Новостройки: «Динамика продолжает измеряться двузначной цифрой»

Директор проектов ГК «ЁЛКА девелопмент» Максим Марков прокомментировал ДК ситуацию с ростом цен на недвижимость в Новосибирске за апрель 2019 г.

— Средневзвешенная цена 1 кв.м. новостроек на территории Новосибирской агломерации в апреле 2019 г. составила 65 022 руб. Если смотреть ежемесячные приросты, то это самая небольшая прибавка в текущем году — всего 0,36%. Но если анализировать период за 12 месяцев и сравнивать текущие показатели с ценой апреля 2018 г., то рост составил 12,3%. 

Как я уже сказал, сегодня цена «квадрата» составляет 65 022 руб., а год назад она равнялась 57 913 руб. То есть, за этот период средняя цена подросла более чем на 7 тыс. руб.

В апреле-мае 2018 г. наблюдалась аномальная отрицательная корректировка цен, которая обеспечила эффект низкой базы, но положительная динамика с тех пор была довольно ровной, и именно она стала драйвером для повышения инвестиционной привлекательности строящегося жилья.

Напомню, по официальному прогнозу Минэкономразвития, инфляция в 2019 г. составит 4,3%. То есть рост цен на рынке новостроек Новосибирска опережает официальный рост индекса потребительских цен почти в три раза. А за вычетом инфляции «чистая капитализация» строящегося жилья составляет в моменте 8% годовых.

Средняя максимальная ставка топ-10 российских банков по депозитам физических лиц в рублях за третью декаду апреля составила около 7,49%, свидетельствуют данные мониторинга ЦБ. То есть, рост цен на рынке новостроек Новосибирска в 12,3% опережает проценты по банковским вкладам на 4,8%.  

И это цены для рынка в целом. Сюда входят без исключения все строительные компании, даже находящиеся в не лучшем положении.

Для понимания более честной картины рынка мы отдельно рассчитываем средневзвешенные цены исключительно для строительных компаний, находящихся в так называемой «зеленой зоне» нашего Рейтинга устойчивости застройщиков Новосибирска. Такая более «честная» динамика роста цен составляет уже 13,57%, а это значит, что превышение капитализации «квадрата» в новосибирских новостройках на 6,8% больше средней максимальной ставки первой десятки российских банков. Это почти двукратный разрыв. 

Так что пока рынок новостроек Новосибирска предлагает довольно привлекательные инвестиционные инструменты для профессиональных и полупрофессиональных игроков. Да и конечные потребители — те, кто покупает новостройку для себя, с нескрываемой радостью наблюдают за изменением цен в процессе возведения жилого дома.

Это могу сказать по собственному опыту, общаясь с покупателями квартир в нашем строительном проекте ЖК «Грибоедов». У нас уже есть прецеденты, когда дольщик, понимая, что уже прилично «заработал» на квартире, приобретенной в начале продаж, предлагает нам выкупить ее по текущей цене, а взамен приобретает квартиру большей площади, которые еще есть в остатках и стоимость которых будут еще расти.

Такая ситуация продлится, как минимум, до сентября. Осенью возможно торможение, но исключительно за счет высокой базы цен, сформированных в аналогичный период прошлого года. 

На снижение темпов роста цен может повлиять и фактор наращивания объема предложений крупнейшими и устойчивыми застройщиками, которые для сохранения объемов продаж вынуждены держать цены иногда даже ниже рынка. Хотя, с другой стороны, уже формируется определенный объем отложенных сделок, связанных с новеллами долевого законодательства, которые вступят в силу с 1 июля этого года. Но в обозримом будущем показаний к слому тренда плавного предсказуемого роста пока не просматривается.

Напомним, приближается момент вступления в силу изменения на строительном рынке, и новосибирские эксперты ранее предсказали, что 53% новостроек города могут остаться без проектного финансирования, а также рост количества долгостроев.