Кому нужен «умный» дом

Рынок строительства давно поделен, и новые технологии внедряются на нем, что называется, со скрипом. Местным девелоперам невыгодно строить «умные» дома: автоматизация быта и офисов способна взвинтить цены на жилье и коммерческую недвижимость выше столичного уровня.

Многие жильцы элитного комплекса «Солярис», который позиционировался как первый в городе дом с центральным кондиционированием, со временем отказались от встроенной системы управления климатом. «Из-за центрального кондиционирования потерялась часть потолка, кроме того, кондиционер работает только на холод. Это не всех устроило», — говорит директор компании «БК Недвижимость» Олеся Бугрова. В итоге многие жильцы, изначально прельстившиеся автоматизацией домашнего уюта, пошли на попятную и предпочли оборудовать свои квартиры отдельными кондиционерами.

Старое здание в интеллектуальное не переделать
Новосибирские «умные» дома не похожи на знаменитый особняк Билла Гейтса. Они не оборудованы гигантскими бассейнами, умеющими самостоятельно наполняться водой определенной температуры; стены не меняют форму и расцветку по мановению кнопки на пульте. В Сибири интеллектуальной считается любая недвижимость, имеющая средства автоматизации для управления освещением, отоплением или безопасностью. Зато местные производители не требуют за свою работу десятки миллионов долларов.
По словам экспертов, вопрос о соответствии новосибирских «умных» домов мировым образцам остается открытым, поскольку эти сравнения весьма условны. Определения «умного» дома разнятся не просто от региона к региону, а от фирмы к фирме. Денис Цой, руководитель направления автоматизации компании «ЭлектроПрестиж»: «Не нужно сравнивать темпы развития рынка в Сибири и центральной части России, не говоря о глобальном уровне».
По словам экспертов, «умной» в Новосибирске можно сделать любую квартиру, если озаботиться дополнительными опциями заранее, на стадии проектирования, предусмотреть их — как электропроводку. По словам управляющего партнера агентства маркетинговых технологий «Марков и Партнеры» Максима Маркова, если дом изначально оснащен всеми необходимыми инженерными системами, впоследствии оборудовать его дополнительными IT-технологиями будет довольно просто: «Но здание бывшего института при всем желании не сможет стать интеллектуальным — просто потому, что оно таким не задумывалось».
Покупателей манит «волшебный» пульт
Денис Цой отмечает, что покупатель инженерного обеспечения для «умного» дома стал более осмотрительным: «Еще пару лет назад клиенты привносили в свой дом технические новшества с целью подчеркнуть статусность жилища и его обладателя, а реальная необходимость того или иного нововведения уходила на второй план. Сегодня же клиенты все глубже вникают в тонкости продуктов».
В основном любители автоматизированного уюта оснащают дома и офисы системами видеонаблюдения, контроля климата и управления освещением. Однако, как признают эксперты, заказы на интеллектуальное обустройство недвижимости по-прежнему носят разовый характер. Немногие частные коттеджи и бизнес-центры класса А — вот, пожалуй, полный перечень зданий с высокотехнологичной начинкой. Вероника Андреева, менеджер «Хилтон Отель», замечает: «Клиенты интересуются техническими нормами, но какие-то серьезные новшества воспринимаются ими как «фишки», вызывающие минутный интерес, и не более того».
Чаще всего покупателей интересует «волшебный» пульт. Идея регулировать освещение целого дома с одного пульта привлекает жителей элитных домов. «Сейчас мало кто может представить телевизор без пульта дистанционного управления, а почему не управлять точно так же освещением, не вставая с дивана? — спрашивает Денис Цой. — Кроме того, «волшебный» пульт позволяет управлять практически любыми приборами». Офисный вариант такой системы — пульт в конференц-зале, где проводятся презентации. «Нажал кнопку — свет приглушился, жалюзи на окнах закрылись, опустился экран, включился проектор, можно показывать презентацию, — рассказывает он. — Когда презентация закончилась, точно так же, нажатием одной кнопки, все возвращается в прежний режим».
Эксперты утверждают, что уже сегодня вполне реально строить в Новосибирске дома, описанные фантастами и утопистами. По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы УК «Новолит» Татьяны Зиновьевой, чтобы построить здание, работающее на энергии солнца и ветра, использующее грунтовую воду и перерабатывающее отходы жизнедеятельности на бытовые нужды, такие как отопление, у местных строителей имеются и технологии, и материалы. «Воплощение такого проекта с финансовой стороны вполне реально при государственной поддержке, — считает Татьяна Зиновьева. — Но государство со своей косной позицией задумается о таких возможностях только в момент экологической катастрофы, когда по-другому жить уже будет невозможно».
Наступление эры «умного» жилья тормозят верхи
Мэтры новосибирского рынка недвижимости скептически относятся к интеллектуальным зданиям. Генеральный директор строительного холдинга «СтройМастер» Вера Коновалова и генеральный директор «Дискус плюс» Алексей Джулай сходятся во мнении, что сейчас — время строить недорогие традиционные дома, в то время как автоматизация способна взвинтить цену на недвижимость выше московской планки.
«При работе с новыми технологиями многие набивают шишки», — подтверждает Максим Марков. Он рассказывает, что в прошлом году «РосЕвроПлазе» пришлось инвестировать 42 млн руб. в доработку высокотехнологичной системы вентиляции: «У этого оборудования не было опыта эксплуатации в Сибири. Любому новшеству нужен длительный период, чтобы пройти проверку на работоспособность в новых условиях».
«Новые технологии не обязательно удорожают стоимость квадратного метра», — возражает Олеся Бугрова. По ее словам, на современном строительном рынке уже не один год возводятся дома и сооружения по инновационной технологии Genesis (в основе — использование металлокаркаса, состоящего из легких стальных тонкостенных конструкций). «По этой технологии можно построить экономичный, экологичный, энергоэффективный дом, коттедж, а также любое коммерческое здание, начиная от ангаров и складов и заканчивая промышленными сооружениями». Олеся Бугрова говорит, что стоимость квадратного метра жилья по технологии Genesis в разы меньше, чем при использовании традиционных кирпичных, монолитных, сборных железобетонных технологий: «Но в Новосибирске технология не используется — лоббируется строительство из кирпича и бетона».
Татьяна Зиновьева также считает, что прогресс тормозится искусственно: «Можно сказать, что российский рынок строительства в целом и светопрозрачных конструкций, в частности, в таких направлениях, как вентиляция, контроль климата и теплосбережение развивается очень медленно». По ее словам, новые материалы, конструкции и технологии разрабатываются, но они не могут найти применение на строительном рынке, когда все внимание приковано к «бесплатной» ипотеке и распродаже домов от собственника. «Что касается востребованности новых технологий, продуктов строительной отрасли, тут вопрос еще сложнее, потому что мы имеем дело с менталитетом потребителей, сформированным по принципу: «Эх, дурят нашего брата, раз дешевле продают».
Спрос на высокотехнологичные продукты на рынке недвижимости ничтожен, считают эксперты. «Посмотрите вокруг на рекламу, — говорит Татьяна Зиновьева. — Мы живем в эпоху глобального дисконта и «честных» цен. Инновации и качество — кому они сегодня нужны?».
Инновационные здания дешевле в эксплуатации
По данным аналитика инвестиционной компании ФИНАМ Юлии Голышевой, до кризиса 75-80% спроса на интеллектуальные системы приходилось на покупателей Москвы и Санкт-Петербурга. В Новосибирске и других городах-миллионниках случаи установки систем «умный» дом пока скорее исключение, чем закономерность, полагает она. По данным DSO Consulting, среди жилого фонда города отдельные элементы «умного» здания установлены в домах «Солярис», «Премьера» и «Паркхаус». Бизнес-центры класса А, которые уже открыты в Новосибирске, имеют лишь некоторые атрибуты концепции «интеллектуального» здания, констатирует Сергей Дьячков.
Главный тормоз для развития рынка — высокая стоимость систем, входящих в интеллектуальное здание. По данным ФИНАМа, стоимость оснащения «умного» дома составляет от $2 тыс. за квартиру (простейшие системы) до $200 тыс. за отдельно стоящий коттедж.
Однако в дальнейшем эксплуатация интеллектуального здания по сравнению с аналогичными объектами обходится дешевле на 60-75%, подсчитала Елена Ермолаева. «Девелоперы в первую очередь автоматизируют системы энергоснабжения: именно они позволяют получить наиболее весомую экономию. Далее по популярности следуют системы безопасности и противопожарные системы», — рассказывает она. По ее словам, для оптимизации затрат необходимое оборудование должно быть предусмотрено в проекте уже на стадии проектирования, а дороже всего установка систем автоматизации обходится для уже действующих офисных центров.

Мнения
За полгода можно каждый дом сделать «умным»
Владимир Литвинов генеральный директор строительной компании «Северная группа»
В 2005 г. я сделал свой «умный» дом. Спроектировал и установил в многоквартирном доме, где живу, комплекс датчиков на всех жилищных системах: вентиляционных, отопительных, водоснабжения и электроподачи. Если где-то возникает неполадка, например, провод рвется, сразу идет сигнал в управляющую компанию. Причем система отражает не только сам факт неисправности, но и место (этаж, квартира), происшествия.
Проектное решение было еще более смелым. Но технические особенности дома позволили воплотить только треть задуманного.
Казалось бы, система удобная, нужная. И относительно недорогая: установка и содержание оборудования составляет примерно 20% коммунальной платы в год. Но поставить этот системный продукт на поток мне так и не удалось — все мои предложения спотыкались о привычку работать по однажды заведенному порядку.
Я точно знаю: если власти вдруг пересмотрят свою позицию и дадут отмашку разработать и внедрить систему автоматизации домов, это будет сделано в течение полугода. Максимум. Все наработки в Новосибирске есть. Сделаем каждый дом «умным».
К использованию новых технологий подтолкнет рост тарифов
Яков Гринемаер директор «BLIZKO Ремонт» в Новосибирске
В условиях кризиса «наш человек» готов пожертвовать своим комфортом ради экономии и более высокой финансовой стабильности. Поэтому сейчас высокие технологии, «умный» дом — удел избранных, имеющих доходы, достаточные для удовлетворения претензий на «модность», «технологичность». Более массовое распространение подобных технологий возможно лишь при возрождении среднего класса и стимулирующих государственных программах. В этом плане мы могли бы взять пример с Германии. Там граждан стимулируют устанавливать на крышах своих домов солнечные батареи. Полученную ими электроэнергию государство даже покупает по очень выгодному тарифу.
Рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги уже стимулирует население устанавливать приборы учета. Значит, будет и следующий шаг — потребитель начнет искать способы оптимизации использования этих ресурсов. В корпоративном секторе это происходит быстрее — многие предприятия внедряют, например, автоматизированные системы управления климатом, которые позволяют в нерабочее время снижать температуру в помещении до минимума.