«Нас ждут новые логистические и индустриальные парки». Эксперт — о складах в Новосибирске

Руководитель отдела Складской и индустриальной недвижимости Nazarov&partners Рустам Сатышев

По данным консалтинговой компании Nazarov partners, объем сделок по аренде в Новосибирске за 2018 г. составил 120 тыс. кв. м. Мы зафиксировали эффект отложенного спроса, многие проекты перенеслись на начало 2019 г. Лидерами спроса традиционно стали ритейл, дистрибуция, логистика, производство.

Средняя арендная ставка для класса А составляет 3 600 руб./кв. м в год (Triple Net), по классу В — 3 500 руб./кв. м в год (Triple Net). Из-за дисбаланса расположения складов, в районе Промышленно-логистического парка сложилась самая высокая конкуренция, ставки снижаются до 3 000 руб./кв. м в год (Triple Net). В черте города и на правом берегу ставки, наоборот, показывают максимальные значения и достигают 4 800 руб./кв. м в год (Triple Net).

При анализе и сравнении арендных ставок необходимо учитывать следующие факторы:

— как правило, все крупные индустриальные парки класса А работают на общей системе налогообложения (с НДС) и имеют профессиональную управляющую компанию, которая еще зарабатывает на операционных процессах, средний OPEX составляет 800 руб./кв. м/год.

— в отличие от индустриальных парков, спекулятивные склады в черте города построены не профессиональными девелоперами и имеют ряд особенностей. Во-первых, они работают на упрощенной системе налогообложения (без НДС), во-вторых, в этих комплексах отсутствует понятие «операционных расходов» — как правило, они включены в ставку аренды.

Всего на рынке индустриальной недвижимости в Новосибирске насчитывается 5,84 млн. кв. м площадей, из них А-класса — 1,02 млн кв. м, класса  В — 0,67 млн. кв. м, класса С и D — 4,15 млн кв. м. Большая часть, 4,15 млн кв. м, — это старый фонд 60-70-х годов, бывшие заводские территории с мостовыми кранами или многоэтажные производственные здания.

Объем качественных складов А и В-класса составляет 1,69 млн кв. м. В Новосибирске наблюдается явный перекос: 70% качественных складов класса А и В расположено на левом берегу (западная часть города), а если рассмотреть только А-класс, то ситуация еще острее, 87 % складов сконцентрировано на левом берегу, из них 50% — в районе Промышленно-логистического парка Новосибирской области.

Это говорит о неравномерном распределении складов и образовании зон с высокой и низкой конкуренцией. Вакансия в А-классе составляет 10%, в В-классе — 14%. В абсолютном выражении суммарная вакансия А и В класса — 196 тыс. кв. м. Если детально рассмотреть вакансию по А-классу, то на левом берегу она составляет 9% (93 тыс. кв. м) на правом берегу — 1% (11,5 тыс. кв. м), и это напрямую влияет на уровень арендных ставок.  

Введено в эксплантацию в 2018 г. качественных складов 141 тыс. кв. м при среднем показателе ввода в 120 тыс. кв. м. Все склады класса А и В были построены за последние 10 лет, 2008–2018 гг.

Крупнейшие введенные объекты в 2018 г.: СК Сибирский (45 тыс. кв. м, класс А), PNK – Толмачево (14 тыс. кв. м, класс А), ул. Большая (13 тыс. кв. м, класс А), ГК  Протек (13 тыс. кв. м, класс А, BTS), ул. Большая (6 тыс. кв. м, класс А), г. Бердск (9,8 тыс. кв. м, класс В), Мираторг (7 000 кв. м, класс В, BTS), ул. Петухова (6,4 тыс. кв. м, класс В), ул. Выборная (5,2 тыс. кв. м, класс В).

В погоне за клиентом сетевые ритейлеры активно заходят в Сибирский регион и на Дальний Восток, поглощают мелкие региональные сети, расширяют свою сеть магазинов и РЦ. Мы прогнозируем усиление этого тренда, строительство Build-to-suit мультитемпературных и кросс-докинг складов. Кроме продуктовых ритейлеров активность проявляют DIY, фешн, электроника, транспортные компании.  

Очевидно, сложился перекос рынка, мы наблюдаем дефицит складов в черте города и на правом берегу. Это связано с персоналом и бизнес-процессами компаний, для многих компаний расположение склада в черте города является ключевым фактором. Востребованные склады класса А, блоками 5 000–10 000 кв. м (на сегодня вакансия составляет всего 1%) и класса В блоками 500–1 500 кв. м, с отметкой пола 1,2 метра, так называемые Light Industrial. Для малых инвесторов открываются большие возможности в этом направлении.

Для крупных инвесторов, девелоперов следующей точкой роста является Восточное направление, район Северного объезда, Восточного промышленно-логистического парка, Пашинского шоссе. Это связано с выгодным месторасположением, пересечением транспортных потоков, строительством Восточного объезда и наличием ЖД станции «Иня восточная». В ближайшее время мы прогнозируем активность девелоперов в данной локации.

В целом можно отметить, что Новосибирск как логистический хаб СФО будет только усиливать свои позиции, нас ждут новые логистические терминалы и индустриальные парки. Стоит еще отметить активность производственников, особенно в пищевой отрасли, это означает создание узкоспециализированных производственных кластеров.