Максим Марков: «Мы наблюдаем вполне предсказуемый умеренный рост цен»

«В период 12 месяцев динамика продолжает измеряться двузначной цифрой. Но предлагаю подождать данные о декабрьских ценах и только после этого сделать окончательный вывод».

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков рассказал о средневзвешенных ценах на рынке новостроек Новосибирска по данным за ноябрь 2019 г.

— Средневзвешенная цена 1 кв. м. новостроек на территории Новосибирской

агломерации в ноябре 2019 года составила 68 761 руб. Если смотреть

ежемесячные приросты, то это одна из самых низких прибавок в текущем

году — всего 0,3%. По всей видимости застройщики почувствовали, что выбрали весь потенциал в прошлом месяце. Напомню, в октябре 2019 г. был поставлен рекорд месячного роста цены «квадрата»: тогда динамика составила 1,66% или 1 121 руб.

Но если анализировать период 12 месяцев и сравнивать текущие показатели с ценой ноября 2018 г., то рост цены 1 кв. м. строящегося жилья составил 10,51%. За этот период средняя цена подросла на 6 542 руб.

Официальные оценки инфляции за 2019 г. определены в 3%. Соответственно, рост цен на рынке новостроек Новосибирска опережает официальный рост индекса потребительских цен за 2019 г. более чем в три раза. То есть, за вычетом инфляции, «чистая капитализация» строящегося жилья составляет в моменте 7% годовых.

Тут нужно отметить, что рост в 10% относится к рынку в целом. А на него влияют цены застройщиков, которые в силу своего положения просто не могут себе позволить повышение цен. В то же время самые успешные девелоперские проекты демонстрируют инвестиционную эффективность в 30% годовых и более. Например, ЖК «Грибоедов», авторами которого выступила наша компания, обеспечил профессиональному инвестору доходность в размере 38% годовых.

Такие кейсы и сохраняют у застройщиков аппетит к новым проектам. Пока рынок новостроек Новосибирска предлагал довольно привлекательные инвестиционные инструменты для полупрофессиональных игроков. Но в новых законодательных условиях и в новом формирующемся спросе частные спекулятивные сделки будут становится все менее привлекательными.

А вот к приходу профессиональных игроков пока не готовы сами

компании-застройщики, и есть подозрение, что абсолютное большинство

просто не сможет кадрово обеспечить такое сотрудничество. Хотя со

стороны таких инвесторов определенный интерес проявляется. Интерес к

двузначной доходности, в первую очередь. И рынок новостроек ее пока

предлагает.

В первой половине года я прогнозировал, что двузначная динамика темпов

роста цен в период 12 месяцев продлится, как минимум, до сентября.

Поскольку в 2018 г. именно с сентября и до конца года мы наблюдали

активное повышение цен новостроек Новосибирска. График роста цен этого

года довольно схож с прошлогодним. Но в ноябре, как я уже сказал, мы

видим некоторое торможение. При условии, если застройщики заигрались