Новосибирские ЖК, попавшие в федеральный ТОП: кто и как оценивал застройщиков?

Исследование проведено Институтом развития строительной отрасли при поддержке Комиссии РСПП по строительству и жилищной политике и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА).

Кирилл Холопик подробно рассказал о механизмах ранжирования и задачах создания таких исследований и топов.

Зачем НОЗА понадобилось ранжировать жилые комплексы Новосибирской области?

— Ранжированиями в сфере жилищного строительства мы занимаемся 4 года. В июне 2015 года НОЗА опубликовало первый ТОП застройщиков по объему текущего строительства. Теперь он ежемесячно обновляется на портале ЕРЗ.РФ. По итогам 2016 года был опубликован первый ТОП застройщиков по объемам ввода жилья. С 2017 года мы публикуем так называемый рейтинг ЕРЗ — показатель соблюдения декларируемого застройщиками срока ввода жилья.

В 2019 году мы вышли на внедрение очень сложного проекта ТОП жилых комплексов. Этот проект распространяется на всю Россию, не только на Новосибирскую область, по всем без исключения регионам РФ. Недавно мы презентовали первое региональное исследование по Свердловской области, в ближайшее время выйдут исследования еще по 30 регионам, где завершен сбор данных.

По какому принципу ранжируются жилые комплексы?

— Методика построена на системе подсчета баллов. Топовые позиции рейтинга набирают 90 и более баллов, например (поскольку мы говорим о Новосибирске) ЖК «Эволюция» или ЖК «Квартал на Никитина». А вот аутсайдеры не дотягивают и до 10 баллов. Оценка каждого жилого комплекса осуществляется по 106 параметрам, объединенным в 17 групп, отражающих потребительские качества новостройки. Принцип оценки жилых комплексов можно продемонстрировать на примере двух групп показателей: возьмем массовый отдых и дворовое пространство.

Как мы видим, разница между оценками двух ЖК по этой группе показателей составляет 2 балла. Из чего складывается эта разница? У одного ЖК рядом есть лес, что дает ему 2 балла, у другого леса нет, зато есть благоустроенная набережная (3 балла) и театры/музеи в шаговой доступности (1 балл). Возьмем другую группу. Дворовое пространство. Разница в 4 балла между 19 и 15 в том, что у ЖК «Эволюция» от ГК Стрижи имеется пешеходная улица и wi-fi во дворе, по 2 балла на каждый параметр. Но у ЖК «Никитина» есть велопарковка — это преимущество в 1 балл.

Получается, что побеждает тот жилой комплекс, в отношении которого застройщик дает больше всего обещаний.

— Для застройщиков, которые дают обещания, но потом не выполняют их, вводится специальный понижающий коэффициент от 0,5 до 0,9. При выявлении фактов нарушения обещаний баллы по всем ЖК застройщика умножаются на понижающий коэффициент.

Насколько эта методика достоверна?

— Пока в России нет ничего лучшего, и даже подобного. Мы ежегодно будем вносить изменения и совершенствовать методику. Уже поступили десятки предложений от участников рынка. Все их рассмотрим в декабре. В следующем году проведем переоценку жилых комплексов по обновленной методике.

Как часто собираетесь обновлять ТОП ЖК?

— Ежемесячно. Во-первых, в течение месяца появляются и оцениваются новые ЖК. Во-вторых, оценки жилых комплексов меняются. Например, если ведется строительство детского сада — начисляется 1 балл, а если детский сад уже построен — 4 балла. В-третьих, не все застройщики провели с нами сверку. В процессе сверки данные уточняются.

Как к ТОПу отнеслись сами застройщики?

— Проект нацелен на выявление и распространение лучших практик. Он поддерживает самых прогрессивных застройщиков, которые постоянно совершенствуются, предлагая потребителям все более качественное жилье. Такие застройщики нас активно поддерживают. Кстати, из них формируется Совет лучших маркетологов новостроек, который принимает решения о совершенствовании методики оценки. В декабре Совет начнет работу. Конечно, встречается критика, ведь для каждого застройщика его проект —лучший, как единственный ребенок у родителей. Некоторые не хотят видеть для своего жилого комплекса иного места, кроме первого.

Можно ли каким-то способом искусственно продвинуться в вашем рейтинге?

— Нет. Результаты оценки каждого жилого комплекса по каждому из 106 потребительских качеств опубликованы. Это специально сделано, чтобы даже не было ни у кого мыслей о том, что первое место можно купить. Есть публичная методика, единая для всей России. Набирай баллы, занимай первое место.

Но ведь жилье бывает разного класса. Разве можно в один ряд ставить все жилые комплексы?

— В исследовании приводятся отдельные ранжирования жилых комплексов разных классов, разных видов этажности, а также расположенных на разных территориях (Новосибирск, Бердск, Кольцово).

Интересно было бы совместить ранжирования новостроек и застройщиков, чтобы увидеть список лучших жилых комплексов от самых надежных застройщиков.

— В исследовании приведено такое совмещенное ранжирование. При этом надежность застройщиков мы оцениваем по косвенному признаку «соблюдение продекларированных сроков ввода жилья».

Как покупатели новостроек смогут на практике воспользоваться исследованием?

— ТОП жилых комплексов и оценка каждой новостройки опубликованы на портале Единый ресурс застройщиков. Он выступает как независимый эксперт рынка новостроек. Обычный человек с помощью этого ресурса может оценить и сравнить новостройки между собой по всем потребительским качествам. У нас их целых 106.

Вы сказали, что уже собраны данные по 30 регионам России. Как Новосибирская область смотрится на фоне других субъектов РФ?

— На сегодня из 30 регионов, по которым завершен сбор первичных данных, Новосибирская область занимает 6-е место со средней оценкой 51,9 балла (в расчете на 1 кв. м участвующих в ТОП жилых комплексов). Это неплохой показатель. Например, Санкт-Петербург имеет 49,4 балла, Татарстан — 49,2, Московская область — 48,5, Самарская область — 45,8. Первое место занимает Москва с 60,2 баллами. Средняя оценка ЖК по России сейчас составляет 48,9 балла — то есть ниже, чем в Новосибирской области.  

Стоит отметить, что новосибирские новостройки с разрешениями на строительство от 2018 года имеют среднюю оценку в 58 баллов. То есть наблюдается положительная динамика роста потребительских качеств жилых комплексов.

То есть в рамках исследования проводится ранжирование территорий России по потребительским качествам новостроек. Как это соотносится с правительственным проектом ранжирования территорий по Индексу качества городской среды, по которому Новосибирск занимает 10-е место из 15 крупнейших городов страны?

— Индекс качества городской среды определяется по 36 параметрам, только 2 из которых имеют пересечения с нашими 106 параметрами оценки потребительских качеств жилых комплексов. Мы оцениваем потребительские качества квартир, домов, подъездов, входных групп, дворов, близлежащего пространства. Правительственный проект оценивает качество жизни в городах в целом (обеспеченность города ресурсами, услугами, и т.п.).