для разрешения этих вопросов предлагается создать в регионе Межведомственную комиссию, которая будет призвана разработать единые критерии и правила для всех игроков рынка в регионе.

Переход на новую систему — это уже свершившийся факт, можно давать ему разные оценки, но с 1 июля мы все будем жить по-новому. Что к этому времени произойдет? Персональную ответственность за то, что будет происходить у нас в отрасли, будут нести первые лица Новосибирской области. Сейчас Минстрой региона попадет в определенную вилку, когда будет разрабатывать эти критерии по готовности объектов: что такое эти 30% и как их считать? На мой взгляд, все должно быть максимально прозрачно и решаться коллегиально, должны быть выработаны единые правила, понятные всем. Многие компании, которые поймут, что не получат банковского проектного финансирования, будут пытаться завести как можно больше объектов под эти самые 30%. Областная власть должна будет проявить стойкость и разум, потому что в конце концов отвечать за все ей. Мы будем настаивать на том, чтобы была создана некая межведомственная комиссия, в которую войдут представители исполнительной и законодательной власти, должны быть прописаны очень четкие критерии расчета строительной готовности, потому что это будет самое большое яблоко раздора. Не дать компании работать по старым правилам, понимая, что она никогда не получит проектное финансирование, — это значит — поставить крест на проекте и создать огромное количество обманутых дольщиков, с другой — разрешить, значит, потом получить еще большее количество этих самых обманутых дольщиков. Поэтому региональная власть сдаст серьезный экзамен, и результаты его будут понятны в течение 2019-2020 гг. Мы, конечно, ждем большого возникновения новых обманутых дольщиков, произойдет очищение рынка, которое когда-то должно было произойти —  у нас в России все реформы проходят очень жестко. На рынке останутся только сильные — кто хорошо строит и хорошо считает, — прокомментировал Илья Поляков.

Игорь Белокобыльский поделился данными, которые озвучил в своем докладе на круглом столе в Москве.

По его словам, на 1 января 2019 г. в Новосибирске в разрешениях на строительство было 5 млн 200 тыс. кв. м жилья. Это 558 объектов. Из них реально строилось 488, 404 объекта от этого числа — с привлечением денег дольщиков, а еще порядка 80 — за счет собственных средств.

Но из этих 80 проектов ни один не имеет уровень готовности выше 15%, и многие строятся за счет собственных средств в силу отсутствия интереса у дольщиков, — пояснил застройщик. — Поэтому решающего влияния они на рынок не оказывают, а оказывают те, которые строятся с привлечением средств дольщиков и ЖСК, и те, которые строятся по проектному финансированию. На 1 января 2019 г. таких проектов было два — у компании «Брусника» и у «Стрижей». То есть из 488 объектов сейчас реально отфинансировано по нынешней схеме только два. На эти 488 объектов действует 114 игроков. Игроками я называю группы компаний, а каждая группа имеет от 1 до 10-12 юрлиц. Готовы ли банки Новосибирска сегодня обеспечить проектное финансирование такому количеству компаний? Сейчас только один банк дошел до реальной выдачи средств. Это Сбербанк, с героическим результатом — два застройщика. Дом.рф представлен в Новосибирске и имеет 10 потенциальных проектов, но пока ни одного проекта еще не отфинансировано деньгами этой компании. Есть потенциальный пилотный проект у ВТБ, который тоже еще не запущен. Из 488 проектов в лучшем случае к 1 июля 2019 года будет отфинансировано 43. Такова готовность банков.

Что касается готовности застройщиков, то сегодня 188 объектов в Новосибирске имеют просрочки по сдаче, а это 39% от общей доли строек. По словам Белокобыльского, аферистов в этой цепочке немного, в основном компании со спорными финансовыми моделями, и это достаточно качественные игроки, но они не могут получить деньги в банке.

По мнению застройщика, два ключевых фактора сегодня тормозят реформу:

1. Физическая неготовность банков.
2. Ожидания игроков, которые не могут получить «билет в будущее».

Игорь Белокобыльский отметил, что с 1 июля 2019 г. «Стрижи» видят себя на рынке только банковского финансирования, но далеко не все компании так глубоко интегрированы в финансовую структуру России, чтобы себе это позволить.

Что нужно сделать для того, чтобы соответствовать нынешним схемам и оставаться привлекательными для банка? Скидывать излишества. А к ним относится, например, социальная нагрузка. То есть никаких детских садов, школ, дорог, проектов, которые финансируются за счет застройщика, они позволить себе не могут, при том, что экономика проекта остается положительной. Но проект, нагруженный «социалкой», не выдерживает стресс-тестирование, рассчитанное по московским нормам, поясняет застройщик.

Второй нюанс. Так получилось, что «Стрижи» работают на площадках по развитию застроенных территорий и так называемых МИПов. В Новосибирской области достройка проблемных объектов, брошенных другими застройщиками, финансируется масштабными инвестпроектами. Проекты РЗТ же при своей положительной экономике в 70% случаев не выдержат стресс-тестирования по современным методикам. Об инвестпроектах по завершению чужих недостроев на какое-то время придется забыть. Вся эта история будет отфинансирована только за счет собственных средств застройщика, которые освободятся после раскрытия счетов эскроу. Первые счета эскроу у нас раскрываются в ноябре 2019 г., но это будет пилотный маленький проект, на 400 млн руб., а самые серьезные деньги раскрываются в ноябре будущего года, и все эти программы таким образом отодвигаются на два года, — пояснил Белокобыльский.

Участники отрасли, по его словам, привыкли финансировать свою деятельность за счет инвестиционной деятельности домохозяйств, а теперь нужно резко сменить инвестора: вместо домохозяйств, которые готовы были рисковать, перейти на инвестиции за счет банков, которые рисковать не готовы.

Может быть, мы перестанем рассматривать строительство как отрасль с максимальными риск-факторами? Может, мы создадим строительной отрасли возможности инвестиционного кредитования, финансирования с другими моделями, особенно если учесть то, что те стресс-модели, которые сейчас просчитываются, комфортны только для Москвы и Санкт-Петербурга? — обратился Игорь Белокобыльский к регулятору, который, как он считает, не торопится создавать рынок в регионах и адаптировать банковскую систему РФ для других субъектов, помимо Москвы.

У отрасли нет механизма работать в соответствии с законодательством от 1 июля 2019 года, и эту проблему сейчас необходимо решать, заключили застройщики.