Максим Марков: «Сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости ожидается крайне мало»

Кризисные явления в экономике спровоцировали на рынке офисной недвижимости Новосибирска разнонаправленную динамику цен предложений продаж и аренды. По итогам 2015 г. продавцы повысили цены на офисные квадратные метры, пытаясь отыграть инфляционную нагрузку на доходность. А вот предложения аренды в 2015 г., ввиду сокращения компаниями занимаемых площадей и усилившейся ротации арендаторов, корректировались в сторону снижения.

На фоне падения уровня предлагаемых цен аренды, сделок купли-продажи ожидается крайне мало. И такая ситуация сохранится до момента явного разворота тренда на рынке аренды офисных площадей, когда мы увидим там рост цен предложений. На наш взгляд, это произойдет во втором квартале 2017 г., хотя начало этим процессам будет положено уже этой зимой.

Заполняемость бизнес-центров Новосибирска всегда оставалась относительно высокой. В среднем по рынку этот показатель никогда не превышал 7%, а в классе «А» вакантных площадей практически не было и нет. Тогда как в острую фазу кризиса в Москве, в классе «А», пустовало до 25% площадей, а в классах «В+» и «В» – до 12%. В связи с этим падение арендных ставок в «Москва-Сити» составило 40-50%, в новосибирских бизнес-центрах коррекция вниз составила не более 10-15%. При этом, я говорю исключительно о ставках предложений. По действующим договорам аренды часть управляющих компаний не отменяла индексаций, что приводило к росту арендных платежей.

Предлагаемые сегодня арендные ставки можно считать уравновешенными в данной экономической ситуации, ниже они не опустятся. На них не повлияют и объемные предложения, появляющиеся на рынке в этом году, которые составят совокупно не более 30 000 кв.м. Рынок ожидает сдачу БЦ «ОЗАН» на (Кирова, 23, GLA 10 643 кв. м), БЦ «Айсберг» (Красный пр., 17/1, GLA 6 140,1 кв. м в двух очередях), БЦ «Аэропорт» (Аэропорт 2/1, GLA 3 129 кв. м). Дополнительным активным игроком станет БЦ «Ситицентр» (бывший БЦ «Сарэт», Депутатская, 46, GBA 40 809 кв. м).

Согласно данным аналитической службы ГК «ЁЛКА девелопмент», по итогам I квартала 2016 г. в Новосибирске средняя удельная цена предложения продаж офисной недвижимости составила 52 798 руб./кв. м. Это на 0,7% ниже, чем средняя удельная цена IV квартала 2015 г. и на 0,2% ниже уровня I квартала 2015 г.

В тот же период на рынке аренды офисных площадей средняя удельная цена предложения составила 533 руб./за кв. м, что на 4,8% выше цен IV квартала 2015 г. и на 5% ниже показателей аналогичного периода 2015 г.

Средневзвешенная скидка при сделках купли-продажи офисной недвижимости в I квартала 2016 г. составила 4,47%, что скорректировало цену предложения до 50 437 руб. за кв. м. Средневзвешенный показатель скидки на аренду офисных площадей – 2,96%, а фактическая средневзвешенная удельная цена аренды составила 517 руб./кв. м.

Максим Марков, директор по управлению проектами и инвестициями ГК «ЁЛКА Девелопмент»