Новосибирцы снова поверили в ипотеку

Приобрести квартиру в ипотеку сейчас можно даже не имея наличных денег. «За последний год несколько моих клиентов улучшили свои жилищные условия, взяв ипотеку и оплатив первоначальный взнос сертификатом на материнский капитал»,— рассказывает руководитель Первомайского офиса «Сибакадемстрой Недвижимость» Евгения Семенова.

По ее словам, новации последних лет — возможность использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса по ипотеке и губернаторская поддержка заемщиков — стали сильным стимулом для развития ипотечного рынка и роста продаж жилья эконом‑класса.

По наблюдениям руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Казаковой, подобные программы господдержки повлияли на рынок недвижимости— вымывается наиболее дешевое жилье, а в результате, цены на него растут. «В первую очередь, увеличился спрос на самые дешевые однокомнатные квартиры — так называемые малосемейки и студии стоимостью до 1 млн руб. Если у семьи есть сертификат на материнский капитал (в 2011 г.— 365,7 тыс. руб.), она включена в список на губернаторскую поддержку (около 300 тыс. руб.), то ей остается самостоятельно оплатить лишь около 300 тыс. руб. ипотечного кредита»,— объясняет Евгения Семенова.

Рынок поставил рекорд

Прошлый год стал очень удачным для ипотечного рынка: ставки по кредитам опустились до рекордно низкого уровня, количество выданных кредитов быстро росло.

По данным ЦБ России, в 2011 г. в регионе выдано почти 12,4 тыс. ипотечных кредитов (примерно на 29% больше, чем в 2010 г., когда было выдано 9,6 тыс. кредитов). Опрошенные «ДК» банкиры могут похвалиться и более высокими темпами роста количества кредитов в 2011 г. по сравнению с 2010 г. Так, у новосибирского у филиала Связь‑Банка — в 1,5 раза, у филиала ВТБ24— в два раза.

Увеличились объемы ипотечного кредитования и в денежном выражении. В 2011 г. в Новосибирской области ипотечных кредитов выдано на сумму 15,9 млрд руб. (рост почти на 46% по сравнению с 2010 г.). При этом некоторые банки наращивали объемы кредитования существенно быстрее рынка. Так, у новосибирского филиала ВТБ24— в 2 раза, у филиала Связь‑Банка— в 2,5 раза, у филиала Райффайзенбанка— в 4 раза.

Сейчас в ипотеку покупают преимущественно квартиры эконом‑класса. Это видно по средней сумме ипотечного кредита в регионе. Если в 2008 г. она достигала 2 млн руб., то в 2011 г. составила всего 1,3 млн руб. Впрочем, у некоторых банков средняя сумма ипотечного кредита в регионе в прошлом году подросла. Например, у ВТБ24— до 1,39 млн руб. (в 2010 г.— 1,36 млн руб.. Подробнее см. таблицу).

Ипотека помогла строителям

У строительной компании «Сибакадемстрой» уже каждая третья квартира продается через ипотечные схемы (в два раза больше, чем год назад). В прошлом году многие банки активно выдавали кредиты на новостройки через партнеров‑застройщиков. По словам заместителя руководителя финансовой службы компании «Сибакадемстрой» Сергея Смоликова, число банков‑партнеров компании по ипотеке возросло с 5 до 15. Чтобы помочь клиентам подобрать наиболее выгодный вариант кредита «Сибакадемстрой» в прошлом году взял в штат специалиста по ипотеке.

С 10 банками сотрудничает по ипотеке АН «Жилфонд». В прошлом году клиентами агентства оформлено ипотечных кредитов примерно на 3 млрд руб. По словам директора «Жилфонда» Александра Чемеркина, преференции от банков-партнеров — это, как правило, скидка на процентную ставку по кредиту — от 0,25 до 1%.

Опрошенные «ДК» банки в прошлом году увеличили объемы кредитования строящегося жилья. Управляющий Сибирским филиалом банка ВТБ24 Станислав Могильников говорит, что у ВТБ24 наиболее востребованной оказалась программа «Ипотека с государственной поддержкой», позволяющая гражданам РФ взять ипотеку под 11% годовых в рублях на 30 лет в новостройке с оформленным правом собственности, или под 13%— на этапе строительства нового дома. После сдачи такого дома, ставка уменьшается до 11%.

«Связь‑Банк» в прошлом году кредитовал покупку строящегося жилья под залог имеющегося жилья. Но в конце 2011 г. разработал и сейчас предлагает ипотечный кредит без обеспечения, либо под поручительство физического лица. «Такой кредит выдается на покупку квартир в согласованных банком объектах застройщиков»,— рассказывает начальник отдела розничного бизнеса Новосибирского филиала Связь‑Банка Сергея Валюшко.

По расчетам АИЖК, если стоимость жилья уменьшить на 30%, покупательная способность людей возрастет в 2‑2,5 раза. Но пока на рынке недвижимости в Новосибирске ничто не предвещает ни резкого снижения, ни существенного роста цен. По данным RID Analytics, в 2011 г. на первичном рынке жилья средняя цена кв. м выросла с 39,8 тыс. руб. до 43,5 тыс. руб. (на 9,2%). На вторичном рынке, по данным «Жилфонда»— с 51,1 тыс. руб. до 54,47 тыс. руб. (на 6,7%).

По прогнозу компании «Сибакадемстрой Недвижимость» в 2012 г. в Новосибирске средняя цена предложения квартир на вторичном рынке вырастет за год не более, чем на 5%. «В связи с сокращением спроса сроки экспозиции будут увеличиваться, поэтому средняя цена расти практически не будет»,— полагает Татьяна Казакова.

Банки стали лояльнее к заемщикам

По словам Станислава Могильникова, в 2011 г. ставки фактически достигли своего локального исторического дна. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Новосибирской области снизилась с 13,8% на первое января 2011 г. до 12,1% на первое января 2012 г.

Конкуренция на рынке ипотеки усилилась: если в 2010 г. в Новосибирской области ипотечные кредиты выдавали 54 кредитных организации, то в 2011 г.— уже 77. В 2011 г. многие банки находились на пике своей лояльности к заемщикам, считает Сергей Смоликов. За два года, прошедшие после кризиса, стоимость ипотечных кредитов снизилась более чем на два процента годовых, отмечает он. По его наблюдениям, в прошедшем году банки плавно понижали процентные ставки, примерно на 0,1% в месяц.

«Спрос на ипотечные кредиты увеличился»,— говорит Станислав Могильников. Он связывает это с тем, что в 2011 г. банки запускали новые ипотечные программы и снижали процентные. Так, ВТБ24 снизил ставки по программам ипотечного кредитования на 0,5‑0,7%.

Станислав Могильников отмечает, что в прошлом году банки смягчили требования к заемщикам. Был отменен мораторий на досрочное гашение ипотечных кредитов. ВТБ24 запустил программу «Победа над формальностями», которая позволяет при наличии не менее 50% от стоимости квартиры получить ипотечное решение в течение 1‑3 дней. В этом случае требуется минимум документов (паспорт и любой второй документ, удостоверяющий личность заемщика).

Необычный пример большей лояльности банков к заемщикам приводит Татьяна Казакова: «Теперь тем, кто не может подтвердить свои доходы, некоторые банки предоставили возможность открыть счет и регулярно его пополнять. Выписка с этого счета через полгода зачтется в качестве документов, подтверждающих доход».

Кризис снова повышает ставки

Усиление напряженности на мировом финансовом рынке привело к росту стоимости заимствований для многих российских банков. Им пришлось менять тактику привлечения средств: повышать ставки по депозитам, а в результате, и ставки по кредитам. «В связи с усилением  негативных тенденций в мировой экономике значительное количество российских банков столкнулось с нехваткой ликвидности», — рассказывает директор филиала «Новосибирский» ОТП Банка Богдан Харченко. По его словам, это привело к тому, что уже с четвертого квартала 2011 г. многие банки повышали ставки по кредитам частным клиентам и в этом году тенденция сохраняется.

Один из банков, уже повысивших ставки по ипотечным программам— Райффайзенбанк. Он увеличил их с октября 2011 г. Как объясняет директор регионального центра «Сибирский» Андрей Почеснев, их рост связан с нестабильностью на макроэкономическом уровне и, как следствие, повышением стоимости денег для банка.

Впрочем, существенного роста ставок в 2012 г. банкиры не ждут. «Если власть удержит инфляцию на низком уровне, то существенный рост ставок по кредитам маловероятен»,— считает Станислав Могильников. А Транскредитбанк планирует в 2012 г. даже снизить ставки по ипотечным кредитам.

В этом году количество банков, выдающих ипотечные кредиты, может сократиться: ставки по ипотеке у госбанков ниже, а остальным в нынешних условиях все труднее с ними конкурировать. По сведениям Богдана Харченко, в конце 2011 г. на долю госбанков приходилось уже 60-70% рынка ипотечного кредитования.

Проблема «плохих долгов» пока не решена. По сведениям АИЖК, в третьем квартале 2011 г. доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составила 3,3%, по рублевым кредитам — 2,2%. По итогам 2011 г. уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам, выданным банками в Новосибирской области, по сравнению с 2010 г. не изменился. Например, у филиала ТрансКредитБанка он составляет около 2,5%. Начальник отдела кредитования физических лиц филиала ТрансКредитБанка в Новосибирске Александр Гутенев ожидает в 2012 г. сокращения уровня просрочки в связи с созданием в филиале ТрансКредитБанка отдельной структуры по работе с должниками.

На 2012 г. банкиры прогнозируют дальнейший рост ипотечного кредитования. Так, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников считает, что в Новосибирской области банк выдаст ипотечных кредитов в денежном выражении на 67% больше, чем в 2011 г. На увеличение темпов роста ипотечного кредитования рассчитывает новосибирский филиал Связь‑Банка.