Новосибирские застройщики: «Рынок спасет только 10-процентная ипотечная ставка»

«В 2010-12 году строительная отрасль набиралась сил после кризиса 2008 года. А в 2012г. строительный рынок "рванул" вверх. Какое-то время он держал позиции, но уже к концу 2013 года мы почувствовали, что финансов не хватает. И если раньше процесс шёл более-менее ровно – мы вкладывали и возвращали средства, строили и сдавали объекты, то весь 2014 год мы только «вкладывали» в новые площадки. Сегодня возвращаем затраченные средства. Чем? Предоставлением на рынок разного ассортимента товаров и услуг. Мы постоянно работаем с инвесторами, предлагаем им различные варианты квартир (студии от 23 кв. м., двухкомнатные от 37 кв.м до 60 кв. м.), акции, скидки, рассрочку до 4х лет, компенсацию процентной ставки по ипотеке, и т. д. Одна из акций – «Накопи на первоначальный взнос на ипотеку со СтройМастером» по фиксированной цене. Сегодня, я считаю, выживет тот застройщик, который просчитывает все риски, сотрудничает с банками, подрядчиками, прессой.   Но, главное, что я хочу донести сегодня: без банков и власти нам будет трудно. Только «тройка» банки-власть-застройщик, поможет преодолеть трудности. Каждый из нас должен  хорошо делать свою работу, давать работу людям, платить  зарплату. Всё это выгодные инвестиции в наше будущее».

«Сегодня все стремительно меняется – развиваться в этих условиях интересно. Да, мы работаем по 10-12 часов в сутки, но это дает результат. Согласен с мнением, что в одиночку заниматься делом нельзя. Много времени ЗАО «Строитель» потратило на реструктуризацию кредитного портфеля с целью заменить валютные займы на рублевые. Это необходимо было сделать года 2-3 назад. Сейчас, на мой взгляд, нужно работать над качеством и оперативностью  решений в сделках. Нужно развивать умение слушать и слышать своих клиентов, пытаться предлагать больше продукта за меньшие деньги. Что будет дальше: опыт 1998 года и 2008-го говорит о том, что останавливаться нельзя – нужно встречаться с инвесторами, с властью. Надеемся, что она не останется в стороне, а действительно поддержит надежных застройщиков».

«Если говорить про структуру спроса в конце 2014 года, то есть ощущение, что скупали все, независимо от стоимости и класса жилья. Такой портрет покупателя не наблюдался уже давно. В значительной мере это был внешний спрос, большую роль в котором сыграли граждане Казахстана. В 2014 году на строительном рынке существенно увеличилось количество предложений квадратных метров за счет выхода на рынок новых застройщиков. Покупатели строящегося жилья стали более взыскательны и требовательны.  Ужесточение конкуренции среди застройщиков привело не только к повышению качества возводимых объектов, но и к ускорению темпов строительства. Структура спроса изменилась в сторону инвестиционных вложений в недвижимость. С точки зрения процессов тут все просто: доллар падает – все скупают, доллар растет – активность на рынке недвижимости снижается. Что касается ставки по ипотеке в 13% –  спасет это рынок или не спасет – могу сказать, что, на наш взгляд – нет. Этого недостаточно. С учетом резкого роста стоимости продуктовой корзины в два раза у людей просто не будет денег для гашения ежемесячных платежей. Для стабилизации рынка стоимость ипотеки должна быть около 9%, при этом первоначальный взнос – не более 20%».

 

«Продажи в 2012-2014 годах были примерно на одном уровне, но в конце 2014 года мы столкнулись с ажиотажным спросом. По отдельным периодам было удвоение и даже утроение продаж, по отношению к 2013 году. Это был ноябрь, декабрь, январь и захвачена часть февраля. Хотя это и не сезон для малоэтажного строительства, этой зимой были заняты все наши бригады, как в летний сезон. И мы тоже, как и наши коллеги, столкнулись с большим количеством покупателей из ближнего зарубежья. Они стояли чуть ли не в очередь. Было ощущение, что это затянется, но февраль уже отрезвил. Есть ощущение, что этот год будет достаточно непростым, необходимо будет применять нестандартные маркетинговые инструменты для привлечения клиентов».

«Я хочу задать вопрос коллегам: как вы думаете, когда в декабре к нам обратилось ближнее зарубежье, мы получили конечного потребителя или тех, кто через года два придет к нам на этот же рынок и сломает его? Сделав оценку, мы поняли, что в прошлом году мы получили тех, кто вернется к нам через год-полтора уже в качестве продавца этих же квартир. Как это повлияет? На сегодняшний день пока предсказать сложно. А по поводу ипотеки, я скажу, что она, безусловно, занимает весомую часть рынка, и на сегодня это достаточно хороший инструмент, хотелось бы услышать не голословно, что это 13%... Насколько я знаю, внутри банков сегодня стоит  вопрос о том, чтобы выдавать минимально, выдавать максимально обеспеченные кредиты. И на застройщиков, и на потребителя смотрели раньше немножко сквозь пальцы, а сегодня их «перетряхивают» хорошо – мы почувствовали снижение спроса по ипотеке и вообще снижение спроса в целом – все затихли, все чего-то ждут. Хотелось бы узнать мнение: что даст нам этот бешеный декабрьский спрос, и кем они были, наши потребители?»

«Если говорить коротко, то мы начинали 2014 год достаточно уверенно. С начала 2014 года темп выдачи ипотечных кредитов серьезно увеличился, в первые полгода прирост в новых выдачах - 87%, а дальше, если смотреть по 9 месяцам, то было уже 77% к 9 месяцам 2013 года, в итоге в 2014 году к 2013 году мы выдали на 54% больше новых ипотечных кредитов. При неплохих результатах 2014 года, к его окончанию мы стремительно замедлились. Если говорить про первый квартал 2015 года, когда были введены новые ставки, то, по нашим прогнозам уже будет неплохо, если превысим 45% от выдач первого квартала прошлого года. Это если говорить о новых выдачах ипотеки. Тут важно понимать, что до 52% кредитов ВТБ24 в 2014 году выдавал в сделках по строящемуся жилью. Сейчас эта доля падает по целому комплексу причин - от ставок, до процедуры аккредитации застройщиков. Если говорить о доступности ипотеки, то она складывается из нескольких важнейших аспектов: первый - собственно, сама ставка. Даже в категориях прошлого года 13% представляется комфортной ставкой. Но это неполная картина, сейчас общая макроэкономическая картина изменилась. Из-за того, что стоимость потребительской корзины сильно выросла, та доля доходов, которые покупатель новостройки мог выделить на ежемесячный платеж, существенно сократились. А дальше простая математика: норма одобрения при прочих равных условиях объективно будет снижаться. Поэтому, даже если мы возвращаемся к уровню ставок прошлого года, это необходимое, но недостаточное условие, чтобы вернуться к уровню выдач прошлого года. Роста реальных доходов населения в обозримой перспективе сложно ждать. Отдельно, все сильнее заявляет о себе фактор закредитованности населения, есть обязательства прошлых лет - наши земляки широко использовали различные кредиты, что снижает доступность новых. В логике ипотечного кредитования плюсом является то, что клиенты начали меньше заимствовать на потребительские нужды, на авто, более умерены стали в этом смысле. Но это также недостаточное условие для возвращения к прежнему уровню выдачи ипотеки. Отдельная тема - это аккредитация застройщиков. В ВТБ24 все значимые застройщики города были аккредитованы, и мы давали средства даже на нестандартные схемы застройки. Так вот, кроме ставки, кроме доступности, есть третий фактор - мы, по сути, заново будем перекредитовывать застройщиков и объекты, проводить верификацию в новых условиях. Безусловно, крупные компании пройдут эту процедуру более легко и быстро, поскольку они более прозрачны и устойчивы. Малые игроки с меньшей историей сотрудничества могут столкнуться с необходимостью дополнительно доказывать свою надежность. Это часть опасений, которые я могу указать, мы в начальной стадии формальной перезагрузки аккредитации. Могу сказать, что в выдаче ипотеки мы продолжаем быть заинтересованы, будем искать способы развития в новых условиях. 13% - это грамотная мера, она способна сдвинуть ситуацию с мертвой точки, но чтобы вернуть уровень выдачи к показателям 2014 года потребуются дополнительные меры и усилия, новые формы взаимодействия участников рынка».

«Мое ощущение от рынка таково: он заметно сжался. Конечно, какие-то игроки ощутили сжатие более существенно, какие-то – менее. Все зависит от того, какую стратегию выбирают застройщики в кризис. Что касается нашей позиции, безусловно, поддержка в текущих условиях  необходима, прежде всего – для стимулирования платежеспособного спроса. То есть действия должны быть  направлены на стимулирование и компенсацию по ипотечной ставке конечному потребителю. А строители, как любая коммерческая организация, должны действовать в условиях рынка, и определять для себя стратегию – за счет каких средств они развиваются – собственных (возможно стратегическое партнерство) , заемных, инвесторских. У нас нет кредитов, последовательная схема возведения домов, и имеется неплохой запас прочности, таким образом обеспечивается абсолютная уверенность в завтрашнем дне. Компаниям, которые всё-таки используют кредитные ресурсы или напрямую зависят от активности инвесторов, я бы посоветовал как можно быстрее вносить изменения в стратегию, возможно даже оптимизировать имеющиеся проекты (например, если на одной стадии находится несколько объектов с одинаковым ассортиментом). Безусловно, строители должны оценивать риски в своей коммерческой деятельности, на то она и коммерческая. Поэтому, по нашему мнению, основная задача – это стимулирование конечного спроса, а уже конечный потребитель сам должен выбирать те проекты, в которые он будет вкладывать свои деньги, соответственно. Стимулировать спрос можно также по-разному, сейчас девелоперы условно разделились на два лагеря: одни подогревают спрос информационной атакой на конечного потребителя, чтобы об объекте узнало максимальное количество потенциальных покупателей, другие, в частности и наша компания, направляют свои усилия и средства на улучшение продукта, создавая новые опции, обращая повышенное внимание качеству, тем самым давая покупателю новые преимущества. Обе ситуации рабочие, сейчас можно однозначно сказать, что рынок недвижимости – это рынок покупателя, выбор остается за ним».

«В кризис возникла  необычная проблема. Мы, как привлекаемые консультанты по рискам, вынуждены убеждать собственников: бизнес бросать сейчас  нельзя. Ибо рисков, от того, что вы  перестали работать и решили банкротиться, – больше, чем когда вы решили развиваться и бороться с кризисом. Понятно, что государство сейчас не бросится помогать бизнесу, что есть проблемы с кредитами. Но, в результате того, что вы решили остановить бизнес, у вас могут появиться, допустим 10 рисков, в том числе – репутационные. А если вы решили его сохранять и верстать какую-то программу по дальнейшему развитию и выживанию, у вас возникнут 2-3 риска.  Бизнес нужно сохранять надолго. Нужно искать стратегии и адаптироваться к кризису».

«В конце 2014 года на рынке была паника – люди кинулись избавляться от рублей, стали вкладывать свои накопления в недвижимость с целью сохранить свои капиталы. Среди покупателей мы заметили также представителей ближнего зарубежья. Скорее всего, они преследовали инвестиционные цели. В целом по рынку могу сказать следующее: начиная с преодоления кризиса 2008 года, был уверенный рост рынка благодаря внешним благоприятным условиям. Страна тогда вышла из кризиса быстрее. Нынче ситуация немного другая и требует других подходов. Например, восстановление ипотечных программ поможет компенсировать сегодняшнее падение спроса. Задача застройщиков сегодня – угадать, сколько будет длиться спад и грамотно оценивать свои силы и возможности. Про свой проект могу сказать, что на сегодня у нас все идет по плану».

«Прогнозировать сейчас на рынке что-то сложно, потому что в этой «задаче» слишком много неизвестных. Из основных факторов, которые в будущем повлияют на состояние рынка, я могу назвать фактор психологической уверенности потребителя в завтрашнем дне. Все будет зависеть от того курса, который выберет руководство страны. 2014 год у нас, как и у всех почти, закончился хорошо. У нас тоже были большие продажи, но аудитория наша несколько иная, у нас нет «инвесторов», люди покупают для себя и сразу живут, это не вложение денег. У них другая психология. Поэтому повышение продаж в декабре у нас было 20%-30%. И сейчас мы спада не замечаем, в общем-то. Что будет дальше – зависит, как я уже сказал, от психологического настроя населения. Нужно еще учитывать сложности с ипотекой. Мы избрали для себя в качестве меры борьбы с кризисом стратегию гибкость. Скорость и гибкость в принятии решений будут иметь большое значение».

«Я бы поспорил с коллегами насчет мудрости Правительства нашей страны, потому что строительство – это рублевая отрасль, и кризис, если он будет, то он спровоцирован именно действиями ЦБ, который поднял учетную ставку, практически оставив без средств производителей. То, что сейчас оно снижает ипотеку до 13% – это конечно, помощь, но скорее банкам, нежели строителям, ведь ставка в прошлом году все равно была ниже. Заемщик сейчас, даже если будет брать под 13% ипотеку, ему ее не дадут, потому что при той же зарплате он теперь уже не сможет ее отдавать. Банкирам и строителям, чтобы лоббировать интересы  отрасли, нужно было бы математически оценить ту ставку ипотечного кредитования, которая была бы сейчас посильна для заемщиков и могла бы сохранить прежние темпы выдачи кредитов. Было бы прекрасно, если бы она была даже 5%. И выйти на федеральный уровень с соответствующим предложением, чтобы банкам в этом случае помогали бы государственные субсидии. А пока банки сидят и ждут, что кто-то придет и что-то возьмет, но на самом деле никто не придет и не возьмет, они ждут зря. У нас много говорят про закредитованность населения, но это неправда. Проблема не в закредитованности, а в плохой структуре кредитов – понабрали кредитов на отпуск, машины, телевизоры, а в нормальных странах две трети кредитов – это ипотечные кредиты. Правда проблема ставок – проблема федерального уровня. Что касается наших застройщиков, я скажу, что сегодня от нас зависит. Мы должны объяснить населению, что строительство – это рублевая отрасль, и вложение в квартиру остается выгодной инвестицией, можно сохранить свои деньги, купив квартиру по цене прошлого года. Цена падать точно не будет, она будет расти, потому что растет себестоимость, а в  нашем регионе продажная цена в строящемся жилье близка к себестоимости. Падать цене просто некуда – либо будут сокращаться объемы строительства, либо она будет расти, вариантов больше нет».

«Наши ощущения по рынку совпадают с тем, о чем говорили сегодня коллеги, – он сжимается, происходит перераспределение клиентского потока. Очевидно, что в 2011-2013 годах все отрасли и в том числе застройщики чувствовали себя уверенно.  А сейчас нам просто нужно суметь адаптироваться под условия, конкурировать не ценой, а качеством продукта. В целом, идет кардинальная смена стратегии потребления на стратегию экономии и сбережения у населения. И в этой ситуации, безусловно, кому-то придется нелегко. Впрочем, не могу сказать, что все так фатально. Я вижу потенциал, в частности в развитии ипотечного рынка. Ставка по ипотеке 13% резкого всплеска, конечно, не сделает, но, определенно, положительно отразится на развитии отрасли, сделает покупку жилья доступнее. Экономика на самом деле «ритмична» - все рынки должны развиваться вместе. Только в совместных отлаженных процессах будущее отрасли».

«В комментариях коллег прозвучала мысль, что сейчас хорошее время для снижения цены. А вы помните, на какой цене мы остановились в стоимости квадратного метра в 2007 году, перед кризисом 2008 года? В 2014 году мы фактически даже не достигли этой цифры, при этом – что произошло на рынке? Сейчас мы видим резкое увеличение потребительских качеств объектов и избирательность потребителей в выборе, следовательно –  увеличение стоимости (так как все это время инфляционная стоимость на материалы росла). Я хочу сказать, что сегодня рынок очень сильно отличается от того, каким был несколько лет назад. Уровень конкуренции в Новосибирске высокий, предложения в основном качественные. Все-таки недвижимость – это продукт, который ассоциируется с надежностью, поэтому между делом таким бизнесом заниматься нельзя. В хорошие времена даже не очень хорошие экономически проекты выживают. А в нынешней ситуации это просто невозможно.  Сейчас фактически нужно перейти на ручное управление. Сегодня уровень неопределенности на рынке такой, что даже сделай государство ипотечную ставку 10%, это не гарантирует, что завтра все выстроятся в очередь, и рынок восстановится. Что бы хотелось? Все должны понять, что на сегодняшний день уровень ответственности застройщиков за то, что они делают, повышенный. И если можно не строить то, что сейчас начато, то, может быть, лучше и не строить? Таким образом можно снизить и свои риски, и риски своих коллег».

«Мы видим на рынке очевидное снижение спроса, страдают больше крупные комплексы, особенно которые продают много жилья эконом-класса. Сейчас будет понижение цен на этот сегмент. Люди, которые купили квартиры в конце 2014 года, будут выставлять их на продажу – предложение будет превышать спрос. Согласна с мнением коллег, что сегодня даже ипотечная ставка даже в 10% не спасет ситуацию. Сейчас, если сравнивать с кризисом 2008 года, застройщики «ужмутся» сильнее. Пострадают больше те, кто инансируется банками, так как у них более 70% продаж стояло на  ипотеке. Будет большая конкуренция между застройщиками. Наша компания последовательно развивает инфраструктуру комплекса "Белые росы", тем самым делая более комфортным проживание, а также создает дополнительные акценты на организации  досуга и активного отдыха, что несомненно повышает привлекательность и выделяет нас среди конкурентов».

«Для нас ситуация развивалась так же, как и для новосибирских коллег. Судя по всему, этот кризис будет более затяжным. Если в прошлый раз всё восстановилось спустя полгода, то сейчас сложности прогнозируются на два года. Ситуация не простая и здесь действительно нужно выбирать стратегию развития. Для нас важно поддержать своего покупателя и сохранить качество жилья. Причины, которые заставляют покупателей останавливаться в зоне ожидания, дорогая ипотека и надежда на снижение цен.  Что касается ипотеки, то и у нас ее доля снизилась, но взамен мы предложили покупателям субсидирование процентной ставки. А теперь государство также заявило о своей поддержке, значит ипотека будет расти.  Что касается цен, у нас нет основания для их снижения. Мы делаем акцент на  качестве строительства. Уверены, в кризис покупатель предпочтет вкладывать деньги в действительно качественный товар».

«Насчет ажиотажа в конце прошлого года я согласен, мы тоже заметили увеличение спроса, но у нас возросла «вторичка». Ближнего зарубежья была малая доля, в основном были покупатели из Новосибирска и Якутии. Сегодня портрет покупателя поменялся. Изменилось в связи с этим и предложение – строится в основном жилье эконом-класса, до 2,5 млн. Я хочу отметить еще, что застройщики сегодня повернулись к агентствам недвижимости, риелторам стало проще предлагать первичный рынок. Сейчас тенденция идет к тому, что риелторы начинают предлагать строящееся жилье. Что касается ипотечной ставки, о которой мы много сегодня говорим, то большого спроса и ажиотажа ставка в 13%, конечно, не даст. Согласен с коллегами, что более-менее приемлемым вариантом может быть 10%. Спрос на ипотеку будет увеличен, если банковское сообщество уменьшит первоначальный взнос, который необходим  для приобретения жилья в ипотеку. Приемлемый первоначальный взнос для покупателя – 10% от стоимости жилья». 

«Напрасно мы концентрируемся только на банках, политика в сегодняшних условиях должна исходить в большей степени от государства. Естественно должны быть программы финансовой поддержки для застройщиков. А потребителя государство должно поддерживать больше психологически, настраивая людей покупать жилье. Бюджетная поддержка конечно сейчас обязательна, но она не должна быть основополагающей, а больше как «указующий знак» для людей, что все строится, все движется, все будет хорошо. Застройщикам в свою очередь не надо бездумно тратить бюджетные деньги. Хорошей схемой была бы такая: дали застройщику пару миллионов, например, на сваи, он их забил, власть приехала, проверила, дала финансирование на следующие сваи т. е. финансирование в меру произведенного продукта. Проектное финансирование в таком виде – очень удобный и абсолютно безинфляционный для экономики вариант. Поддержка государством строительной отрасли является очень важной для реальной экономики в целом, тем более мы видим из опыта прошлых лет, что в Новосибирске эти меры действительно работают. Строительная отрасль мало зависима от импорта, практически все что нужно, за небольшим исключением производится в России и следовательно поддерживает и развивает экономику нашей страны, эта отрасль не требует валютных вложений, нужен всего лишь грамотный, адекватный контроль и все».