Инвестиции в недвижимость: заработать в Новосибирске стало сложнее

Адекватное ли сегодня время для инвестиций в недвижимость?

Самый актуальный вопрос, который во время кризиса задают люди, имеющие свободный капитал: «Как сохранить и приумножить деньги?». Кто-то идет в банк, кто-то предпочитает структурные продукты, кто-то вкладывается в недвижимость, потому что это «всегда выгодно». Именно такое мнение бытовало на рынке. Но всегда ли выгодно?

«Деловой квартал» обратился к экспертам рынка недвижимости с тремя главными вопросами, которые интересуют потенциальных инвесторов:

1. Рынок жилой недвижимости критично заполнился ненужными объектами, в 2015 г. был сдан 1 млн 738 тыс. кв. м жилья, однако спрос на него был невысокий. В 2016 г. власти снова ожидают рекордного ввода. Застройщики говорят, что надеются на покупателей-инвесторов, ибо тех, кто хочет купить жилье для себя, осталось уже очень мало. Но выгодно ли сейчас делать такие вложения?

2. Когда было самое выгодное время для инвестиций в недвижимость и когда снова ожидать этого удачного момента?

3. Стоит ли ожидать усиления локального кризиса среди застройщиков, массовых заморозок жилых комплексов и даже ухода с рынка строительных компаний?

Собственник агентства недвижимости Nazarov&partners Александр Назаров:

Классическая формула, которой придерживаются аналитики, да и любые нормальные люди: если сейчас есть необходимость приобрести недвижимость для себя (жилье или офис), то это актуально делать в любое время. Если же кто-то решает покупать недвижимость, чтобы заработать на ней, то тут возникает очень много вопросов, начиная от надежности застройщика, заканчивая налоговыми вопросами и вообще поведения рынка.

В Новосибирске сегодня не самое лучшее время для инвестиций в недвижимость. В прошлом году был введен очень большой объем жилья – 1 млн 738 тыс. кв. м, по данным мэрии. В этом году темпы снижать не планируется, это, конечно, приведет к перенасыщению рынка, а на таком рынке заработать или очень сложно, или невозможно вообще, в зависимости от того, на какую недвижимость и застройщика инвестор «делает ставки».

Я выражаю не только свою точку зрения, мы как аналитики слушаем своих клиентов, застройщиков, коллег – многие опасаются перенасыщения рынка. То, что сегодня в городе стоит много пустующего жилья – это факт, который нельзя не заметить, достаточно проехать по крупным магистралям, вдоль которых сейчас строят жилые комплексы. Причем это все масштабные проекты, титанический объем. И компании, которые занимаются крупными проектами, постоянно находятся в поиске земельных участков – они будут строить еще.

Но только кто все это будет покупать? Каждый застройщик сегодня считает, что он построит нечто уникальное и за счет этого сможет продать свои квартиры. Но сейчас нужно очень активно думать над методами продаж, традиционные способы продвижения и рекламы уже давно не работают. Поэтому строители немного теряются, они вкладывают в стройку, думая, что продадут это все и вернут инвестиции, а оказывается, что еще нужно вкладываться в маркетинг.

Конечно, у всего этого есть и позитивная сторона: застройщики начинают подходить к реализации объектов более вдумчиво, вести более грамотную маркетинговую политику. Вот такие компании выиграют в этом кризисе. А те, кто до сих пор думает, что все продастся само, и не видят, что предложение превышает спрос, а цены выше уровня покупательской способности, вероятно, будут уходить с рынка.

Я езжу по городу и встречаю такие объекты, у которых явно нет продаж и нет перспектив, это будут «первые ласточки», возвещающие о серьезном кризисе в отрасли.

Директор по маркетингу ФРК «Этажи» Тимофей Колоколов:

Я не разделяю мнения, которые существуют на рынке: что грядет его перенасыщение. Те, кто занимается жильем, четко понимает, зачем это нужно. О каком перенасыщении рынка жилья может идти речь, если у нас большая часть молодежи в возрасте до 22-25 лет, а то и старше, делит жилплощадь с родственниками? Эти люди хотят, но не могут купить свое жилье.

Компании, которые много лет наращивали производственные мощности по бетону, по металлокаркасу и прочему оборудованию, делали это не просто так, значит, знали, что строительство будет развиваться только активнее. Они понимали, что Новосибирск как региональный центр притягивает к себе все больше жилья – периферия активно застраивается. И совершенно точно ни у кого нет желания сворачивать эту деятельность, потому что все строят на долгий период, и все крупные, системные застройщики сегодня анонсируют проекты 2017-2018 г. Они в этом году открывают новые площадки и уже планируют на годы вперед. Поэтому перенасыщения точно не будет, ибо есть потребность в доступном жилье.

Для экономики субъекта критично и очень опасно остановить стройку. Потому что в экономике Новосибирской области самый капиталоемкий рынок – это строительство. Самый емкий с точки зрения налогообложения, с точки зрения того, какие еще отрасли стройка за собой «тянет». Это торговля оборудованием и материалами, рынок DIY, бытовая техника, текстильная промышленность. Представьте, сколько всего за собой тянет строительная отрасль, и какое это количество налогов! А это скорость экономики и ее жизнеспособность. Поэтому власти будут создавать все условия для того, чтобы застройщики работали, а люди покупали. Даже государственная субсидия ипотеки была продлена, чтобы жилье стало доступнее. Цены будут только расти, потому что стоимость закупки производители оборудования и материалов не снижали. Но только инструментами доступности сейчас можно поднимать рынок.

Когда кто-то говорит о перенасыщении, он указывает на ошибку своего маркетинга. Был момент, когда ряд застройщиков на этапе проектирования полностью менял квартирограммы домов с «трешек» на «однешки» и студии, и вместо пяти квартир на этаже получалось десять. То, что где-то какой-то застройщик чуть-чуть не угадал с сегментом, с ценой и упустил продажу – это еще не беда, и такие простои не ведут к перенасыщению рынка жильем, которое никто не покупает.

Директор Rid-Analytics Елена Ермолаева:

Спрос был достаточно высокий и в 2015 г., и в 2014 (вообще рекордный). Разумеется, в 2015 г. застройщики строили, в том числе, на деньги, полученные годом раньше – отсюда и рекорд. В 2016 г. будет введено однозначно меньше жилья, но насколько – трудно предсказать, так как год пока только начался. Была продлена госипотека, это значит – спрос на новостройки будет поддержан. Но, с другой стороны, реальные доходы населения существенно упали, и показатели инфляции это падение отражают не в полной мере. Поэтому в целом будет и дальше снижаться спрос и число сделок.

Исходя из этого жилье, как и прежде, является скорее способом сохранения средств, а не получения каких-то высоких доходов.

В теории, если инвестировать в недвижимость, то надо покупать на самой низкой точке цены, и мы до нее еще не дошли. А продавать – на пике цен. Однако, угадать эти моменты не очень легко, а если купленная квартира не приносит дохода (не сдана в аренду), то она становится пассивом, поскольку требует расходов на содержание и налоги.

Что касается состояния рынка в целом, то я могу сказать, что разорение игроков происходит постоянно, даже в благоприятные времена. Бизнес – штука нелегкая, получается не у всех. Конечно, чем хуже ситуация на рынке, тем больше игроков попадает в шаткое положение. Но, поскольку этот сектор поддерживает государство, я не думаю, что будут какие-то массовые заморозки строек. Но все же надо понимать, что риск банкротства существует всегда, и осмысленно подходить к выбору строительной компании.

Директор по управлению проектами и инвестициями в ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков:

По данным нашего регулярного обзора «Жилищный рынок Новосибирска», на конец февраля 2016 г. из 580 домов в городе (с учетом поселков Краснообск и Кольцово) продажи идут в 277 строящихся и 58 сданных домах. Только в 61% сданных домов проданы все квартиры. В остальных 39% новостроек все еще идут продажи. В натуральном выражении – это более 62 000 квартир. В 155 строящихся домах продажи не начались, либо остановились по одной из двух причин: 1) «продукт» не соответствует текущему спросу, 2) «слабое управление» маркетингом и продажами. 

Рекордов больше не будет. Инвестиции в строительство в 2015 году упали почти в два раза (график). Объем работ, выполненных по строительству в Новосибирской области на 46,3%, ниже показателей 2014 г. Сохранившиеся объемы средств сосредоточены в основном на завершении строящихся объектов, а количество новых проектов ничтожно.

Спрос в течение ближайшего года совершенно точно не будет подавать признаков устойчивого роста. Подарком для рынка будет сохранение цен на прежнем уровне. По нашим прогнозам, сектор новостроек жилищного рынка Новосибирска на протяжении 2016 г. ждет падение в коридоре 8-11% (график), которое уже началось.

И это не какие-то умозаключения, это задокументированная информация, пусть и не всегда публично открытая. Но даже и в рекламных материалах крупные застройщики уже предлагают скидки 5-7%. Можно найти размер уступки до 20%. Максимальный размер скидки, который нам удалось зафиксировать – 38%. На этом фоне наши прогнозы выглядят довольно осторожными.

В текущей ситуации питать надежды на аппетит со стороны покупателей-инвесторов безосновательно и контрпродуктивно. Для этого нет объективных показаний. 

Мы зафиксировали так называемый «инвестиционный крест». Если рассматривать цены реальных сделок, то в 2015 г. стоимость 1 кв. м жилья в новостройках превысила аналогичный показатель сделок вторичного рынка (график). На протяжении последних 10 лет стоимость среднестатистической квартиры в Новосибирске росла с темпом 6,7% годовых. Сейчас же ставка стала отрицательной. Это говорит о том, что квартира как инструмент инвестиций начинает утрачивать своё значение.

Что касается вопроса инвестиций в недвижимость сегодня, то, к сожалению, «самое выгодное время», похоже, прошло. Наш «инвестиционный крест» рельефно демонстрирует, что маржинальность в процессе владения начинает исчезать. В процессе строительства, когда инвестор «входит на котловане», сохранится возможность заработать на снижении риска, выходя из сделки с готовым жильем. Но при учете высокого предложения риски остаться без роста стоимости в процессе владения весьма велики, хотя «свежее жилье» будет терять в стоимости гораздо медленнее, чем более старый жилой фонд. Сохранить средства с минимальными потерями еще будет возможно, а вот пытаться заработать – бесперспективно.

Если мы говорим о приобретении жилья для собственного проживания, то нас ждет, наверное, самое привлекательное время – вторая половина 2016 г. и начало 2017 г. В этот период цены жилья «эконом-класса» будут минимальными. Качественные предложения в цене не потеряют, а может и подрастут.

Если говорить о рынке, то кризисную ситуацию мы уже наблюдаем. В феврале выяснилось, что общий объем просроченной задолженности застройщиков перед муниципалитетом составляет 3,9 млрд руб. Половину всех долгов уже не удастся взыскать, об этом открыто заявил губернатор Новосибирской области Владимир Городецкий. «Тихий дефолт» не получился и теперь возможны исковые заявления, судебные разбирательства, исполнительные листы, истребование имущества.  

Но это кризис управления. Есть и кризис структуры и качества новостроек. В ближайшие несколько лет жилье эконом-класса в Новосибирске в прежних объемах строить уже нельзя – спрос с него переместится в сектор вторичного рынка.

Новосибирск – один из самых зрелых рынков жилой недвижимости. Уровень обеспеченности жильем у нас почти 26 кв. м на человека, что больше федерального норматива. Сложившиеся рыночные условия и перспективы вынудят застройщиков к изменениям. Будут пересмотрены финансовые модели, поменяется отношение к прибыли и качеству продукта, обновится состав участников рынка. Кто сможет жить в новой конструкции рынка, тому там будет комфортно, а кто не сможет, тот пойдет заниматься чем-то другим. Только качественные изменения предложения позволят строительному рынку развиваться дальше. Трансформации на рынке новостроек начнутся уже в 2016 г.

Но есть и хорошие новости. Как показывают проекты, в которых мы являемся кураторами, партнерами или продавцами, деньги на рынке есть, хотя и в купированном размере. Застройщики с удачным продуктом и осмысленным управлением привлекают в процессе строительства 20-30 млн руб. в месяц. В январе, на фоне риска отмены льготной ипотеки, такие игроки наращивали продажи в два раза. 

На 2017 г. мы прогнозируем на жилищном рынке Новосибирска положительные корректировки цен относительно тех, что сложатся на конец 2016 г. Уровня 2015 г. рынок к этому времени еще не достигнет, но такая динамика принесет оживление на рынок, и даст старт новому качественному витку его развития.

Застройщики обратят внимание на формат массового жилья повышенной комфортности. Наше исследование показало, что потребители вполне внятно сформировали представление о таком новом продукте. Есть сектора рынка коммерческой недвижимости, которые точно будут расти, но это уже совершенно другая история.